在新加坡私人住房市场芽笼发现隐藏的宝石

02004006008001,0001,2001,40020092010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024图4：加东规划区非住宅用地的价格和交易量分析来源：URA Realis（基于截至2025年5月5日之数据），Knight Frank Research来源：Knight Frank 研究格扬的住房乔治安的私人住宅价格已售单元数已售单元数量（新销售）（左侧）平均新售价 S$ 每平方英尺（右侧）除了古来巷非落地住宅在二级市场上的多样化选择外，还有即将推出的发展项目，其中大部分为精品规模。在建的两座免费持有限制项目Mori和TheContinuum规模较大，分别为137套和816套。图2：加东PLQ综合开发及其他商业开发区的照片在2019年至2023年期间，吉兰规划区的非成交私人住宅价格录得年复合增长率（CAGR）为5.7%。这主要是由初级市场强劲增长推动的，其中价格年增长率为10.0%。尽管二级市场价格增长率落后于新房，但持续的上扬趋势表明转售板块的增长信心增强，并存在进一步价格上涨的潜力。2023年至2024年，初级市场住宅价格上涨了1.4%，预示着新房私人价格趋于稳定。在同一时期，转售私人住宅年增长率为5.8%。随着综合发展项目Paya Lebar区（PLQ）于2019年完工，该地区的景观得到更新。该发展项目占地约420,000平方英尺，建筑面积约1.8百万平方英尺（图2），包括住宅、零售商场以及PLQ 1、PLQ 2和PLQ 3的三座塔楼中的90万平方英尺的办公空间。截至2025年第一季度，加东规划区的住房包括54,664套公共和私人住宅（表格3），其中34,306套公屋主导该区域的住房类型。然而，加东的18,352套非地契私人住宅使该规划区成为全岛第三大的非地契私人住房总量区域，仅次于贝德奥（31,380套）和武吉士（22,326套）。 房主可以考虑什么？售出单位数量（二手销售）（左侧）平均二次销售价格 S$ 每平方英尺（右侧）这248个免费持有住宅项目大致可分为两种类型：其中188个项目拥有50套或更少的单元，另外8个项目则超过200套，规模更大。虽然规模较大的项目一直是购房者关注的焦点，但偏爱精品住宅大小的居民在吉兰在有许多免费持有的选择。截至2025年第一季度，吉兰规划区域包含266个非落地住宅项目，其中包括248个永久产权发展项目（占总数的93.2%）和18个租赁项目（99年）（占6.8%），其中购房者在考虑遗产规划和资本保值的情况下，可以探索不附带高价标签的永久产权选项。 $0$500$1,000$1,500$2,000$2,500$3,000平均单位价格（新元/平方英尺） $1.920241,699214.7%13.8$2.220241,744138.5%15.0$1.52024926129.8%14.7$2.120241,130128.8%14.88$2.720241,346113.9%13.9© Knight Frank 2025也是一个租户的地方街道开发名称售价(S万元)总返回楼层面积(sf)估计编号 年份持有N.A.LORONG 24AGEYLANG日期of销售Mǎ Rén象牙锡兰巷Mǎ Rén天竺葵MANGIS路二月份怡保路VERSIlia ON海格apr巴特沃斯巴特沃斯LANE二月份关于Knight Frank新加坡Knight Frank LLP 是领先的独立全球物业咨询公司。总部位于伦敦，Knight Frank 拥有超过 27,000 名员工，分布在全球 61 个地区的 742 家办事处。该集团为从个人业主和买家到主要开发商、投资者和企业租户的各类客户提供建议。Knight Frank 在新加坡拥有强大的业务布局，总部及两家子公司：Knight Frank 物业及设施管理以及 KF 物业网络。欲了解更多信息，请访问 www.knightfrank.com.sg。在2019年至2024年期间，格里兰规划区域非落地住宅的租赁合同数量相对稳定，每年平均签订5,429份租赁合同。最高数量出现在2020年，当时租赁了5,715套单位，而最低数量出现在2024年，为4,954份合同。尽管2024年签订的租赁合同数量最少，但格里兰规划区域在岛屿的租赁量方面仍排名第二，仅次于贝多克的6,555份租赁合同。本报告仅用于一般信息传播。尽管本报告中所呈现的信息、分析、观点和预测均已采用高标准准备，但Knight Frank Research或Knight Frank对由此文档内容引起的任何损失或损害不承担责任。作为一份通用报告，本材料不一定代表Knight Frank对特定物业或项目的观点。在适当注明参考Knight Frank Research的情况下，允许全文或部分复制本报告。图4：2024年在吉兰规划区域内交易的私人非地产业权前五名房产增值基于转售交易，2024年销量前三的项目分别是Parc Esta（107套）、Penrose（102套）和Sims Urban Oasis（60套）。在2024年，Geylang规划区域内共有159笔交易在二级市场上转售时获利，而只有三处住宅项目亏损。实现获利的159笔交易的平均年回报率为4.6%，相应的平均持有期接近八年。亏损的三处住宅项目的平均年亏损率为0.7%，持有期不足九年。其中获利最高的交易是一处位于Geylang Lorong 24A的公寓，持有近14年，从最后一次成交价S$600,000实现了总回报率214.7%。在2024年获利最高的前五处房产中，还有Geylang规划区域内较小街道上的小型公寓项目（参见附表4），因为较小精品项目同样能够实现盈利。森，位于24号格朗巷和吉勒马尔路的交汇处，2024年出售了九套单位，价格区间为160万新元至240万新元（每平方英尺1757新元至1963新元）。在同一时期，The Continuum于2023年5月推出，2024年又售出234套单位，价格区间为150万新元至550万新元（每平方英尺2641新元至3091新元）。根据截至2025年第一季度URA新推盘项目数据，森已完全售罄，而The Continuum已售出816套单位中的573套。2019年至2021年期间，Geylang的平均非落地月租金保持稳定，在每平方英尺3.32新元至3.57新元每月之间波动。然而，2022年同比上涨了25.7%。住房租赁需求的激增是由于该城市国家于2022年4月重新开放其边境，以及新楼盘建设的延误影响了那些购买期房的买家。第二年租金进一步上涨，因为2023年4月对外国购房者的额外买家印花税（ABSD）从30%上调至60%导致外国专业人士转向租赁市场而非购买。2023年和2024年，Geylang的租金在每平方英尺5.00新元每月以上（见附件5）稳定（Exhibit 5）。来源：URA Realis（基于截至2025年5月5日之数据），Knight Frank Research Leonard Tay 头部研究+65 6228 6854 leonard.tay@sg.knightfrank.com高楷治 高级分析师 研究+65 6228 6857 kaijie.koh@sg.knightfrank.com关于报告的更多信息，请联系：随着凯兰规划区提供从大型混合开发、大众市场康乐公寓到精品住宅的多样化住宅选择，人们可以在独特的古怪舒适中找到居住空间。作为居住地，加东规划区有时会被低估，有时甚至会被误解。然而，住在加东可以提供一种偏离主流的生活方式，这种生活方式依赖于新加坡生活中更多元化的一面。它有一种本土居民的气息，日常生活的混合外国影响，这在社区、食物、商店、多样的宗教议事厅、寺庙、清真寺和教堂中都有所体现，以及古老的宗族协会。传统与古怪的混合尼古拉斯·坤 Head住宅及私人办公室+65 6228 6870 nicholas.keong@sg.knightfrank.com