中海物业(2669)：规模质量双升，业务结构优化

中海物业(2669)[Table_Industry]房地产 中海物业中报点评 本报告导读： 公司完成亏损项目治理优化业务结构，城市运营类成为核心增长引擎，考虑公司成长能力和国资背景我们给予公司估值适度溢价。 投资要点： 营收稳步增长，主营支撑业绩。2026H1，公司整体收益同比上升4.5%至74.85亿元；整体毛利同比减少8.0%至11.13亿元；毛利率为14.9%，较2025年同期下降2.0个百分点；公司归母净利润同比下跌9.0%达7.01亿元。公司营收增长主要由于物业管理服务在管面积的持续增长，但升幅受增值服务业务需求下降及停车位销售下跌而部分抵销。毛利率下降主要由于传统物管市场受刚性人力成本高企影响，直接经营成本升幅高于收益增长速度。董事会宣布就截至2026年6月30日止6个月派发中期股息每股港币10.0仙。 物管服务稳健增长，主业收入占比提升。截止1H2026底，公司在管在管物业项目2424个，服务面积接近4.95亿平。1H2026公司总收入为74.85亿元，上升4.5%。分项收入来看：1）物业管理服务收入62.02亿元，同比增长9.4%，占总收入82.9%。2）增值服务收入12.57亿元，同比下降14.2%，占总收入16.8%。3）停车位买卖业务收入0.25亿元，同比下降7.0%，占总收入0.3%。1H2026，加权平均物业管理服务分部毛利率下跌至13.0%，较2025年同期下降2.4个百分点。包干制毛利率下跌主要由于传统物业管理市场受制于降价、退盘及人力成本高企等各项因素，我们认为公司清退低效楼盘，短期对利润率存在冲击，但长期有利管理质量提升。 主业增长稳健，能力构建扎实2026.03.28稳中有进，量质双升2025.09.01 提升运营质量，在管稳中有升。截至2026年1H底，公司在管面积较2025年年底增加3.7%至4.95亿平。2026年1H，新增管理建筑面积中，85.9%来自独立第三方；新增订单中非住宅项目面积占比较多，为76.8%（当中，城市运营类占61.1%），其余23.2%为住宅项目。截至2026年1H底，来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别为43.3%及33.4%。 风险提示：外拓竞争加剧，行业面临下行和政策不及预期风险。 目录 1.公司财务基本情况分析.........................................................................42.公司业务分析.......................................................................................42.1.在管面积和毛利率分析...................................................................42.2.公司分部业务分析..........................................................................53.公司分红分析.......................................................................................64.投资建议..............................................................................................65.风险提示..............................................................................................6 1.公司财务基本情况分析 2026H1，公司整体收益同比上升4.5%至74.85亿元；整体毛利同比减少8.0%至11.13亿元；毛利率为14.9%，较2025年同期下降2.0个百分点；公司归母净利润同比下跌9.0%达7.01亿元。 公司营收增长主要由于物业管理服务在管面积的持续增长，但升幅受 增值服务业务需求下降及停车位销售下跌而部分抵销。毛利率下降主要由 于传统物管市场受刚性人力成本高企影响，直接经营成本升幅高于收益增 长速度。 2.公司业务分析 2.1.在管面积和毛利率分析 公司持续进行亏损项目治理及优化业务结构，约满／退盘项目为19.2百万平方米。截至2026年1H底，公司在管面积较2025年年底增加3.7%至4.95 亿平。2026年1H，新增管理建筑面积中，85.9%来自独立第三方；新增订单中非住宅项目面积占比较多，为76.8%（当中，城市运营类占61.1%），其余23.2%为住宅项目。截至2026年1H底，来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别为43.3%及33.4%。 资料来源：公司2021-2025年报、2026年中报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2021-2025年报、2026年中报，国泰海通证券研究 2.2.公司分部业务分析 物管服务稳健增长，主业收入占比提升。截止1H2026底，公司在管在管物业项目2424个，服务面积接近4.95亿平。1H2026公司总收入为74.85亿元，上升4.5%。分项收入来看：1）物业管理服务收入62.02亿元，同比增长9.4%，占总收入82.9%。2）增值服务收入12.57亿元，同比下降14.2%，占总收入16.8%。3）停车位买卖业务收入0.25亿元，同比下降7.0%，占总收入0.3%。 资料来源：公司2021-2025年报、2026年中报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2021-2025年报、2026年中报，国泰海通证券研究 1H2026，加权平均物业管理服务分部毛利率下跌至13.0%，较2025年同期下降2.4个百分点。包干制毛利率下跌主要由于传统物业管理市场受制于降价、退盘及人力成本高企等各项因素，我们认为公司清退低效楼盘，短期对利润率存在冲击，但长期有利管理质量提升。1H2026，非住户增值服务子分部毛利率为13.3%，较2025年同期下降0.1个百分点。1H2026，住户增值服务子分部毛利率仍上升至39.2%，较2025年同期下降4.0个百分点，主要有赖毛利率较高的小区资产经营服务业务占比增加。 资料来源：公司2021-2025年报、2026年中报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2021-2025年报、2026年中报，国泰海通证券研究 3.公司分红分析 公司中期派息10仙。1H2026，公司每股基本及摊薄盈利为21.33仙。董事会宣布就截至2026年6月30日止6个月派发中期股息每股港币10.0仙。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 4.投资建议 我们预计公司2026年、2027年、2028年EPS分别为0.44、0.47、0.52元每股，考虑公司成长能力和国资背景，我们给予公司估值适度溢价，给予公司2026年12倍PE估值，按照1港元=0.86元人民币，目标价6.07港元。 5.风险提示 外拓竞争加剧，行业面临下行和政策不及预期风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所