滨江服务3316HK2026年中期业绩线上推介会纪要

发布时间：2026-08-21 一、AI总结内容 一、核心财务数据 1. 上半年实现总收入23亿元，同比增长13.5%；总毛利4.8亿元，同比增长4.9%；毛利率20.8%，同比下降1.7个百分点，主要因收入结构调整。 2. 净利润3.22亿元，同比增长5.14%，净利率14%；管理费用率2.2%，同比下降0. 1个百分点，维持轻资产高效运营。 3. 贸易应收7.3亿元，同比增长17%，占比低位，1年以内账龄占比91%，回款可控；上半年物业收缴率同比提升1.46个百分点，逆势上行。 4. 现金类资产38亿元，上半年资金收益3573万元，正增长；中期分红比例维持70%，派息总额约2.5亿港元，同比增长5.2%。 二、三大业务板块进展 1. 基础物业服务：收入14亿元，同比增长20.9%，板块增速最高；在管面积9267.7万方，同比增长23.4%；合约面积1.1亿方，同比增长13.8%；第三方新增合约占比80.2%、新增在管面积占比60%，市场化拓展成效显著。 2. 增值业务：收入2.4亿元，同比增长13.7%，毛利率31.9%；5S业主增值收入6.6亿元，毛利1.6亿元，毛利率24.6%，进入稳态利润期；预收款10.9亿元，为下半年收入提供安全垫。 3. 优享生活服务：收入3663万元，同比增长18.9%，拓展社区增值服务场景；下半年将深挖入室服务、定制家装等，推动增值业务从流量变现转向信任变现。三、管理举措与下半年规划 1. 管理举措：精简组织架构，推行三级扁平化管理，将费用向项目一线倾斜；细化服务成本边界，推行星级服务标准化管理；升级客服体系，实现诉求响应闭环，满意度与收缴率双提升。 2. 下半年规划：外拓紧盯杭州及浙江核心城市存量项目，聚焦中高端住宅与公建板块；增值端加速资产去化，拓展经济业务；推进数字化能耗管理与AI管家运营；优化项目管理系数，精准控本提质增效。四、行业认知与公司优势 1. 行业现状：物业行业正从规模导向转向利润导向，退盘潮源于企业降本增效需求，行业平均利润率收窄，进入存量竞争时代。 2. 公司优势：深耕杭州，64.5%在管面积集中于杭州，浙江省内占比96.1%；连续15年蝉联杭州居民满意度第一，高口碑形成正向闭环；管理精细化，成本管控能力突出，科技赋能以人为主，避免服务失温。 五、问答环节核心信息 1. 退盘情况：上半年退出7个小项目，合计34.5万方，占在管面积不足0.4%，属主动优化，行业占比最低，退盘影响有限。 2. 毛利率下降原因：人力成本上涨（社保、最低工资、老龄化用工）、过保项目维保成本增加、业主要求提升服务投入。应对措施为科技降本、信息化提效、集采议价、节能改造。 3. 应收款情况：应收及其他应收款10.7亿元，其中应收账款7.3亿元，同比增长17%，与营收匹配，收缴率提升，拨备充裕，质量行业领先。 4. 分红规划：维持1年两次分红，采取稳健积极的分红政策。5. 杭州与滨江集团：杭州新房均价上半年涨18%，土拍总价全国第二；滨江集团上半年全口径销售431.5亿元，全国房企第九，杭州销售额369.8亿元，占浙江88.5%，核心优势显著。6. 科技应用：试点智能清洁、巡检机器人，迭代AI客服与审批，能耗数字化管控；科技核心是服务业主体验，以人为主，缓步推进。 二、音频原文（转写） 后市分红兑现的中期成绩单，那么首先我们先看一下财务表现啊，上半年滨江服务实现总收入23亿元，同比增长13.5%总毛利4.8亿元，同比增长4.9%毛利率。20.8，那么也看到就是毛利率有一定的下降啊，1.7个百分点，那么我们分析呢是由于收入结构的调整，因为第一板块的基础的这个物业收入占比已经超过60%，而且毛利贡献的占比呢增加至百50%了，然后我们的净利润呢是3.22亿元，同比增长5.14%净利率为14%管理费用率2.2%，同比下降0.1个百分点，保持轻资产高效率的运营优势。 同时呢，我们也来看现金流和应收两项财务指标的健康度，这体现了我们这个净利结果的这个含金量。哈呃，现金流和应收相关的呢？是上半年度我们贸易应收7.3亿元，同比增长百17%增速和收入占比均保持在低位1年以内的降龄占比是9%14.6回款可控性强。上半年呃，我们的呃物业百强，平均收缴率，因为看到这个行业是持续在下跌啊，基本上也接近了盈亏线的这种大环境了。 那我们逆势上行，同比收缴率呢，是提升了1.46个百分点，验证了我们源头回款能力。的扎实在资产端看公司现金类资产啊，稳中有增总额呢，是38亿元。在利率下行的周期当中，我们上半年资金收益达到三千五百七十三万元，保持正增长。基于此，我们继续对兑现承诺中期分红比例维持在70%派息总额啊，有2.5个多亿港币，同比增长了5.2%，那现金流的安全是股东回报的鸭子夯实。 好，再来看一下我们的三大业务板块，第一个是物业基本盘，那秉持着聚焦杭州深蹲长3角有志扩张深蹲高价值市场的发展策略呢。我们基础物业服务上半年收入14亿元，同比增长20.9%。十三大业务板块中增速最为稳定的一个啊，然后毛利率是17点04刨除品质和社保因素，那么基本上也于去年底持平。在规模增量上，期末在管面积是9267.7万方增速是23.4%，那也和营这个板块的营收增速匹配合约面积1.1亿方，增速是13.8%啊，这个速度也是比比较不错，合管比1.2储备转化通道充裕那贷款当中呢，住宅占比是86.6%，非住宅占比是13.4%那整体业态呢？ 还是保持在一个稳定的状态？值得关注的是，公司始终坚持市场化的拓展道路，那我们上半年新增合约面积当中啊，第三方占比达到80.2%在新增在管面积当中呢，第三方占比也是达到60%。那我们呃公司呢？在呃去年开始呢，就对新进项目严把准入关考虑的关键因素呢？ 呃是有现金流净利润，呃，利润率和规模，那么这三大因素来决定我们是否来进行一个有效的拓展？那上半年，我们也获得了多个呃项目饱和营收过千万的优质项目啊。在区域布局上64.5%的在馆面积仍然集中在杭州，那浙江省内占比呢是也达到了96.1%。这个其实不并不是趋于依赖，而是战略聚焦下的壁垒，构建上半年杭州新房均价逆势上涨，18%至近4万元，每平米土拍总价全国第二，核心资产韧性极强，我们坚持高价值市场高渗透。 的策略以密度换效率单一城市口碑密度越高，供应链共享管家调度品牌溢价的能力就越强，这种壁垒可以直接 转化为议价能力。我们上半年十个存量项目经业委会表决，成功提价三个公开招投标项目。我们以议价中标半年度的平均物业费有四块，1毛8美元，每月每平米显著高于中职员20层的2块7毛5的平均水平。同时呢，我们连续15年蝉联杭州居民满意度第一，高满意度高续约率和高一。 甲醛是我们在存量市场形成的正向闭环。那我们看一下增值业务板块啊，现在呢，呃增值业务收入是2.4亿元，同比增长13.7%，主要得益于关联方项目前期服务需求的增加，毛利率31.9%维持在行业较高水平。那5s业主增值呢，上半年收入是6.6亿元毛利1.6亿元，毛利率24.6%，已经进入了一个稳态利润贡献期。啊，拆开看一下5s业务啊，佣居服务呢仍然是最大头啊，收入5.6亿元，其中大平层业务贡献5.2亿元，那么呃可以从我们合约负债看呃到呃56月底的时候，这个增值预收款是10.9亿亿元为下半年收入转化，提供高确定性的安全垫。 呃优家资产运营收入6303万元，同比增长3%11.5一二手房联动与存量流通将持续提升，经济业务转化效率。与此同时呢，我们也将进一步提升资产去化速度加速车位等重获资产变现，最后优享生活服务板块上半年实现收入3663万元，同比增长18.9%，主要得益于社区增值服务场景的持续。去拓展下半年，我们将围绕高端住宅全生命周期需求，重点深挖入室服务，加大定制家装经纪业务装修改造等，贴合我们物业服务场景与业主需求的业务条线，推动增值业务从流量变现。 走向信任变现好，那以上是我们上半年业务主要情况，接下来向大家介绍在这个行行业环境复杂多变的背景下，我们在管理方面的一些举措第一呢是我们始终保持组织的精干优化配置效率。今年公司持续精简组织架。架构上半年已全部落地见效，我们做了片区整合和后台职能，共享砍掉了中间重复的层级，保持三级扁平化管理。那管理费用率呢？ 是啊，持续的在在一个呃保持在低位的空间啊，那今年中期也是2.2的这么一个成绩，那接下来啊，那我们这个管理费用省下来的呢？是把编制和费用额度全全部重新配置到了项目一线团队和现场品质的维护上。提高了我们自己的啊资源配置的效率，那第二的话呢，就是推进了我们成本管控量化服务的投入，产出上半年我们持续推行星级服务标准化管理，持续细化各业态各项目的服务成本极限。真实盈拓一体战略，持续跟踪项目运营效率，把每1分钱都花在业主感知性强的环节，上面落地软服务，加硬服务双提升策略，坚持品质管控与体系建设，并行，以体系化建设精细化举措。 推动管理效能，服务品质与客户口碑的全方位跃升第三呢，我们品质打名牌持续升级客服体系，上半年我们进一步升级了客户反馈链路，推进ai客服与人工客服协同。实现业主诉求一键响应全程跟踪，同时积极推进项目经理接待日业主业委会社区三位一体满意度评价机制，确保服务诉求有回应有跟进，有闭环上半年呢，做到了满意度和收缴率的双提升。那么下半年我们会继续在呃以下四个方面啊进行一个推进第一是外拓端，仍然是紧盯杭州及浙江核心城市次新盘业委会换届窗口以第三方市场化竞标为主，坚持有质增长，然后第二呢就是增值端。 服务持续探索那个经济业务啊，加速资产去化联动。12手房经济将管家角色从收费员转向资产生活顾问，以局部改造升级和入市服务等需求，撬动存量价值第三呢，继续推进数字化。精细化能耗管理，实现能耗管控，对准下药优化。Ai管家运营依托数字化工具补齐服务短板，提升服务效能，然后第四呢组织端上我们统筹优化项目管理系数科学核定服务标准。 从源头实现精准控本提质增效，各位物业行业的意义和价值还在被持续定义。虽然现在看的是谁收缴率高，现金流稳，谁续签率高，能让业主在二手房交易时把物业品牌当成议价？一理由而未来物业承载的是人居幸福感公共秩序与社会温度，那我们滨江服务依托品质服务区域，生根的品牌满意度及业主口碑与信任，使我们拥有穿越周期，成为最稳健最关键的底色。与底气好，以上就是我的分享，谢谢大家感谢钟总的介绍，下面进入问答环节，由我进行问题转述管理层进行解答。 第一个问题上半年公司物业板块增长超过2%，十请管理层介绍上半年拓展的情况，以及全年物业板块的拓展预期。这个问题游总有请于总回答。拜拜各位投资人，各位分析师，还有媒体的呃朋友们，大家早上好非常感谢大家对呃，我们滨江服务的关心以及对我们工作的支持。今天，我们在这里进行中期的业绩发布，我们也想借这个机会向大家汇报一下半年以来我们所开展的工作。 下面我想把刚才这位投资者的提问，给大家做一个汇报。我们先介绍一下我们呃目前在管以及新增呃项目的一些情况。到6月30号呃，公司在管面积9267万平方米啊同比增长23.4%。新增债管的面积是1004万平方米，应该说是这一份在现在市场竞争非常激烈的情况下。 总体上来说，我们的业务增长基础物业的增长还是比较快的，那么这个增长。主要一方面来源于呃滨江集团，给我们提供了一些优质的一些项目，同时也是我们在持续的强化市场的拓展。那么上半年的新增面积中啊？有60%，来自于独立的第三方。 这也充分验证了公司在市场化竞争中的品牌号召力啊。因为我们持续的在提高我们的服务品质，所以凭借着多年来积累的服务口碑和品牌优势，我们今年上半年成功的中标了呃，多个有代表性的存量项目。包括在杭州的像水岸划艇呃花语观澜里啊。蒙古花城任如远等，这一些呃在市场上属于比较优质的项目，这既是市场对我们专业的认可，也是广大的业主对滨江服务品牌的一种信任，同时也巩固了我们在核心区域的市场地位。 我想这第一方面介绍一下在管及新增的情况啊，主管面积部分啊那么还有一个合约部分也也是未来的一个竞争力的问题。从截至6月30号，我们公司的合约面积已经达到了1亿1000万平方米，就同比增长13.8%。上半年新增签约