北京8月出台房地产新政 近期市场反应平淡后续政策仍有空间

北京此次房地产政策调整较上海、深圳滞后，力度与上海相近，略严于深圳。主要调整包括将双职工家庭公积金贷款额度提至40万元，部分城市公积金额度上浮至200-240万元，上浮后可达300万元。目前70%二手房成交总价落在400万以内，公积金额度对此覆盖充分，但居民购房态度谨慎，倾向缩表加杠杆。

北京房地产新政对市场的影响较为有限，目前市场反应平淡。预计北京9-10月二手房同比增长10%-20%，年内三四季度难出现明显降价回调。政策边际增量有限，对市场提振偏中期，近期因天气原因市场表现平淡。居民购房需求未见明显改善，后续若仅靠当前政策难有大幅提升，或需降息、贴息等政策发力。

北京房地产市场的投资机会主要集中在核心城市土拍和优质房企。核心城市土拍出现热潮，溢价率达20%-30%，系供需合力形成，政府降低基准地价、开发商抱团布局核心地块。筛选房企核心逻辑为紧盯销售表现、优先关注产品力，推荐招商蛇口、滨江集团、中国经贸等。预计北京9-10月二手房同比增长10%-20%，年内三四季度难出现明显降价回调。

当前北京房地产市场现状表现为政策调整后市场反应平淡，居民购房态度谨慎，倾向缩表加杠杆。70%二手房成交总价落在400万以内，公积金额度对此覆盖充分。核心城市土拍出现热潮，溢价率达20%-30%，系供需合力形成。但政策边际增量有限，对市场提振偏中期，近期因天气原因市场表现平淡。

北京房地产新政存在的主要风险包括政策边际增量有限，对市场提振偏中期，近期因天气原因市场表现平淡。居民购房需求未见明显改善，后续若仅靠当前政策难有大幅提升，或需降息、贴息等政策发力。房企中期业绩仍处摸底阶段，当前中报业绩压力较大。