开源地产建筑电话会议：2026年8月房地产市场看法

发布时间：2026-08-23 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 房地产行业仍在寻底，但下行斜率边际收窄，预计2027-2028年或筑底2. 上海新政为行业放松打开新思路，以旧换新补贴可精准疏通置换链条，具备可持续性3. 供给侧出清剧烈，2026年地产投资、新开工、销售同比将明显下滑，库存去化显著4. 市场需求呈现分化：核心城市豪宅（套均2500万以上）受影响小，刚需刚改（总价300-500万紧凑三房）热销 二、行业数据与供给侧 1. 2026年1-7月地产新开工同比降幅超20%，投资同比降19%-20%，全年投资或达6.7万亿（2011-2012年水平），新开工或跌破5亿平（2003-2004年水平）2. 2026年1-7月销售面积同比降12%，全年或达7.8亿平，新开工与销售间存3亿平缺口，对应当年库存去化规模3. 过去5年行业共去库存约10亿平，后续去化仍将延续三、政策观点与市场信号 1. 传统地产放松手段（限购限贷、降首付、降利率）已近极限，上海新政采用以旧换新、新房补贴等创新方式 2. 上海以旧换新补贴：卖外环内二手房买外环外新房，可享贷款1%（上限5万）加3万补贴，合计约8万，相当于房价1.2%-1.4%3. 上海新政时点在2026年8月，旨在为金九银十造势，已带动外环外多个新房日光，且郊区新房得房率大幅提升（宝山建发项目达97%）四、投资建议 1. 重点推荐布局核心城市的优质房企：中国经贸、建发国际、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、绿城中国 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加开源地产建筑旭日东升电话会议21如何看待当前房地产市场？目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明本次会议仅面向开源证券的专业投资机构客户或受邀客户。仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点所有信息或所表述的意见，并不构成对任何人的投资。 建议未经开源证券事先书面许可任何机构或个人严禁录音转发及相关解读。涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持。谢谢好的，各位投资者大家下下午好啊，那么感谢大家在这个周日的中午接入到我们的电话会议啊。 那么我们今天这个会呢，更多的是想呃就着近期的上海新出的政策呢？汇报一下我们对于当前房地产市场的一个看法啊，那么我觉得确实呃进入到现在的这样的一个状态呢？应该来说我我们整体的对于行业的判断呢？我们觉得是呃还在一个慢慢的寻底的过程中，但是呢，这个呃斜率呢已经出现了一个比较明显的啊，改善了啊，那么这个是我们说我们对于行业的一个整体的状态，那么如果是我们去看一些呃宏观指标，比如说像地产投资 地产的新开工。 还有这个商品房的销售等等，那么我们觉得应该来说会呃，在呃，今明2年吧，基本上就到一个相对比较底部的这样的一个位置了啊，那首先我们还是就着近期的上海的政策呢，我们做一个切入啊，应该来说，我们觉得上海近期的政策呢？应该来说给我。我们后续的放松呢，这个呃打开了一个新的思路啊，因为之前我们可以看到啊，我们过去几年整体的地产的政策啊，还是以呃放松限购限贷啊，解除居民购房端的1些约束，那么这是我们说的一个呃政策的方向，那么另外一个方向呢，就是呃，这个降低首付比例呃，降低贷款利率啊，那么去提升居民的购买力啊，那这是我们说啊，过去两到3年，我们整个地产放松的这样的一个呃思路，但是呢，到现在为止啊经历了呃从22年到现在差不多5年的放松之后，我们发现啊，第一个就是从从限购限贷这块的话，目前基本上已经达到了一个历史的极限啊虽然我们在北京上海和深圳还有一定的限制性的政策，但是从政策的力度来看啊，或者说从破除限购的难度来看，其实都非常低了。 比如说像现在北京上海的话是1年社保就可以购房，那么在深圳的话，最容易的是这个通过居住证的方式去购房，或者说，如果无法办理居住证的话，那么1年社保也可以购房。那么这个门槛其实是比较低的啊，那么特别是在现在我们一线城市的很多相对去化比较困难的新房项目啊，那么跟开发商沟通，一个1年的社保周期啊，开发商普遍都是比较乐于接受的。所以说我们可以看到，在限购这一端的话基本上都放开了，那除了北上深3个城市之外，我们现在其他城市都已经这个不限购了那么极少有的个别城市，比如说像这个三亚啊，那么它可能还有一些名义上的限购政策，但实际上也很很这个，很容易。 没突破，所以说从限购层面我们真的还执行，限购的就是北京上海深圳雄安这四个城市啊，那么其他城市基本上大家已经是呃，随便购买啊，那第二个就是我们可以看现在现代这块的话基本上就是我们过去几年啊，另外一条放松的路线就是放松首付比例啊，那么放松公积金贷款的首付比例那么降低贷款利率，那么目前这块来看的话也基本上进入到一个瓶颈期啊，那么我们这个现在这块的话基本上已经这个首付比例基本上都降到15%左右啊，这个实质上已经不构成任何障碍了。 因为从实际我们观察居民的购房行为来看啊，那么现在居民更倾向于降杠杆，而不是加杠杆啊。所以说这个15%的首付比例，对于大家来说的话实际上是设置的，过于低了啊，那么从我们能够看到的一些数据，比如说像这个呃深圳链家公开发发表的一些这个平均首付比例啊等等这些数据，我们可以看到这个我们当前的这个15%的，这个并不并没有构成对于居民购房的啊，实质性的约束，从我本人啊，身边的一些购房样本来看，基本上我，我身边的购房者普遍来看，大家的首付比例大概是在50%左右啊，所以说我们想表达的是现现贷这个事儿呢，本身已经呃，虽然没有完全放开啊，但是实际上这个首付比例已经非常低了，已经足够足够用了，那第二块呢就是利率这块利率，这块我们觉得确实还有。 空间啊，但是的话，目前来看，由于美联储的利率处在高位，我们还要对于人民币汇率有一些顾忌啊，所以说的话，可能我们也这个单方面大幅降息的空间也不是很大啊，所以说预计可能我们这个lpr和这个公积金利率的水平的话，还会维持相长相当长的一段时间啊，就是维持在当前的这么一个利率，所以我们觉得往传统的两条放松路线呢，目前来看，基本上达到了一个趋于比较极限的这样的一个位置啊，那么那么我们可以再反观这次的上海的新政放松呢，我们觉得它就是呃，采用了一些相对比较新颖的方式啊，那么这些方式呢？ 我们过去在二线城市建的比较多啊，比如比如说像这次的我们的一些啊，这个以旧换新啊，那么包括针对于购买新房这块提供一定的补贴啊，那么过去的话主要是在一些强二线城市比较多，我有印象的，比如说像南京苏 州啊都出过类似的政策，那么这次的话上海也出台了，我们觉得这个的话对于呃居民端是个比较呃或多或少，它会有一些增量的刺激作用啊。那么我我们可以看到啊，那么这次的话就是呃在上海的这个以旧换新的补贴这块的话。 那么如果出售二手房啊，那么特别是卖掉外环内的二手房，如果去购买外环外的新房，那么居民可以享受贷款金额1%。以及啊这个一笔3万元的，以旧换新补贴啊，那么前面那个贷款金额的1%，它有上限啊，上限是5万块，那么这两项补贴，如果叠加使用的话，大概可以拿到1个啊这个8万元的这个补贴啊，那么这个补贴的这个金额来看的话，那么对于目前外环外的新房平均来看，大概套均总价在500万到600万，这个区间那么八8万块钱一套的补贴大概相当于每套房子给你补贴了啊，这个呃11.2到1.4个点左右这么一个水平其实还是不错的啊，呃，我本人昨天也去参参加加了呃，这这个10这个上海的一个看房团，那么在宝山实地啊，这个调研了五个楼盘，那么根据我的这个观察来看的话呢？ 确实呃，这个补贴的覆盖度呢？目前还不是很高，因为我们昨天大概看房团，里面有20多个。人啊，我也做了一些随机的访谈，那么问下来的话是卖掉外环内买外环外的这个情况，在我们团友里面只有一组客户两一组两位是这样的一个情况，其实这个比例非常的呃低啊，那么这个，但是的话，从实际的案场的反馈来看那么按场呢都是把这个新政呢，当做一个非常重要的啊宣传的点啊，特别是我们昨天看的几个呃外环外的楼盘，像大华锦城啊，那么都把这个当做一个比较重要的点去呃做一个宣传啊。 那么如果按照上海目前的这次的这个补贴的金额来算的话呃，这个一共是两个亿的总补贴量嘛，大概可以覆盖4000户啊，那么我们的感受是这样的一个政策呢，它更多的还是希望去鼓励交易，鼓励换房去撬动这样的一个置换的链条，那么鼓励大家啊，这个售出售掉之前的这个老的二手房那么去购置外含外的这样的一个新房，这种引导呃这个需求的这样的一个呃方这个路这个意图还是比较的啊，显著的啊，而且从政府端来看，虽然我支付了一定的这样的一个，以旧换新的购房补贴。 但是居民这个一买一卖啊，那么考虑到在这个期间，一一方面是居民会产生一些像契税增值税等等，这样的一些税收的成这个收入第二块呢就是本身本质上这个也是拉动外环外的新房的去化啊，那么这个对于未来政府的土地出让也会有有帮助啊，所以说，我们觉得这个其实从政府政府的角度来看，这是能够算过账来的啊，所以我们觉得这样的补贴呢，它是能算账可持续的啊。所以这个是我们说上海的这个政策，我们觉得它还是啊，跟以往就是打开了一个新的思路啊，就是说通过我增加1部分补贴啊，那么去精准的啊，疏通我们的这样的一个置换链条，而且政策在这个时点就是在8月的中下旬推出呢？ 其实这个时点也非常的明确，就是为了啊，金九银十去造势啊，去续课啊那么这个从实际的上海近期的这个新房的反馈来看，我们也看到了一些啊，积极的变化啊，那么像上海的话近期已经有三个啊，这个外环外的新房啊，出现了这个日光的情况了啊，那么分别是位于大虹桥的两个项目，一个是绿城的粤海堂一个是呃这个国展里，然后还有一个是位于嘉定的啊，金茂满家啊这三个项目，那么应该来说这几个项目呢？ 我们目前看下来呢，都还是呃，除了有这次新政的这个效果之外的话，他们都具备着这个新房当前的这种加量。不加价的这个啊，这个增量啊，那么包括昨天我自己去看新房，也是也感受到了啊。上海近期啊，这个应该说在过去的这个半年吧，这个在设计规范和报归报报规报建条件上开始呈现的这种巨大的放松啊，那么这个现在的新房啊，得房率呢，已经可以做得相当高了啊，比如说我昨天看的项目里面给我印象，最深的是这个呃建发的项目啊，那么这个建发在宝山的项目，呃，这个项目的话，它的呃得房率已经可以做到差不多97%左右 了啊，那么像他们昨天的这个云湖月这个项目啊，这个已经可以做115平的4加2的这个产品。 啊，这个还是呃这个嗯，这面积段还是已经做的足够足够的紧凑了啊，那么所以说我们可以看到整个的郊区啊，那么在报规报建审批这块的话还是呃尺度放的，非常的快啊。那么其他的我们看的几个盘呢，其实呃，这个得房率呢，也有比较明显的突破啊，我来这边来这个看确认一下啊。啊，昨天其他的几个盘呢，其实得房率也有一些比较明显的突破啊，你像我们看的这个大华锦悦啊，那么这个得房率在89到92不等啊，那么中环鹿岛得房率在90啊，那么这个其实得房率都已经提的非常的呃，这个快了，而且上海目前的大多数的项目的得房率呢，还没有考虑这个赠送的入户电梯厅这块面积啊，实际上把电梯厅这个两三平的面积算进去的话，大概还能够提高一个两三个点啊，所以说其实这个进步还是非常快的啊。 那这这里面是体现了一种啊政策加量不加价的逻辑，所以往下半年看的话，我们觉得往34季度来看的话，那么这次的上海的政策呢应该来说呃，我们觉得也会引导更多的城市吧，应该来说去去跟进类似的政策，我们觉得这种提才由财政提供一定的。这样的以旧换新的补贴啊，那么去精准的引导大家啊，这个呃卖掉二手去去新房啊，那么这样的话，其实我们觉得就这是一个呃能够实现政府和居民双赢的这样的一个政策啊，我们觉得这个其实还是呃比较务实的啊，这个是政府自自己真金白银啊掏出一部分啊补贴去反馈啊，购房者啊所以说这个是我们说我们对上海政策的这样的一个啊看法，那么第二块儿呢，就是我们除了想讲解1下我们对于近期的政策的看法，那我们还想汇报一下我们对于行业的看法啊，那我可以看到整个的从统计局的数据来看的话，今年的啊，这个一到7月的数据整体来说还是比较做的差啊，那么我们可以看到整个的从特别是来自于啊，供给端的这个数据啊，我