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申万宏源地产行业研究方法论核心内容是什么？
该研报由申万宏源金融地产部负责人袁豪分享，主题为新常态下地产行业研究范式转换。核心框架回归供需基本面，强调供给端缩量是本轮地产自然寻底的核心支撑。研究方法从政策面、行业基本面、公司面、股价面四个层面分析，指出利率传导机制已钝化，金融资源逐步从地产行业抽离，行业去金融化明显。
地产行业未来发展趋势如何？
地产行业发展模式正从囤地型、杠杆型转向精细运营型，未来将偏向高毛利率、快库存周转、稳定或略降杠杆，以提升估值。行业基本面研究核心为供需，2022-2025年新房加二手房销售面积预计稳定在14-15亿平，短期利率弹性不足。供给端受拿地、开工、预售周期影响形成库存周期，2016年供给侧改革等政策导致供给端收缩，叠加2021年以来资金端政策，供需原有3年周期规律改变，但逻辑未变。本轮供给侧中期顶部或于2025年10月显现，供给缩量将推动行业自然寻底，未来关注供给端与需求端政策修复带来的行业弹性，核心城市与其他城市的价格分化将显著扩大。
报告重点分析了哪些方向？
报告重点分析供需基本面和房地产企业发展模式演进。在供需方面，总需求端2022-2025年新房加二手房销售面积稳定在14-15亿平，短期利率弹性不足；供给端受拿地、开工、预售周期影响形成库存周期，2016年供给侧改革等政策导致供给端收缩，叠加2021年以来资金端政策，供需原有3年周期规律改变，但逻辑未变。在企业发展模式方面，从囤地型、杠杆型转向精细运营型，未来将偏向高毛利率、快库存周转、稳定或略降杠杆，提升估值。
当前市场现状如何判断？
当前市场现状判断需结合供需视角。供给端受拿地、开工、预售周期影响形成库存周期，2016年供给侧改革等政策导致供给端收缩，叠加2021年以来资金端政策，供需原有3年周期规律改变，但逻辑未变。本轮供给侧中期顶部或于2025年10月显现，供给缩量将推动行业自然寻底。需求端2022-2025年新房加二手房销售面积预计稳定在14-15亿平，短期利率弹性不足。二手房挂牌量将经历3-4年下行周期，核心城市（上海2025年1月见底、北京苏州二季度见底）供给缩量带动基本面企稳，下半年至年底地产及地产链值得关注，需求端仍有政策优化空间。
研报提示哪些风险？
研报提示的主要风险包括：行业利率传导机制仍存在不确定性，需求端政策优化空间的落地节奏与效果待验证，核心城市供给见底的实际影响需进一步跟踪。此外，二手房挂牌量下行周期的持续性及核心城市房价企稳的力度，仍可能对行业复苏节奏产生扰动。需重视供给端分析，结合供需视角研究房地产行业，关注核心城市供给缩量、行业政策修复等带来的投资机会。