保护区计划对附近房产价值的影响

马修·威本迈耶、严俊（Penny）廖、汉娜·德鲁肯米勒和里奇·伊奥瓦纳，以及亚历山德拉·汤普森 (Updated August 2026)工作文件26-022026年1月 关于作者 马修·威本迈耶（Matthew Wibbenmeyer）是资源未来研究所（Resourcesfor the Future，简称RFF）的研究员。威本迈耶的研究聚焦于美国陆地领域的气候变化影响与减缓，尤其侧重于野火影响及管理。近年来，美国野火活动加剧，导致财产损失、碳排放以及因烟雾造成的健康影响增加。 廖艳君（Penny）是RFF的经济学家和研究员。廖的研究主要聚焦于自然灾害风险管理与气候适应问题。她研究过灾害对地方政府预算、住房市场及人口变化的影响。她正在进行的研究探讨了灾害保险如何与住房及抵押贷款行业相互作用，以及适应政策对地方社区的经济和财政影响。廖在加州大学圣地亚哥分校获得经济学博士学位，并在宾夕法尼亚大学沃顿风险中心进行过博士后研究。 汉娜·德鲁肯米勒（Hannah Druckenmiller）是加州理工学院（Caltech）的经济学助理教授，同时也是威廉·H·哈特学者（William H.Hurt Scholar）。德鲁肯米勒还是RFF大学研究员、美国国家经济研究局（NBER）的研究研究员，以及加州理工学院林德科学、社会与政策中心（Linde Center for Science, Society, and Policy）的附属研究员。她获得加州大学伯克利分校（UC Berkeley）农业与资源经济学博士学位。她的研究旨在为自然资源保护相关的环境效益和经济成本提供基于实证的估计。 罗希·伊奥瓦纳是美国农业部农业生产和保护业务中心的一名资深农业经济学家。在他目前的职位之前，他曾在美国环境保护署担任经济学家。他在普林斯顿大学获得了公共事务硕士学位。伊奥瓦纳的研究重点是高效保护项目的设计，特别是这些项目在农业用地上的实践采纳、设定竞争性激励措施、生态影响和经济效益。 亚历山大·汤普森（Alexandra Thompson）是RFF（资源政策研究所）的一名高级研究助理和地理信息系统（GIS）协调员。汤普森是利用空间数据解决环境和社会经济挑战方面的专家。她当前的工作重点是理解适应气候变化的国土利用与保护路径，以及海平面上升对切萨皮克湾农业经济的影响。 致谢 本材料基于由美国农业部资助的工作，资助协议号为FSA23CPT0013574。本出版物中表达的任何意见、发现、结论或建议均属作者所有，并不一定反映美国部部的观点。此外， 任何提及特定品牌或产品类型或服务的参考，均不构成或暗示美国农业部对所述产品或服务的认可。我们感谢布兰登·霍尔斯提供研究协助。 免责声明 本报告中的发现与结论属于作者本人，不应被理解为代表任何美国农业部或美国政府的确切意见或政策。 关于RFF 未来资源研究所（RFF）是一家位于华盛顿特区的独立非营利研究机构。其使命是通过公正的经济研究和政策参与，改善环境、能源和自然资源决策。RFF致力于成为最受信赖的研究见解和政策解决方案来源，以促进健康的环境和繁荣的经济。 工作文件是由作者为信息交流和讨论而分发的研究资料。它们未必经过正式的同行评审。此处所表达的观点属于各位作者个人，可能与其他RFF专家、其官员或董事的观点有所不同。 分享我们的工作 我们的作品根据Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 International (CC BY-NC-ND 4.0)许可协议，可供分享和改编使用。您可以复制并以任何媒介或格式重新分发我们的材料；您必须恰当署名，提供指向该许可协议的链接，并标明是否做了修改，且您不得应用额外的限制。您可以以任何合理的方式这样做，但不得以任何暗示许可方认可您或您的使用方式。您不得将材料用于商业目的。如果您混合、转换或基于该材料创作，您不得分发修改后的材料。更多信息，请访问 https://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/。 《保护储备计划对邻近房产价值的影响 ∗》 马修·威本迈耶†1，廖艳君（小钱）1，汉娜·德鲁肯米勒2，里奇·伊奥瓦纳3，以及亚历山德拉·汤姆森1 1 未来资源，美国华盛顿特区2 加州理工学院，美国加利福尼亚州帕萨迪纳3 美国农业部 农业生产与保护 2026年8月4日 摘要 保护项目常被视为与当地经济活动竞争，但它们也可能为邻近社区创造环境福利。我们估算了参与保护储备计划（CRP）的土地——美国最大的生态系统服务付费计划——如何影响住宅房产价值。利用2012年至2022年全国范围内的CRP实地数据，并与住宅房产交易数据关联，我们应用重复销售享乐主义框架，识别邻近CRP土地变化如何影响房屋价值。我们发现，CRP参与显著提升了住宅房产价值：在1000米范围内，CRP土地增加10公顷可使房屋价值提升约1.6%，其中转化为林地土地的效果尤为显著。安慰剂检验和稳健性检验表明，结果并非由县级经济趋势或开发压力驱动。总体而言，我们的估计表明，归属于CRP土地的房产价值收益相当于每年7.75亿至9亿美元，突显了参与土地所有者的付费之外的当地收益。 分类：社会科学；关键词：生态系统服务付费，土地保护，环境舒适性，享乐定价 1 简介 保护常被认为与经济活动相冲突。生态服务付费（PES）项目被推广为一种缓解这种紧张关系的方式，即通过为土地所有者保留土地或采用环境友好型实践提供经济补偿。由于参与是自愿的，只有那些认为这会改善——或者至少不会减少——自身福利的人才会参与其中。然而，PES项目可能对直接参与者之外的人群产生溢出效应。将土地用于保护可能会通过减少产出、就业以及农业、林业或其他土地相关产业对支持性服务的需求，从而抑制农村经济。这些潜在的损害可能会被分散的当地收益所抵消，包括环境质量的改善、休闲娱乐设施的增加以及景观对侵蚀、极端天气和生态扰动的恢复力。我们估算了美国最大、历时最长的PES项目——保护储备计划（CRP）——对附近房产价值的影响。我们表明，CRP的参与不仅为参与的土地所有者，也为更广泛的社区带来了可衡量的经济收益。 CRP向生态敏感地区的农民支付费用，让他们暂停土地耕种，并在10至15年内用本地植被取代作物覆盖，以提供环境效益。自1985年该计划启动以来，人们一直担忧这种土地休耕可能对农村经济产生负面影响。CRP参与率高的地区可能会出现农业劳动力需求减少，以及与农业相关的企业产品和服务需求下降的情况。此外，如果CRP参与导致土地 absentee ownership（非实际使用者拥有土地）增加，还可能引发人口外流。 另一方面，成功的生态补偿项目（PES）可能产生生态系统服务，从而提高农业生产力或当地休闲娱乐价值，进而惠及地方经济。CRP（草原保护计划）的首要目标之一是限制边际耕地的水土流失。大量科学文献表明，将边际、退化或其他环境敏感的耕地退出生产，并在其上建立多年生、通常是本地的植被，能够提供一系列生态系统服务，包括减少土壤侵蚀、径流以及对作物造成的洪水损害（Be- nayas等人，2009年；Zhou等人，2014年；Li等人，2017年；Kim，2023年）。此外，CRP创造或恢复野生动物和传粉者的栖息地，增强了当地的休闲娱乐机会，并且可能具有美学价值（Fields等人，2018年；Ricigliano等人，2019年；Quinlan等人，2021年）。 PES项目的地方收益是否超过其地方经济损害，最终是一个经验性问题；我们旨在为CRP问题增加证据。CRP对……的影响 便利设施和地方经济活动可能对住房及土地价格和当地工资产生后果（Roback，1982）。我们特别关注其对附近住宅房价的影响，这是一个尚未得到仔细研究的结果。在效用价值理论框架下，这些估计捕捉了家庭如何通过其支付意愿来隐含地评估由保护性储备项目（CRP）土地产生的环境便利设施（及不便设施），例如景观美学变化、野生动物丰富度或空气质量。我们使用涵盖全国范围的住宅销售综合数据，结合田间层面的保护性储备项目（CRP）参保行政数据，研究附近保护性储备项目土地变化对住宅销售价格的影响。 大多数量化CRP成本与收益的研究都依赖于公开可用的县级入学数据。田间级别的CRP数据使我们能够在单个物业层面进行回归估计，从而更可信地识别CRP的影响。它们还让我们能够检测到县级回归会掩盖的、在1公里范围内运作的高度局部效应。具体而言，我们使用重复销售框架，基于在研究期间（2012-2020年）经历了附近CRP土地数量变化的物业，识别CRP土地对房价的影响。由于未观察到的房屋属性与附近CRP土地面积之间存在相关性，横截面享乐回归可能存在偏差；重复销售策略通过识别房价和附近CRP土地随时间变化的内部物业差异来避免这种偏差。 我们发现，CRP土地对房价有显著的积极影响。在住宅1公里（km）半径范围内，每增加1公顷CRP土地，房价将上涨约0.16%。当CRP土地增加发生在500米（m）范围内时，这种效应规模会超过两倍。我们实施了多项检验以探究我们估计值的内部有效性。首先，我们纳入了时变控制变量，以表征发展压力——这一因素可能影响CRP参保变化和房价变动。其次，为检验我们的估计是否可能由与CRP参保相关的未观测时变变量驱动，例如当地经济状况，我们构建了一项安慰剂检验，将CRP土地重新分配给同一县内远离CRP土地的房产。从这些安慰剂回归中估计的CRP效应很小且在统计上不显著。异质性分析进一步为我们的估计的合理性提供了证据。CRP合同规定了参保土地需转换的植被类型。当我们按植被类型区分时，我们发现房产价值最大涨幅与被合同规定转换为林地（林地产权转换）的CRP土地相关——这类土地可见度高，且已知能显著提升附近房产价值（Kovacs等，2022）。此外， CRP土地变化对房产价值的影响在交易间隔时间较长的房产上更为显著，这与已注册CRP土地上植被逐渐建立的过程相一致。我们的估计表明，平均而言，一英亩CRP土地可使附近住宅价值增加1000美元。在我们估计的美国房产范围内，CRP使住宅价值增加了60亿至70亿美元。 与其对CRP进行全面成本效益分析，我们旨在提供一项关键输入，用于此类分析——即衡量CRP土地所产生的本地便利价值。我们所报告的效益仅代表CRP环境效益的一个子集：与改善的景观和休闲相关的本地便利价值被资本化到邻近的房产价值中。要对CRP效益进行全面核算，还需要考虑那些在下游更远处显现或更分散的生态系统服务，例如野生动物栖息地、水质、空气质量以及碳储存。虽然这种房产价值的变化也计入CRP对农村社区净经济影响的因素，但必须权衡增加的便利性与任何潜在的负面后果，例如对工资的影响，尽管这可能是因为经济活动转移到其他地区，而不仅仅是减少。 关于PES项目经济后果的文献大多集中于减贫（例如IIED 2002）1以及参与农户的影响。CRP是一个重要的例外：自其早期历史以来开展的广泛研究关注了项目对社区产生的溢出效应，包括对农业生产、就业和人口的影响。早期的投入产出模型往往发现，CRP参与率高的农业县的经济活动会下降（例如Hyberg等人，1991年；Mortensen等人，1990年）。然而，更近期的计量经济学研究发现了更多样化的结果，效应因行业而异，且负面的地方经济影响会随时间逐渐消散（Li和Ando，2023年；Sullivan等人，2004年）。中国的退耕还林还草工程2，另一个大型土地休耕PES项目，也已被广泛研究，但关于其对区域经济的影响（Liu等人，2021年）以及非农就业的影响（例如Liu等人，2018年）的证据有限。 PES项目在环境效益方面存在一种补充性差距：尽管PES项目的环境效益已被广泛研究，但事后货币估值仍然罕见。3 一些研究评估了CRP对土地价值的影响（例如，Shoemaker，1989年；Wu和Lin，2010年），但它们往往倾向于强调资本化。 将CRP参与的机会价值转化为农业