关联交易持续压降，内部战略坚定落实

万物云(2602)[Table_Industry]房地产 万物云中报点评 本报告导读： 公司持续压缩关联交易占比，费用管控持续落地，内部战略继续落实，以负责经营践行ES G标准。 投资要点： 营收增长，利润微降。2026年1H，公司收入为191.1亿元，同比增长5.4%；利润为8.2亿元，同比降低2.1%；核心净利润为12.6亿元，同比降低1.0%。2026年1H，公司股东应占每股收益为0.68元，董事会建议向股东派付中期股息11亿元，每股分红0.711元（含税），以8月13日收盘价计算，公司上半年股息率为4.6%。 循环业务稳健增长，关联业务持续压缩。2026年1H公司持续关连交易收入占总收入比为4.3%，较2025年年底环比下降1.7个百分点。分项收入来看，2026年1H社区空间居住消费服务板块收入为119.5亿元，同比增长5.5%，总收入占比为62.5%；商企和城市空间综合服务板块收入为62.1亿元，同比增长7.9%，总收入占比为32.5%；AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入为9.6亿元，同比下降10.1%，总收入占比为5.0%。2026年1H，公司循环型业务（住宅物业服务、物业和设施管理服务、BPaaS解决方案业务）实现收入173.53亿元，同比增长6.4%，占总收入的90.8%；毛利润达21.0亿元，同比降低0.4%，占总毛利润的86.8%。 蝶城生态业务增长，科技赋能降费提效2026.03.21高股息回馈股东，科技应用提效降费2025.08.20 经营负责，践行ESG。结合企业可持续信息披露制度框架、上市公司信息披露相关监管规则，参考美丽中国绿色空间使用者披露指引，万物云将可持续发展理念融入业务运营：万物云奉行负责任的发展理念，基于「重塑空间效率，服务历久弥新」的使命，强调经济效益与环境社会效益并举。公司以PDCA（计划-执行-检查-处理）管理循环为核心，系统推进可持续发展理念与目标融入整体战略与日常运营，围绕员工、客户、小区及环境等关键议题，持续创造长期价值。基于公开披露的可持续发展报告，公司可持续信息披露议题较为完整、框架符合现行规范。 风险提示。物业费收缴与降价风险，低质项目出清的短期阵痛风险，外拓商企项目竞争加剧风险。 目录 1.2025年中期业绩情况...........................................................................42.2026年中期业绩情况...........................................................................53.投资建议：“增持”评级。.....................................................................74.风险提示..............................................................................................8 1.2025年中期业绩情况 营收增长，利润微降。2026年1H，公司收入为191.1亿元，同比增长5.4%；利润为8.2亿元，同比降低2.1%；核心净利润为12.6亿元，同比降低1.0%。2026年1H，公司股东应占每股收益为0.68元，董事会建议向股东派付中期股息11亿元，每股分红0.711元（含税），以8月13日收盘价计算，公司上半年股息率为4.6%。 循环业务稳健增长，关联业务持续压缩。2026年1H公司持续关连交易收入占总收入比为4.3%，较2025年年底环比下降1.7个百分点。分项收入来看，2026年1H社区空间居住消费服务板块收入为119.5亿元，同比增长5.5%，总收入占比为62.5%；商企和城市空间综合服务板块收入为62.1亿元，同比增长7.9%，总收入占比为32.5%；AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入为9.6亿元，同比下降10.1%，总收入占比为5.0%。2026年1H，公司循环型业务（住宅物业服务、物业和设施管理服务、BPaaS解决方案业务）实现收入173.53亿元，同比增长6.4%，占总收入的90.8%；毛利润达21.0亿元，同比降低0.4%，占总毛利润的86.8%。 毛利率阶段调整。2026年1H，公司毛利率为12.7%，较2025年同期降低1.0个百分点。2026年1H，公司社区空间居住消费服务的毛利率为14.1%，较2025年同期下降0.3个百分点；商业和城市空间综合服务毛利率为8.8%，较2025年同期下降1.7个百分点；AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率为30.7%，较2025年同期下降2.3个百分点。 经营负责，践行ESG。结合企业可持续信息披露制度框架、上市公司信息披露相关监管规则，参考美丽中国绿色空间使用者披露指引，万物云将可持续发展理念融入业务运营：万物云奉行负责任的发展理念，基于「重塑空间效率，服务历久弥新」的使命，强调经济效益与环境社会效益并举。公司以PDCA（计划-执行-检查-处理）管理循环为核心，系统推进可持续发展理念与目标融入整体战略与日常运营，围绕员工、客户、小区及环境等关键议题，持续创造长期价值。基于公开披露的可持续发展报告，公司可持续信息披露议题较为完整、框架符合现行规范。 资料来源：公司2026年中期业绩公告，国泰海通证券研究 资料来源：公司2026年中期业绩公告，国泰海通证券研究 2.2026年中期业绩情况 住宅物业平稳拓张，独立性持续提增。2026年1H，公司在管住宅物业服务项目的饱和收入为295.6亿元，同比增长5.1%；合约住宅项目的饱和收入为348.9亿元，同比增长3.3%。2026年1H，公司在管住宅物业服务项目的饱和收入中第三方占比为54.4%，较2025年同期上升了1.5个百分点；公司住宅物业收入中第三方占比为51.9%，较2025年同期上升了3.7个百分点。 资料来源：公司2026年中期业绩公告，国泰海通证券研究 资料来源：公司2026年中期业绩公告，国泰海通证券研究 物业和设施管理服务聚焦客群，先发优势凸显。2026年1H，公司在管物业和设施管理服务项目的饱和收入为172.9亿元，同比增长10.1%。2026年1H，公司在管物业和设施管理服务项目的饱和收入中第三方占比为86.7%，较2025年同期上升了1.1个百分点；公司物业和设施管理服务收入中第三方占比为86.3%，较2025年同期上升了0.1个百分点。 资料来源：公司2026年中期业绩公告，国泰海通证券研究 资料来源：公司2026年中期业绩公告，国泰海通证券研究 3.投资建议：“增持”评级。 1）PE估值 我们预测公司2026年EPS为0.67元每股，考虑公司业务独立性强，可持续能力明显、行业地位突出，给予估值适度溢价，给予公司2026年30倍PE估值，对应合理价值为20.01元。 2)PS分部估值 传统物业（住管和商管）部分： 目前2026年一线主流物业企业平均PS估值在1.78XPS。考虑公司现金流稳定但受母公司信用展期影响给予类似估值，即1.2XPS。按照万物云主营业务收入剔除“AIoT&BPaaS解决方案部分”，2026年其他两项业务收入为375.75亿元测算，预计合理市值在450.9亿元。 AIoT&BPaaS解决方案部分：根据可比公司PS估值情况，考虑到公司AIoT&BPaaS业务正在发展前期阶 段有待验证，我们给予公司AIoT&BPaaS业务2026年0.5XPS，按照公司2026年AIoT&BPaaS业务营业收入25.95亿测算，该项业务市值区间为12.98亿元。 注：收盘价为2026年8月13日价格，营业收入为Wind一致预期，另石基信息、广联达、阜博集团2025年营业收入为Wind一致预期。1港元=0.87人民币，1美元=7.20人民币，数据来源：Wind，国泰海通证券研究 结合以上两部分，我们取对应估值的平均值加总，分部估值在463.88亿人民币。按照总股本11.68亿股，对应合理价值为39.71元。 综合PE估值和PS估值，我们选取中值给予合理价值人民币29.86元（折合港币34.33元）。 4.风险提示 风险提示：物业费收缴与降价风险，低质项目出清的短期阵痛风险，外拓商企项目竞争加剧风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号