滨江服务20260821

滨江服务滨江服务2026H1业绩：规模稳健扩张，高分红与低费率彰显经营韧性业绩：规模稳健扩张，高分红与低费率彰显经营韧性 摘要摘要 2026H1营收营收23亿元，净利亿元，净利3.22亿元亿元(+5.4%)，净利率，净利率14%，管理费用率维持，管理费用率维持2.2%行业低位。行业低位。在管面积在管面积9,267.7万平万平(+23.4%)，第三方占比，第三方占比60%；合约面积；合约面积1.1亿平，储备充足，退盘率低于亿平，储备充足，退盘率低于0.4%。。基础物业毛利率基础物业毛利率17%(-1.2pct)，主因人力成本上涨及维保投入增加，通过机器人与，主因人力成本上涨及维保投入增加，通过机器人与AI应用对冲成本压应用对冲成本压力。力。业主增值服务进入稳态期，优居服务贡献5.6亿元，预收款10.9亿元为下半年收入转化提供保障。关联方滨江集团上半年销售关联方滨江集团上半年销售430.5亿元，位列民企第一，在杭拿地占比超亿元，位列民企第一，在杭拿地占比超1/3，确保公司后续确定性增，确保公司后续确定性增量。量。财务稳健，现金资产财务稳健，现金资产38亿元，中期分红比例维持亿元，中期分红比例维持70%，派息总额约，派息总额约2.5亿港元亿港元(+5.2%)。。 Q&A 请介绍公司请介绍公司2026年上半年的整体经营业绩与财务状况？年上半年的整体经营业绩与财务状况？ 2026年上半年，公司实现总收入22.9亿元亿元，同比增长13.5%；总毛利为4.8亿元亿元，同比增长4.9%，毛利率为20.8%，同比下降1.7个百分点，主要原因是基础物业服务收入占比提升至超过60%，其毛利贡献占比也增至50%，导致了收入结构的调整。净利润为3.22亿元亿元，同比增长5.4%，净利率为14%。管理费用率同比下降0.1个百分点至2.2%，体现了轻资产、高效率的运营模式。在财务健康度方面，截至2026年上半年末，贸易应收款为7.3亿元亿元，同比增长17%，增速和收入占比均保持在低位，其中一年内账龄的应收款占比高达94.6%，回款可控性强。物业费收缴率同比提升1.46个百分点，实现了逆势上行。公司现金类资产总额为38亿元，稳中有增，上半年实现资金收益3,573万元，保持正增长。基于稳健的现金流，公司中期分红比例维持在70%，派息总额约2.5亿港元，同比增长5.2%。 知识星球：芒果纪要 比增长5.2%。 公司三大业务板块在公司三大业务板块在2026年上半年的具体表现如何？年上半年的具体表现如何？ 2026年上半年，公司三大业务板块表现如下： 1.基础物业服务板块（基本盘）基础物业服务板块（基本盘）：上半年收入为14亿元亿元，同比增长20.9%，是增速最稳定的板块。毛利率为17.04%，剔除品质提升和社保基数调整因素后，与2025年底基本持平。截至期末，在管面积为9267.7万万平方米平方米，同比增长23.4%，与该板块营收增速匹配；合约面积为1.1亿平方米亿平方米，同比增长13.8%，合约在管面积比为1.2，储备充足。业态方面，住宅占比86.6%，非住宅占比13.4%，结构稳定。公司坚持市场化拓展，上半年新增合约面积中第三方占比达80.2%，新增在管面积中第三方占比为60%。公司自2025年起严控新项目准入，综合考量现金流、净利润和规模，上半年获取了多个饱和营收超千万元的优质项目。2.非业主增值服务板块非业主增值服务板块：收入为2.4亿元亿元，同比增长13.7% ，主要得益于关联方项目前期服务需求的增加。毛利率为31.9%，维持在行业较高水平。3.业主增值服务板块业主增值服务板块：收入为6.6亿元亿元，毛利1.6亿元亿元，毛利率24.6% ，已进入稳态利润贡献期。其中，优居服务收入5.6亿元，大平层业务贡献了5.2亿元；优加资产运营收入6303万元万元，同比增长31.5%；优享生活服务收入3663万元万元，同比增长18.9%。截至6月底，增值业务预收款(合约负债)为10.9亿元亿元，为下半年收入转化提供了保障。 面对复杂的行业环境，公司在内部管理和未来发展规划面对复杂的行业环境，公司在内部管理和未来发展规划方面采取了哪些举措？方面采取了哪些举措？ 内部管理举措内部管理举措 在内部管理方面，公司主要采取了三项举措： 1.保持组织精干，优化配置效率保持组织精干，优化配置效率：2026年上半年通过片区整合和后台职能共享，精简了组织架构，保持三级扁平化管理，将节省的管理编制和费用额度重新配置到项目一线团队和现场品质维护上。2.推进成本管控量化，提升投入产出效率推进成本管控量化，提升投入产出效率：通过推行“星级服务”标准化管理，细化各业态项目的服务成本基线，并坚持“盈拓一体”战略，确保资源投入到业主感知度高的环节。3.升级客户服务体系升级客户服务体系：通过AI客服与人工客服协同，以及项目经理接待日、三方满意度评价机制等，确保业主诉求得到有效处理，实现了满意度和收缴率的双提升。 未来发展规划未来发展规划 在未来发展规划方面，下半年将重点推进四个方面的工作： 1.市场拓展方面市场拓展方面：将继续聚焦杭州及浙江核心城市的次新盘业委会换届机会，以第三方市场化竞标为主，坚持有质量的增长。2.增值业务方面增值业务方面：将持续探索经纪业务，加速车位等存货资产去化，并联动一二手房经纪，同时深挖入室服务需求，如局部改造升级、定制家装等，推动业务从流量变现向信任变现转型。3.运营效率方面运营效率方面：将推进数字化、精细化的能耗管理，并优化AI管家运营，以数字化工具提升服务效能。4.组织管理方面组织管理方面：将统筹优化项目管理系数，科学核定服务标准，从源头实现精准的成本控制和效率提升。 知识星球：芒果纪要 问题问题1：公司：公司2026年上半年的市场拓展情况如何，以及全年的拓展预期是怎样的？年上半年的市场拓展情况如何，以及全年的拓展预期是怎样的？ 截至2026年6月30日，公司在管面积为9,267万平方米万平方米，同比增长23.4%；上半年新增在管面积1,004万平方米。新增面积中，60%来自于独立第三方，验证了公司的品牌号召力和市场化竞争力。上半年成功中标了多个杭州的代表性存量项目，如水岸华庭、花语观澜里、文博花城、润如园等，巩固了在核心区域的市场地位。 在合约面积方面，截至6月30日，公司合约面积达到1.1亿平方米亿平方米，同比增长13.8%。上半年新增签约面积544万万平方米平方米，同比增长55.9%。在新签合约结构中，来自第三方的面积占比达到80.2%，标志着业务增长模式持续向市场化方向转型。新签约项目中，62.7%位于杭州，符合公司聚焦杭州的战略。 关于下半年的拓展计划，将主要聚焦两方面： 1.在住宅板块，将发挥在高端住宅领域的服务优势，集中拓展中高端存量市场；2.在非住宅板块，将着力拓展公建、产业园及城市服务等项目，以提高该部分业务在整体结构中的占比。 所有拓展活动都将坚持**“拓营一体”**的战略，对项目进行充分的前期分析研判，确保新增项目能为公司可持续、高质量的发展助力，而非为拓展而拓展。 问题问题2：：2026年上半年物业行业退盘现象引发了广泛关注，请问公司同期的退盘情况如何，年上半年物业行业退盘现象引发了广泛关注，请问公司同期的退盘情况如何，以及如何看待这一行业现象？此外，上半年公司的物业费为以及如何看待这一行业现象？此外，上半年公司的物业费为4.18元，对此有何展望？元，对此有何展望？ 1.行业退盘与公司退盘情况行业退盘与公司退盘情况近年来，物业公司退盘是行业普遍面临的现象，头部物业公司累计撤出管理面积已达4.4亿平方米亿平方米，且该数字可能继续上升。2026年上半年，滨江服务共退出7个项目，均为规模较小的项目，合计退出管理面积34.5万平方米万平方米，占期末在管总面积的比例不足0.4%，这一比例在行业中处于极低水平，因此退盘对公司整体经营影响非常有限。 公司近年的退盘规模呈下降趋势，2024年和2025年分别退出了287万平方米和181万平方米的管理面积，表明大规模的优化调整已基本完成，未来的退盘数量将越来越少。从行业层面看，2026年上半年的退盘数量较往年有大幅提升，其中第二季度的退出项目数是一季度的3.1倍，主要由物业公司主动退出驱动。此轮退盘潮的核心驱动力是物业企业从规模导向转向利润导向的战略转型，同时叠加了长期人力成本上涨、物业费提价困难以及业主对服务质量要求提升等多重因素。 滨江服务之所以在退盘方面表现优于同行，是因为公司具备更强的项目运营能力。对于一些被其他公司视为需要优化的项目，我们仍能实现有效管理和盈利。这得益于公司较低的管理费用率以及在业主中建立的良好口碑与信任度。因此，无论未来行业环境如何变化，滨江服务在控制项目退出方面将持续保持行业领先。 2.物业费情况展望物业费情况展望关于物业费水平，上半年出现下滑主要是由于收入确认与面积交付在时间上不完全匹配。部分高物业费项目，如滨江集团的“塔尖三子”系列(物业费均在10元/月/平方米及以上)，其收入尚未在报告期内完全体现。预计在这些高单价项目交付后，下半年的整体物业费水平将有所回升。 文档来源：知识星球：芒果纪要 问题一：问题一：近期推出的公积金支付物业费新政，是否会对公司业务产生正面影响？近期推出的公积金支付物业费新政，是否会对公司业务产生正面影响？ 该政策作为国家层面的重大调整，其影响是全方位的。物业管理属于劳动密集型行业，而滨江服务在此前已为员工足额缴纳社保，基本实现全员参保，并按照实际月发工资作为缴纳基数，而非行业内部分企业采用的最低工资标准。因此，政策调整带来的补缴额度对公司影响有限。从财务数据来看，2026年上半年相关成本占收入比重年上半年相关成本占收入比重不足不足0.3%。尽管未来政策若要求100%足额缴纳可能会增加影响，但考虑到政策调整是动态的，且许多企业可能难以承受，预计会有一个渐进过程。总体而言，公司在该政策下的经营韧性将优于行业其他企业公司在该政策下的经营韧性将优于行业其他企业。 问题二：问题二：2026年上半年，公司物业板块的毛利率为年上半年，公司物业板块的毛利率为17%,较较2025年同期下降年同期下降1.2个百分点，其个百分点，其主要原因是什么主要原因是什么?后续是否有改善空间后续是否有改善空间? 2026年上半年基础物业板块毛利率为17%，同比下降1.2个百分点，但与2025年年底相比仅下降0.3个百分点，降幅正在收窄。毛利率下降主要源于以下几方面原因： 1.人力成本持续上升人力成本持续上升。人力成本占物业管理总成本的60%-70%。成本上涨具体体现在三个方面：首先，税务社保系统对社保缴交率的要求不断提高，公司在原有较高基数上需进一步增加缴纳额度；其次，国家每年调整最低工资标准；最后，为满足服务品质要求，公司倾向于招聘平均年龄较低的员工，导致招工和用工成本相对较高。2.项目维保成本增加项目维保成本增加。随着项目房龄老化，部分项目由免保期过渡至过保期，维修和维保成本自然提升。原先由开发商或施工单位负责的维修责任，在保修期结束后部分转移至物业公司。尽管有维修基金，但单项金额不高的小修小补通常由物业费承担。3.项目投入增加项目投入增加。在项目实施或合同续签过程中，部分业委会或业主会要求增加投入用于改造，这部分费用也压缩了利润空间。 为应对毛利率下降的压力，公司主要采取了以下四项措施： 1.应用科技手段提升效能应用科技手段提升效能。在有条件的小区逐步投入使用扫地机器人、巡检机器人、送餐机器人、清洗机器人以及巡检无人机等设备，以替代部分人力，从而将更多资源转向提升对客服务的软性品质。2.加强信息化建设以降低管理成本加强信息化建设以降低管理成本。通过在财务、人力、运营等领域应用信息化系统，即使在管面积扩大，也能保持高效的管理运营，减少不必要的资源浪费。3.发挥集采优势降低物耗成本发挥集采优势降低物耗成本。公司稳健的经营、持续的盈利能力和健康的现金流，保证了对供应商的及时付款，从而赢得了优质供