2026年中期房地产行业策略

2026.8.10 由子沛S0740523020005youzp@zts.com.cn侯希得S0740523080001houxd@zts.com.cn王雯S0740526040005wangwen02@zts.com.cn CCONTENTS政策回顾 政策回顾及展望 2026年上半年，房地产市场延续波动调整态势，政策仍然保持宽松。在“止跌回稳”的基调下，城市更新、商品房收储及专项债收地等支持政策稳步推进。需求端方面，限购优化、公积金利率下调、购房补贴及“好房子”等各项措施陆续出台，支持合理住房需求释放；供给端方面，房地产融资协调机制、收储和城市更新等政策继续推进，行业风险化解与存量盘活并重。整体来看，2026年上半年，部分核心城市市场有所企稳，但全国多数城市仍在调整中寻求平衡。 展望2026年下半年，从中央层面来看，一是“十五五”规划纲要提出推动房地产高质量发展，构建房地产发展新模式，建设绿色智慧“好房子”；二是需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企债务风险，满足并支持房企合理融资需求。地方层面来看，支持购房、优化公积金及盘活存量的政策将持续推进，核心城市需求端仍有优化空间，多数二三线城市或将继续加码需求端刺激和去库存措施。 风险提示：房地产政策放松力度不及预期：受调控政策所影响，行业销售规模低于预期。居民购买力下滑导致销售不佳：受宏观经济影响，居民收入下降，使得可用于购房及还贷的金额减少。各地城中村政策执行力度不及预期：如地方财政收入不及预期，将间接影响到前期的投入规模。研报使用信息更新不及时：研报发布的信息可能与实时信息存在更新不及时的情况。行业规模测算偏差风险：本报告主观假设数据较多，受宏观及政策影响较大，存在测算有偏差的风险。第三方数据失真风险：第三方数据因各方统计口径问题，可能存在失真的风险。 2026年1—6月中央政策回顾 2026年1—6月，中央政策围绕稳市场、去库存、优供给、城市更新与住房金融展开，政策定调与制度建设并重。 2026年1—6月地方政策回顾 2026年1—6月，核心城市聚焦限购优化、公积金、以旧换新、住房品质提升与城市更新。 “十四五”与“十五五”规划中提及房地产方面表述 CCONTENTS板块财务分析 2.1.板块财务分析-营业收入 我们选取申万房地产板块的95家公司，以2025年年报数据作为板块数据的样本，另选取5家A股上市公司中销售排名靠前的大中型房企，作为5家大中型房企进行着重分析，这5家包括：万科A、招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份。 2025年，房地产板块营业收入为1.61万亿元，同比下降18.2%；5家样本房企营业收入合计8,626.2亿元，同比下降10.4%，降幅较板块低7.9个百分点，头部房企收入韧性相对更强。 资料来源：iFinD、中泰证券研究所 资料来源：iFinD、中泰证券研究所 2.2.板块财务分析-归母净利润 2025年，房地产板块归母净利润亏损2,000.3亿元，较2024年亏损增加409.4亿元；5家样本房企合计亏损938.8亿元，较2024年亏损增加569.4亿元。其中，万科A亏损885.6亿元，招商蛇口、滨江集团和保利发展归母净利润分别同比下降74.6%、16.9%和79.3%，仍保持盈利，而华发股份由盈利转为亏损。收入规模下行与结算毛利率压缩仍是利润承压的主要表内表现，项目结算结构及减值压力差异进一步放大了业绩分化。综合来看，行业波动调整的背景下，剔除万科的影响，大中型房企收入优于板块，但业绩表现承压。 2.3.板块财务分析-销售回款 2025年，房地产板块销售商品、提供劳务收到的现金为1.14万亿元，同比下降22.3%；5家样本房企销售回款为5,816.1亿元，同比下降23.4%，降幅较板块高1.1个百分点。整体来看，板块和大中型房企销售现金回流均显著下滑，主要因素是行业销售端调整波动所致，后续回款修复仍需关注核心城市成交与融资环境的边际变化。 2.4.板块财务分析-盈利能力 2025年，房地产板块销售毛利率为13.4%，较2024年下降1.1个百分点；销售净利率为-13.7%，下降5.3个百分点。5家样本房企销售毛利率为11.7%，下降0.9个百分点；销售净利率为-10.7%，下降7.6个百分点。5家大中型房企，受万科A、华发股份亏损拖累，除万科、华发以外，其余三家盈利能力及运营能力显著优于板块，在行业政策持续放松的背景下，未来有望率先受益于行业的复苏。 资料来源：iFinD、中泰证券研究所 资料来源：iFinD、中泰证券研究所 2.5.板块财务分析-费用管控 2025年，房地产板块三项费用率为10.9%，较2024年上升1.2个百分点；5家样本房企为6.2%，上升0.5个百分点，较板块低4.6个百分点。整体来看，收入收缩削弱费用摊薄效应，财务费用刚性进一步推升板块费用率。万科A期间费用率为9.1%，其余4家样本房企为2.6%—5.6%，费用管控仍优于板块平均。 2.6.板块财务分析-货币资金 2025年，房地产板块货币资金为6,578.3亿元，同比下降14.3%；5家样本房企货币资金为3,349.2亿元，同比下降14.8%，均延续回落。货币资金收缩与销售回款下降同步。 2.7.板块财务分析-现金短债比 2025年，房地产板块现金短债比为0.73，较2024年下降0.08，短期债务覆盖仍低于1倍；5家样本房企为0.99，较2024年下降0.20，高于板块。2025年板块销售增速回落，货币资金同步下滑，并使得短期偿债风险提升，而大中型房企货币资金能基本覆盖短期债务，总体风险可控，短期还款能力显著强于板块。 2.8.板块财务分析-财务杠杆 2025年，房地产板块资产负债率为75.4%，较2024年下降0.1个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为72.0%，上升1.2个百分点。5家样本房企资产负债率为72.4%，剔除预收账款后的资产负债率66.9%，较2024年分别下降0.1个百分点和上升1.8个百分点。总体来看，板块整体杠杆率保持平稳。 资料来源：iFinD、中泰证券研究所 资料来源：iFinD、中泰证券研究所 2.9.板块财务分析-净负债率 2025年，房地产板块净负债率为100.0%，较2024年上升10.3个百分点；5家样本房企为74.6%，上升13.0个百分点。样本杠杆仍低于板块，但现金下滑快于有息负债压降，杠杆指标均呈上升。 2.10.展望 展望：政策延续放松态势，推动“止跌回稳”预期。随着中央明确“房地产新模式”方向，当前行业处于政策持续宽松窗口期，各地不断优化限购、降首付、下调利率等组合式政策逐步落地。我们认为，在销售和信贷修复的双轮驱动下，市场下行速度将进一步趋缓，整体市场价格中枢有望稳步企稳，边际预期持续改善。 行业基本面数据及房企销售情况 3.1.行业基本面-销售 2026年1-6月，行业销售面积同比-11.6%，销售金额同比-13.6%，销售金额降幅较1-5月扩大0.1pct。当前行业销售增速仍处波动调整阶段，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。随着中央明确“房地产新模式”的方向，以及止跌回稳基调延续，行业的各类刺激政策有望持续落地，并推动销售逐步回稳。展望2026年，我们预计，行业销售面积同比-12%，销售金额同比-13%。 3.1.行业基本面-销售 分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-11.1%、-10.7%、-12.2%和-21.2%，各区域销售增速均表现不佳，东部和中部地区相对优于其他区域。 从销售均价来看，2026年1-6月商品房累计销售均价为9453.1元/平方米，较1-5月上小幅上升。 3.1.行业基本面-投资 2026年1-6月房地产开发投资同比-18.0%，较1-5月的降幅扩大1.8pct。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步企稳，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。展望2026年，我们预计，房地产开发投资额同比-15%。 3.1.行业基本面-开竣工 2026年1-6月新开工面积同比下降23.4%；竣工面积同比下降23.7%。我们认为，在房企拿地强度下滑以及销售疲软的背景下，新开工及竣工面积增速短期仍难走强。随着政策端的持续放松和销售端的逐步企稳，行业供给端有望逐步改善。展望2026年，我们预计，新开工面积同比-22%，竣工面积同比-23%。 3.1.行业基本面-到位资金 2026年1-6月房地产开发企业到位资金同比下降20.2%。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-31.7%、-16.4%、-15.8%及-24.9%。各项数据均同比负增长，国内贷款和个人按揭贷款下滑幅度较大。 CCONTENTS土地市场 4.1.推出建面与土地出让金 2026年上半年，全国供给土地规划建面为10.19亿平方米，同比下降14.93%；土地出让金为0.92万亿元，同比下降24.44%。从季度看，Q2土地出让金为5210.51亿元，同比下降18.68%，降幅较Q1有所收窄，供给与成交仍处调整阶段。 4.1.推出建面与土地出让金 从Q2单月表现看，2026年4—6月全国推出建面分别为1.93、1.78、1.74亿平方米，同比分别下降16.89%、19.60%、18.72%；成交建面为0.89、0.95、1.20亿平方米，同比分别下降18.24%、25.81%、9.26%；出让金为1318.72、1462.91、2428.88亿元，同比分别下降31.40%、12.72%、13.53%。 4.1.推出建面与土地出让金 从城市能级看，2026年Q2一线、二线、三四线城市土地出让金分别为1096.11亿元、1976.28亿元和2138.12亿元，同比分别为+2.40%、-31.90%和-12.21%，占比分别为21.04%、37.93%和41.03%。一线城市中，北京、上海、广州、深圳同比分别为-19.03%、-5.24%、-56.88%和+414.47%。 4.1.推出建面与土地出让金 4.2.溢价率 4.2.溢价率 4.2.溢价率 2026年Q2全国平均溢价率为8.07%，较2025年同期提升2.25个百分点；一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为18.42%、8.91%和3.02%。区域层面，珠三角、长三角溢价率分别为12.19%、10.61%，核心区域优质地块竞争仍具韧性。 4.3.流拍率 4.4.高总价及高溢价率地块的城市分析 2026年Q2成交总价超过30亿元的地块共14宗，集中于上海5宗、深圳4宗、北京3宗和杭州2宗；最高成交地块为深圳宝安新安街道，成交总价105.10亿元。高总价地块进一步向高能级城市核心区聚集。 4.4.高总价及高溢价率地块的城市分析 4.4.高总价及高溢价率地块的城市分析 从高溢价率城市数量看，2026年4—6月全口径土地溢价率超过20%的城市数分别为16、16、19城，超过30%的城市数分别为9、7、7城；住宅口径超过20%的城市数分别为14、19、17城，超过30%的城市数分别为9、15、11城。高溢价交易在核心城市和优质地块中仍有结构性表现。 4.5.各省市土地出让金统计 4.6.总结与展望 2026年上半年土地市场呈现显著分化：核心城市优质地块仍具热度，非核心城市供求与出让金承压。未来土地市场修复将以核心城市、优质区域和具备产品能力的房企为主，行业整体拿地强度仍取决于销售回款和融资改善。 CCONTENTS房地产危机成因与全球房价运行周期 5.1.房价长期跑赢通胀 房价大多数时期涨幅跑赢通胀：主要经济体，长期下房价的复合增速能够高于CPI增速，房地产作为大类资产配置之一，其抗通胀属性得到验证。房价作为其价值的锚，在长周期上能够持续跑赢通胀，是一种抗通胀