申万宏源地产行业研究方法论：新常态下的研究范式转换

发布时间：2026-08-17 一、核心要点 1. 本次为申万宏源金融地产部负责人袁豪分享的地产行业方法论研究，属申万房地产深度报告巡礼系列第9期，核心主题为新常态下地产行业研究范式转换。 2. 行业核心研究框架回归供需基本面，本轮地产自然寻底的核心支撑为供给端缩量，而非此前多轮寻底依赖的需求端政策。 3. 过往地产研究分政策面、中观行业基本面、公司面、股价面四个层面；历史上政策利率存在3年周期，以新房价格环比0.9%（收紧）、-0.5%（放松）为拐点，但2018-2019年LPR加入后，利率传导机制钝化，金融资源逐步从地产行业抽离，行业去金融化明显。 4. 行业基本面研究核心为供需，总需求端2022-2025年新房加二手房销售面积稳定在14- 15亿平，具备支撑但短期利率弹性不足；供给端受拿地、开工、预售周期影响形成库存周期，2016年供给侧改革等政策导致供给端收缩，叠加2021年以来资金端政策，供需原有3年周期规律改变，但供需逻辑未变；本轮供给侧中期顶部或于2025年10月显现，供给缩量将推动行业自然寻底，未来核心关注供给端与需求端政策修复带来的行业弹性，核心城市与其他城市的价格分化将显著扩大。 5. 房地产企业发展模式演进，从囤地型、杠杆型转向精细运营型，未来将偏向高毛利率、快库存周转、稳定或略降杠杆，提升估值；海外成熟房企呈现“低杠杆、稳周转、提毛利率、高估值”的制造业化演进路径。 6. 行业投资时钟分为复苏期、繁荣期、衰退期、萧条期，优先关注复苏期（贝塔普涨）和繁荣期（阿尔法分化），核心判断变量为全国销售面积增速，需结合政策底、股价底形成三底合一确认底部，若三底不合一则股价反弹空间更大；本轮周期核心逻辑中，二手房挂牌量作为供给关键指标，将经历3-4年下行周期，核心城市（上海2025年1月见底、北京苏州二季度见底）供给缩量带动基本面企稳，下半年至年底地产及地产链值得关注，需求端仍有政策优化空间。 7. 投资推荐方面，重点看好建发国际，理由包括大股东增持、2027年灯塔项目结算提振业绩、业绩释放期或推进股权激励、5.7%-5.8%股息率；此外还推荐华润置地、中国国贸、中海外发展、滨江集团、贝壳等。 二、风险与关注 1. 行业利率传导机制仍存在不确定性，需求端政策优化空间的落地节奏与效果待验证，核心城市供给见底的实际影响需进一步跟踪。 2. 二手房挂牌量下行周期的持续性及核心城市房价企稳的力度，仍可能对行业复苏节奏产生扰动。三、后续研究重心 1. 未来需重视供给端分析，结合供需视角研究房地产行业；关注核心城市供给缩量、行业政策修复等带来的投资机会。