开源地产 2026年1-7月行业数据及投资机会分析

发布时间：2026-08-21 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 行业基本面：地产整体仍在向下探底，仅销售单月同比边际改善，新房价格改善由一二线核心区、改善豪宅拉动 2. 供给端表现：开发投资、新开工、施工等指标降幅扩大，预计全年新开工约5亿平，开发投资额约6.5万亿，创近年新低 二、投资线索 1. 土地市场：今年1-7月300城土地成交地块数降10%、面积降20%、总价降30%，核心城市优质地块拿地热度高，属开发商自我保护的择安全区域行为 2. 销售端：核心城市推盘减少但去化一般，仅少数项目以价换量（同板块退回到20-21年定价）实现热销，多数楼盘仍需以价换量，同时看好北上深杭的2000万+豪宅及北深350-450万超小三房等细分产品 3. 标的推荐：A股看好招商蛇口、滨江集团、保利发展；港股看好中国金茂、华润置地、中国海外发展、绿城中国 三、风险与关注 1. 政策边际效果减弱，核心城市限购限贷放松的增量购买力有限，后续矛盾将转向帮助居民加杠杆，需关注按揭利率、公积金政策调整及房价预期提振效果2. 行业仍处艰难阶段，非核心区域及多数普通楼盘去化压力大 二、音频原文（转写） 行那个各位投资者大家上午好，那么我是开源证券地产分析师启东。那么今天我们汇报一下我们对于行业目前的一个呃整体的看法啊，那么应该来说，从本周发布的行业的统计局的数据来看的话，确实目前地产仍然在一个呃，这个摸底的这么一个阶段啊，我们先分几个方面吧，去看一下当前的这个数据，我觉得呃我们今天的汇报呢会从首先是我们看整个的行业开发投资的数据，那第二块呢是我们看一下整个的今年一到7月的土地出让的数据。 那么第三块呢是我们看一下70城房价的数据，那么最后呢？我们再结合一下。去化端就是近期啊销售的数据啊，我们来从四个方面去刻画一下当前的行业的一个基本面的情况。那么首先我们看一下今年一到7月的这个统计数据啊，那我们可以看到整个的从呃。 这个统计局的几块数包括开发投资销售和销售额呃新开工这一块来看的话应该来说，整个行业还在一个向下探底的一个过程中。那么这个虽然从去年的25年的7月之后呢，基数逐渐走低啊，但是从今年7月的数据表现。我们并没有感觉到太多的呃暖意啊，那么几个重要的数据里面只有销售这块的话，看单月的同比增速的话出现了一个同比的改善啊，那么这个呃从单月来看的话，基本上销售额的同比从上个月的负四左右收敛到负9左右啊，那么销售面积这块的话基本上是持平还是在负13负14，那么呃就是说这个月的话，如果我们去看新房的价格，这块的话是出现了一个边际的提升啊。 当然，我们理解这一方面的这个价格的改善呢，更多的是因为结构性性的因素啊，就说我们的核心一二线城市表现更好，而且本身这个这个也是相对来说改善性的豪宅，这块更好那么拉动了整体的这样的一个销售结构的改善带来了价格的提升。那么如果我们去看销售面积的话，那么只是比上个月的10%4.3回升了一个点到负13.4%啊。那么所以说的话，如果我们去看整个的一到7月的累计数据来看的话其实变化不大啊，那么销售额的话稍微改善了一点点，从一到6月的负13.6提升到了负13.1。 那么销售面积的话基本上是不变的啊，还是在负12左右？那么如果我们去看其他的几项，这个是这个需求端啊。那么如果我们先看供给侧的几项，包括去看投资额新开工面积施工面积竣工面积，那么基本上与上个月的数据呢，边际变化啊，不大啊，那么还处在一个相对比较。恶化的这样的一个阶段，其中我们去看到。 开发投资额啊，新开工面积施工面积都是比上个月呃，这个累计数据都是比上个月的呃，累计的降幅有进一步的扩大的啊，那么这个就反映出来。其实如果我们去看7月份单月的话，其实也没有比6月份一到6月的这个整体数据有变化啊，就是说整体来看都在变得更更差一些啊，那么特别是我们看到7月份的开工和投资啊，那么都这个单月的降幅呢，都降到了1个负27这么一个降幅。那么如果按照这样的一个投资和开工，我们去做一个线性外推的话，那么预计全年来看我们的新开工差不多会降到一个5亿平左右啊，那么这个数量的话其实呃就已经非常的呃低了啊，那么但是这个我们觉得也是符合预期的啊，因为啊或者说比较符合我们跟开发商调研的一个实时的反馈的那目前开发商跟我们聊到最多的就是关于这个在投资开工这块的话，大家普遍都是一个以销定产的这样的一个心态去做投资，那么几乎没有想着眼于啊博博弈一把政策反转。 让大家对于行业的情况呢都相对比较啊，悲观一些。那么呃，所以说，在这种情况下的话，由于老库存的去化速度，从最近几个月的情况来看，还有一个持续的恶化啊，所以说的话，我们看到大家对于这一块的话，其实并没有一个太强的补库的这样的一个动力啊，那么如果按照同比负20的这样的一个数字去做线性外推的话，那么预计开发投资额今年也就会下降到差不多呃6.5万亿这么一个量级。啊，那么开工刚才我们说到了会掉到5亿平这么一个量级，那么如果参考这样的一个数据的话，基本上我们的开工就回到了2003年04年这样的一个水平啊，那么这个水平应该来说已经非常的嗯。 非常的低了啊，非常的低了。好的。然后第二块的话就是我们想再从这个呃呃这个近期的土地市场的情况，我们来汇报一下，那么从土地市场来看的话，其实表现也比较的弱啊，那么这个如果我们去看呃这个成交的。总数的话其实尚可那么一到7月，我们跟踪的这300个城市差不多成交了3000多宗土地啊，那么其实按照这个量的话，没有出现一个太明显的回落，差不多十个点的回落，但是如果我们去看整体的这个啊，土地成交面积啊，那么基本上，如果我们今年的各个月份都是在1个负20左右去波动啊，那么进入到三三季度之后啊，那么6月7月的数据相对来说稍微好了一点点啊。 那么呃，如果我们去成交，总价的话也差不多啊，我们这边跟踪下来，我们的土地成交总价差不多，降幅在30%左右啊。也就是说，今年我们的成交数量虽然只上下了十10%，但是总价下了30%啊。那么面积这块的话下了差不多20%，那么也就意味着丹峰地块的量更少，那么整个的成交的面积啊，这个所以说会的这个降幅呢？会比这个地块的增速会大一些，那么又由于整体的地价呢，也差不多降了十个点啊，所以说总价的降幅呢，比面积的降幅呢，还要扩大十个点，所以说这是今年我们说来自于土地市场，我们说三个下台阶啊就是成交量。 地块数负10面积负20啊，金额负30啊，大体是这样的一个数据啊，相对来说，我们政府控制的比较好的 呢？是来自于溢价率的这个数据啊，那么今年整体的溢价率呢？跟去年相差无几，我们看到一到7月份，我们整体的溢价率呢，平均还有一个8%左右啊，那么这个数据的话其实是跟去年差不多到一到7月平均差不多10%的表现呢？相差无几，但是在25年的时候，我们当时的二季度呢是有一个比较明显的。 小阳春的这样的一个啊阶段啊，所以说的话啊，这个这个溢价率这块的话呢？话其实呃会托底的还是挺明显的啊，那么特别是我们今年看到啊几个一线城市的核心地块啊，那么成交的都非常的不错啊，所以说这个其实啊，我们说这算是为数不多的数据里面相对好看的一个啊。那么今年的这个市场呢，我们看到一线城市的这个虽然整体市场还在有一个降温的这么一个阶段啊，但是的话土拍的溢价率呢，还有土拍的这个热度呢。 其实我们看到有这个边际的改善，特别是像我们深圳上海北京啊，几个优质的土地，比如说像今年深圳啊这个在今年6月份拍的像呃南山的粤海街道的地块，宝安的呃这个前海的地块啊，新安街道的地块啊，那么整个的从竞拍的轮次来看，这几个地块都超过了300轮啊，那么成交的溢价率也非常高啊，因为起价相对低，那么特别是这其中的南山粤海这个地块啊，那么溢价率达到了150%。那么上海市的话，今年土土拍市场呢相对平静，一些上海今年最热的，应该是杨浦八带头那个地块儿啊，那么整个的土拍的轮次达到了220轮啊，那么溢价率36%啊那北京近期的几个地块呢？ 也非常的热啊，包括像7月底的九仙桥的地块。那么这个8月初广渠路的地块，还有最近上周刚刚拍的这个海淀西壤和石景山苹果园的地块，那么这几个地块呢？我们可以看到它的整个的土拍的轮次呢，都非常多啊，那么这里面轮次最多的就是这个酒仙桥的这个地块儿一共进价了248轮，那么从溢价率来看，这几个地块儿也是从15%到26%不等啊，那么这些我们都看出来啊这个核心城市啊，那么仍然保持了一个相对比较高的溢价率。 但是我们觉得这个问题怎么去看待呢？其实恰恰我们觉得这是一种开发商在行业仍在下行阶段仍在磨底阶段的一种。自我保护的这样的一个机制啊，或者说是啊，大家去寻找相对安全的区域的这样的一个集体性的行为，因为行业的情况呢，相对还比较弱一些啊，那么还在往下走，所以说呢？开发商可选择的，他认为有流速和安全边际的地块呢就越在这样的一个情况下，开发商就越来越往核心城市核心区域去挤压自己的这样的一个投资行为啊，那么所以最后才会出现了一种啊。 虽然行业还在下行前景也不明朗啊，但是的话核心城市的核心地块呢？仍然被拍到了一个比较高的这样的一个热度啊，我们觉得这种反差感还是非常强的啊，但是这个恰恰是呃大家，我们理解这是一种企业的一种拿确定性的地啊，那这样的一种自我保护的这样的一个机制啊，那么这是第二块，我们说今年比较啊，重要的就是我们说这个土地这块啊。那么第三块呢，就是我们想汇报一下近期的这个热点城市的这个项目啊，那么，从今年整个的核心城市的销售情况来看的话，其实也在往恶化的一个趋势去走啊。 那么整个的从新开盘的去化率来看，我们觉得今年呈现一个去化率往下走啊，推出套数往少走，这么一个阶段，就是每一批次的新推盘的量。整体来说，推出的套数呢都越来越少，像我们去看今年杭州和上海的新推盘越来越多的项目呢？这个推出的套数呢？仅仅局限在50到100套，这么一个量级，如果我们映射到实物房地产上50到100套的话，差不多就是一到两栋楼，这么一个推盘量。 那么尽管推盘量已经非常小啊，但是这个去化率呢仍然比较一般。那么零星的几个热销项目呢也是引发市场的关注。那么像近期的话，上海出现了两个比较标志性的热销楼盘，一个是位于青浦徐泾的绿城玉海棠项目，一 个是嘉定新城板块的金茂买家项目。那么这两个项目呢都卖的非常的好，而且都是首开啊。 但是呢，我们觉得如果我们去深度剖析这两个项目的成功的逻辑呢，我们觉得这个恰恰呢就说明了呃行业目前还在一个比较艰难的一个状态啊，就是这两个项目呢，我们简单来说就是我们并不是推介楼盘我们更多的还是想讲它的一个热销的逻辑，简单来说就是加量不加价的这样的1个逻辑啊，两个项目的售价呢，基本上都是同板块的，回到了20年到21年的这样的一个定价，就是定价的话，跟5年前同板块的售价是一样的。 这个不同于我们北上深的大多数楼盘啊，我们北上深大多数的新房项目，现在的价格相对于20年到21年，那个时候都是有或多或少的涨价的啊，那么市区项目呢就会涨得更多，但这两个项目呢都没有涨价，那第二个呢就是它的加量加量，我们觉得几方面就是他们本身的硬装的标准也更高，得房率也更高，那么基本上从得房率来看的话都比啊，之前的老项目就是我们说的20年的22年的老项目呢，得房率高了十到15个点不等啊，那么本身产品的品牌和配套也更好，那这两个项目一个是绿城的项目，一个是经贸的项目啊，那么距离地铁的距离也非常的近啊。 那像金绿城的这个项目最为典型距离2号线的起点站只有300米的距离啊。那么以上是这几方面的原因呢，造成了他们我们说的这个热销。但是我们看到其他的大部分的项目啊，90%以上的项目并没有感受到这种暖意啊，大多数的项目啊，其实去化还是非常的啊，艰难所以我们觉得其实在可以看出啊，市场是非常的理性非常的，有效的啊，开发消费者会认认真的且耐心的去考量每一个楼盘的。这个优点和缺点啊，做出他们呃最理性的选择，所以我们觉得在这样的一个阶段下啊，那么其实往后续来看，对于大多数的楼盘来看可能还是只能走以价换量的这个路线啊，因为我们刚才说的几个这两个呃这个标杆项目的优点呢，往往大多数项目啊，在这方面呢会欠缺一些啊，所以说我们觉得往后来看可能对于更多的楼盘的啊，这个解决方案呢，就唯有啊，以价换量这样的一个方式啊，呃