中信建投：新加坡双轨制住房体系及居者有其屋模式

发布时间：2026-08-19 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 新加坡住房核心特征：住房自有率达90%，80%居民租住政府开发的祖屋（建屋发展局开发，价格限定，保障可负担），剩余20%左右选择私人住宅，中间收入群体可申请执行共管公寓（EC），另有公共租赁计划覆盖最低收入群体。 2. 产权与价格梯度：新加坡住房多为99年产权，价格梯度清晰，新房祖屋约5000新元/平，二手房祖屋高40%，私人住宅约2万多新元/平，EC价格为私人住宅一半、新房祖屋两倍，满足不同收入群体需求。 3. 住房供需与交易：新加坡总人口约600万，160万套左右住房存量，年房产成交约3万套，二手房成交量近年超新房，换手率约2%。 二、支撑体系 1. 收入与定价：祖屋定价锚定居民收入，房贷月供占收入比控制在30%以内，中等收入家庭购房房价收入比约4年，高等收入家庭私人住宅购房压力也低于多数发达国家。 2. 金融与补贴：中央公积金制度强制缴纳（单位加个人总比例37%），房贷可选2.6%固定利率或浮动利率；新加坡公民购买新房祖屋可享最高12万新元住房补贴，叠加其他补贴最高可超20万新元。 3. 保障政策：最低收入群体可申请公共租赁计划，以市场价2%的极低价格租房，家庭收入上限调整，覆盖约占人口10%的最低收入群体。三、调控机制 1. 交易环节调控：通过高额印花税抑制炒房，外国买家额外征收60%印花税，本国居民购买第二套及以上房产印花税大幅提升。 2. 持有环节调控：实行分梯度房产税，自住房税率低，非自住房税率高（差1个百分点），抑制多套持有炒房。 3. 产权调控：99年产权到期收归国有，产权年限越低房产贬值越快，抑制房产炒卖空间。 四、模式背景 新加坡建国初期从零开始，当时推行居者有其屋理念，且不过度依赖土地财政，建屋发展局开发祖屋不盈利，财政收入来自所得税、房产税等，保障住房体系可长期运行。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加中信建投地产开新局系列专题汇报，新加坡房地产居者有其屋的新加坡双轨制住房体系如何成立？目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明。风险提示及免责声明一本次会议为中信建投研究发展部组织的闭门会议，仅面向中信建投白名单，客户参加会议的投资者不得制作会议纪要，包括但不限于文字纪要录音录像截屏等形式，并对外转发给任何其他个人或机构。擅自制作编辑及转发会议纪要，引起不当传播的中信建投，有权追究其法律责任。 二本次会议内容在任何情形下都不构成对会议参加者的投资建议，且中信建投不承诺不保障所含具有预测性质的内容必然得以实现。敬请会议参加者充分了解各类投资风险，根据自身情况自主做出投资决策，并自行承担 投资风险。三本次会议包含信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料，但中信建投对这些信息的准确性时效性以及完整性不做任何保证本次会议，如涉及专家分享，该专家分享仅代表专家个人观点，不代表中信建投立场。 四在法律法规及监管规定，允许的范围内中信建投可能持有并交易。本次会议所提及公司的股份或其他财产权益，也可能在过去目前或者将来为所提及公司提供，或者争取为其提供投资银行做事交易财务顾问或其他金融服务。五本次会议内容的知识产权仅为中信建投所有未经中信建投事先书面许可，任何机构或个人均不得以任何形式转发发布翻版复制或引用会议全部或部分内容，亦不得同未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接签收翻版复制或引用会议的全部或部分内容版权所有违者必究。 嗯哎，各位投资者大家下午好，我是中信建投房地产研究员王文涛呃，那么欢欢迎各位投资者参加我们今天的1个电话会议啊。那么我们今天的一个主题就是去呃，分享一下就是整个新加坡房地产的1个发展模式。呃那么新加坡房地产其实大家可能之前也有了多少了？解过就是就新加坡，他们最呃让人知道的就是他们的1个祖屋，那么也就是呃政府开发的一个房子，那么他们新加坡房地产呃核心的1个内容啊，就其实就是所谓的居者，有其屋就基本上呃，新加坡的公公民就百分之，或者说新加坡的居民90%都有自己的一个房子。 呃，那么我们今天主要是呃分享的内容啊，也是从呃基本上新加坡的1个住房结构是怎么样的，然后以及新加坡这种双轨制的1个住房体系是呃如何去运行的，然后作为一个呃主要的一个分享内容。呃，那么先可大家可以看一下就是新加坡他们这边的1个呃基本的一个住房的一个情况，那么他们所谓的跟居者有其物这个整个新加坡的1个公民，他们或者说整个新加坡的1个居民，他们自住房，那个自有率是达到90%，然后我们再去呃，细分来看的话就是80%，80%左右的一个新加坡，1个居民，他们都是住在那个政府开发的组里面，那么这个这里的祖屋，他们新加坡那边管他叫呃hdb，也就是建物发展局建物发展局相当于是说新加坡的1个呃事业单位，类似于官方一个机构，他们相当于负责充当了开发商的1个角色，然后去呃拿地开开发，然后去卖给一些。 新加坡的1个居民呃，然后这里的话，他们在价格上也是做了一个限定的，一然后这样的话就可以让很多公民他们去呃负担得起这个呃购买购买住房，所以的话，呃整体来看他们的1个住房自有率是可以达到一个比较高的水平，那么百分90%其实在国际上来看的话。也都是呃，是属于最高的那么最高的一个梯度，因为其实一般的发达国家，他们的住房自有率基本上就是60%呃，当然了，那么新加坡新加坡，它除了1些主屋之外，那么刚刚提到了就是80%的一个接近80%的一个新加坡的居民都是住在主屋，那么其实剩下20%多，他们已有其他的一个住房选择。 那么这就这里就是双轨制住房那么另一轨，那么这里主要就是以私人住宅为辅，那么私人住宅其实就是跟呃，我们国家的一些商品房一样，就是有一些开发商他们去开发，那么这个私人住宅其实相对于组来说他们有几个特点嘛，第一个就是呃，一般来说地段会好一点，然后第二个就是整整个产品力就会呃，整个产品力是明显比祖国高的，那么它相当于就是呃，新加坡的1个所谓的豪宅，然后第第三个那么就是比较明显的。 从价格上来看，价格上是明显比足高很多的，那么这新加坡的1个私人住宅，它其实也是呃为了满足那些呃收入比较高的一些群体，他们一个租房需求呃，所以基本上呃，大家一个结构就是八八成八成是住在呃新加坡政府开发1个组，那么另外两层是住在四层住宅。那么当然，这里其实还有一类比较尴尬的一个角色，也就是呃，新加坡那边所谓1个假新城，其实就是类似于类似于中产，就是收入在呃中间群体中等收入群体，这这一块 儿那么中等收入群体的嘛，他们其实一方面自己有改善的一个住，改善住房的需求，因为租屋相对来说整个呃呃住房的一个条件，它是偏刚需的，那么这一类中产他如果想要要有一个改善性的需求，呃，但他又其实又负担负担不起那个呃私人住宅，因为私人住宅价格其实呃在新加坡那边平均差不多是2万多新元一平，那么这个价格是呃足了四倍。 呃所以的话，呃对于这一类的中中等收入群体来说的话，呃他们也有改善的需求，但又很难去负担起更高价格的1个私人住宅，所以的话，新加坡他们也是推推行了1个中间呃中间套的一个产品，那么就是呃，他们所谓的一个执行公管公寓，那么这个的话，呃不管是说从他的一个呃产品力呃呃住房质量或者说价格，它其实都是位于呃组以及私人住宅之间，那么也是满足了这群呃中等出的群体，他们一个改善住房的一个需求。 呃，那么我们其实如果去看呃左左下角，这个图的话就是整个新加坡的1个组，也基本上呃是以分布在核心区外为主，那么就是呃呃图图上的一个呃左图上的西北部跟东北部这一块，呃，那么这里这里的话，如果我们去把刚刚说的那三类住房来细分来看的话，那么这里的私人住宅相对来说，它整个一个地段的一个平均平均地段，它是会好于呃足，然后足的话又会好于那个执行公管公寓。因为执行公网公寓，它相对来说整个量其实在呃整个新加坡来来说是比较少的，只有大概4万套左右这么一个量，那么新加坡新加坡1共大概是160万套左右一个住房的一个规模。 呃，然后如果我们再去呃细看的话，当然我们这里也需要对于新加坡呃的人口啊，做1个基本的一个区分，那么新加坡它大概是接近600万的一个人口，那么这600万人口里面它其实分了三类，那么第一类就是新加坡公民，也就是国籍是新加坡的，那么第2个就是拿到呃pr的就是新加坡游泳。居民那么公新加坡公民跟新加坡居民呃，这里都呃有已经拿了pr的呃，那个些外国人，他们都是呃所谓的新加坡居民，然后剩下1部分就是外国人，那么这里的话因为要把它区分的比较严格区分出开来的话也是因为呃他在后面要介绍到的就是他要去申请购买祖屋的话，其实对于你呃人口常常住人口的一个身份是有严格的，一个区分的哪些人可以申请哪些人不能申请呃，所以有有一个严格区分，然后我们从他接近600万的一个常住人口来看的话，大概70%是呃，新加坡的1个居民，就是公民加拥有居民这1块。 然后我们再看它整体的存量也是接近差不多660万套，那么这里的话，70%的存量住房也都是政府开发的一个组。呃，然后的话，呃其他就是20%多，其他20%多，就是那个私人那些开发商开发的一个私人住宅，然后我们再看它的一个执行共管公寓就是三四万套这么一个水平，那么这个量其实相相对来说是比较少，但是也能够去满满足大概呃10万10万人口家庭的一个居住的一个需求。然后我们再看它整个呃呃新加坡房地产市场啊，就12手房的一个交易的一个情况，那基本上呃，它1年新加坡，整个房地产商1手房跟二手房，加起来1年差不多，成交就是3万套啊，3万多套，那么如果我们去看它的一个换手率的话，每年换手率大概也就是2%左右这么一个水平。 然后我们再去看它一个交易结构，其实呃跟其他一些呃发达经营体的房产市场一样就是呃，随着那个呃城镇化啊，还那个经济的发展发展啊，以及存量的增多，那么未来整个交易市场里面还是以二手房为主导，那么新加坡这里也是就是其实在过去几年，过去几年的话，其实二手房的成交量也都是超过了呃，超过了新房。然后我们再去看它的一个价格梯度，它的价格梯度相对来说是比较分明的，也是为了去满足呃不同收入群体的一个住房一个需求，那么基本上来看的话，我们呃，比如说新房主呃新房主，那么它的价格大概就是5000新元呃一平，然后的话，呃二手房主就是转售的。 Hdb那么转售的组，它的一个价格是会比新房主会高的，呃，那么这里一般是高40%左右，然后私人住宅的话，它这个价格就要更高一点就要大概是2万多新元一平，那么它的价格是呃组新房主屋的四倍。呃，然后的话还有一个中间套就是ec执行公馆公寓。它的价格相当于是呃私人公寓的一半，但是也是呃新房族的两倍，也就是呃多。多层次这个多梯度的一个呃住房价格一个体系啊，也是去满足了不同收入群的一个住房需求。 然后这里的话，呃相对来说ec就是执行公管公寓，跟足它是有一个特点，就是它的一个二手房价格是要高于呃高于新房价格的，但是私人住宅它的一个二手房价。价格是低于新房价格的，那么这里主要的一个原因啊，尤其是我们就以那个足来来举例那么主要的一个原因，也就是因为呃一方面呃购买新房主屋，它其实跟我们购买期房，我们国家购买期房一样是有一个等待期的，那么等你，你的新加坡公民你申请去购买主屋之后然后呃达到一定人数的情况下，然后政府会去开发对应的项目，然后这里面大概需要3年左右的时间，就是从你购买，然后到最后的一个交付入住，也需要3年等待时间，所以的话导致。 再加呃导，导致其实也这个等待时间也相当于是1个资金的一个成本，所以的话，呃二手房，它的价格所谓的二手房的价格是要略高于呃那个新房的租。然后第二个也第二个原因，也就是因为有严格的购买一个限制啊，就是不是所有人都能购买主卧，那么后面会距离借到，所以具体说到所以的话，呃新房族，它的一个可以购买的一个群体是呃比较比较少的呃。换句话说，其实新房族也相当于相当，于是呃政府新加坡政府这边给到新加坡居民的1个福利，所以它的价格相对来说会会略低一点。 然后呃第三个就原因也是因为呃购买新房主的话，它相对来说你的地段，你的选择范围是比较小的，然后如果你去购买二手房的话，你就可以在全全市场去呃寻找符合条件的一个二手房租，所以的话也就是因为上述的三个原因，那么主的一二手房