北京和上海二手房挂牌量均出现缩量,但两地房价走势分化:上海年初以来持续走强,而北京5月后开始走弱。需求端存在显著差异,主要原因包括:
- 公积金支持力度:北京前期公积金贷款额度160万低于上海320万,对刚需支持不足;
- 限购政策严格程度:北京5环内需2年社保,上海内环内仅需1年社保。
政策调整后,北京在公积金和限购方面已与上海持平。尽管北京在人口流入和民营经济方面不及上海,但政策放松后需求应显著修复,与上海差距有望缩小。
2026年初以来,上海和苏州二手房房价与租金连续5-6个月上涨,主要受供给极度收缩(上海尤为明显)和强需求弹性驱动。预计北京政策调整后,市场表现将逐步改善,与上海差距收窄。