申万宏源商业地产报告：购物中心价值重估与投资线索

发布时间：2026-08-10 一、核心要点 1. 宏观层面：2021年以来地产下行导致消费承压，社零增速2026年上半年同比增1.3%，线上零售对线下冲击逐步收窄，重奢业态弱复苏（爱马仕增6%、LV增2%），中长期实体商业存增长空间（人均GDP提升、人均商业面积仍低） 2. 行业层面：集中式商业存量增速低位，存量调改占比达30%左右，城市间人均商业面积与消费支出存结构性空间，餐饮体验正增、零售回稳、儿童业态低迷，头部企业同店租金上涨但行业分化明显3. 企业层面：商业地产核心竞争力为先发优势、品牌招调体系、会员运营能力，龙头房企万达、印力、华润、龙湖、新城集中度较高，华润、龙湖、新城同店增速领先二、投资线索 1. 价值重估方向：华润置地、新城控股重估空间大（分别33%、39%）2. 弹性方向：新城控股、龙湖集团3. 资产与运营优质标的：华润置地、万象系、太古地产（运营与资产均为第一梯队） 三、风险与关注 1. 地产下行持续影响居民消费信心，社零复苏不及预期2. 商业地产存量项目竞争加剧，同质化问题未根本解决3. 线上零售冲击仍存，品牌招调难度加大