上海二手房市场更新会议纪要–20231206

1.上海二手房市场动态解析 上海二手房市场经历了调整，11清月成交量为1万5900套，环比上涨5.6%库存压力较大，截至11月底，上海总在售房源约21万套，部分挂牌价格过高的房源在链家网下降连阳板块代表性强，当前挂牌均价清约13万/平米，成交价约11万/平米，议价空间达13% 2.上海二手房价格波动分析 上海二手房成交及库存情况：2022年4月份成交量达到600套峰值，回撤至400套左右，2020年末的价格水平。库存超过500套时压力较大。个别豪宅案例分析：翠湖天地三期价跌至15万/平，降幅31%；云顶东方拍卖价16万/平，较高峰期下降约20%；连阳区豪宅价格下降15-20%。 会议要点 1.上海二手房市场动态解析 上海二手房市场经历了调整，11清月成交量为1万5900套，环比上涨5.6%库存压力较大，截至11月底，上海总在售房源约21万套，部分挂牌价格过高的房源在链家网下降连阳板块代表性强，当前挂牌均价清约13万/平米，成交价约11万/平米，议价空间达13% 2.上海二手房价格波动分析 上海二手房成交及库存情况：2022年4月份成交量达到600套峰值，回撤至400套左右，2020年末的价格水平。库存超过500套时压力较大。个别豪宅案例分析：翠湖天地三期价跌至15万/平，降幅31%；云顶东方拍卖价16万/平，较高峰期下降约20%；连阳区豪宅价格下降15-20%。置换情况分析与预测：市场主流为先卖后买模式，个别业主能通过此模式在现有市场环境下节省约1000万开销。未来市场走向不一，但从现有交易中可见部分价格下调逾30%。 3.上海二手房市场博弈期观察 上海二手房市场：目前进入博弈期，挂牌价格相对稳定，议价幅度未像前期那么大，部分业主急于售房已基本去化。短期市场预测：市场底部逐渐明朗，短期内可能出现小幅反弹，但不会有过大跌幅；中长期市场仍不明朗。需求与成交量：尽管价格有所下调，上海二手房市场需求依旧，成交量相对保持稳定，证明人口流动性和实际需求支撑市场。 4.上海房市趋势与投资分析 新房市场投资利润下降：由于新房和周边二手房差价逐渐缩小，投资者观望态度增强，新房市场的投资利润减少。次新房价格相对坚挺：次新房供应有限，购入成本较高，不宜在当前不利时机抛售，导致价格回撤不显著，保持相对稳定。短期低位反弹可期，但中长期房地产市场承压：短期市场或因政策刺激小幅反弹，但中长期由于经济环境和产业调整，对房价上涨持谨慎态度。 5.上海楼市交易现状解析 高价位二手房市场成交特点：成交的二手房大多高首付甚至全款购房，使用贷款的比例不高，贷款利率下调对市场影响有限。 部分高端板块（如新天地、陆家嘴等）环境相对单一，受学区需求影响减弱，业主不愿在市场低迷时低价出售，原居民板块价格相对坚挺，成交量低。 会议实录 1.上海二手房市场动态解析 各位投资者大家晚上好，我是开源证券地产研究员齐东。近期大家对上海二手房市场的关注度较高，上周还有许多讨论关于人和平城的价格波动情况。毋庸置疑，今年上海二手房市场经历了较大的调 整。虽然不是所有投资人都时刻关注市场变化，但仍有一部分人表现出极大的兴趣。今天，我特邀请了一位资深中介机构朋友奇观来为大家讲解。他和我同姓，但并非亲戚，我们私底下关系很好。奇观老师专注于连阳花木碧云等板块，并现已负责他们公司豪宅片区的扩展。 奇观老师对整个浦东和黄埔的房地产市场情况了如指掌，会为我们介绍上海二手房市场的最新动态。在他的演讲结束后，我们将开放互动环节，应对大家的疑问。感谢各位抽空参加我们工作日晚间的电话会议。那么，我们会议现在开始，请奇观老师发言。 能听到我吗？ 能听到。 现在好了，刚才不小心静音了。明白了。 大家好，我是奇观。非常感谢各位参与今晚上海楼市的交流分享。让我们开始今天的内容，先是自我介绍，紧接着将探讨上海二手房市场的现状，并重点分析连阳板块的成交情况。我们还将分享市场成交案例，并对未来走势做出初步的预测。我在房地产行业拥有十年经验，专注于上海中高端不动产交易服务。同时，我也是房产自媒体“楼市机关”的创办者和运营者。 上海二手房的成交现状方面，截至11月份，成交量达到了15，900套，按日均500套的推算，12月份的预计成交量约为15，000套左右。据此，我们预测2023年全年的成交量将约为180，000套，平均月成交量约为15，600套。 纵观近8年的数据，我们的业绩虽然不是最理想的，但也相对可观。进一步观察上海二手房的挂牌和成交量走势，我们发现挂牌量自三月起一直呈上升趋势，到了六七月份开始趋于平稳，而九月后再度上升。根据链家网的数据，目前可见挂牌量约为93，000套，新增挂牌量大约为4，000套。截至11月底，上海总挂牌量约为210，000套，显示出庞大的库存量。同时，链家网因为市场调整已进行了一些挂牌的处理，即便考虑到这些因素，市场挂牌量也显示出持续上升的趋势。 近10年上海二手房成交量价走势图显示，每当有限制性政策加码之时，我们都能看到量价的同步上升。根据今年9月实施的认房不认贷政策，结合过往数据分析，尽管现在的库存量较2015年至2016年要多，市场压力仍存在。 谈论连阳板块时，我们注意到挂牌均价大约在13万元，成交价约为11万元，显示出一定的溢价幅度。最近几个月溢价幅度非常高，大概在17万元。议价空间大约为13%。这意味着，如果有人考虑在连阳区域置业，需要具备较大的议价能力。过去溢价幅度平均在4%到5%之间，这对我们分析当前市场条件有重要的参考价值。 最后我们观察到，随着市场整体溢价幅度的增高，部分业主选择不出售，转而出租或等待下一个更佳的市场入口时机。以上是我对上海二手房市场的简要分析，有任何问题，我们会在稍后讨论。 2.上海二手房价格波动分析 黄色柱状图代表成交套数，红色的K线则显示库存挂牌量。从图中可以看出，2020年4月份库存挂牌量达到恐怖的600套高峰。相比之下，2022年及之前库存量大致维持在400套左右，这相对较为正常。一旦超过500套，库存量压力便会显著加大。雷阳地块和平层因人和楼盘而成为市场关注的焦点，众多买家因此被吸引来看房。我们再来分析一下仁恒的网签均价。10月份的网签均价是12万，11月份的数据几天后将发布，预期在12万左右。事实上，这个价格已经回落到2019年末的水平，8月和9月份的时候回撤率较大，约20%。最近网络上流传的一些火热案例值得关注。 以翠湖天地三期为例，一套132平米的房产成交单价约在15万左右。往年的成交数据显示，2019年同户型交易价格在14万左右。而且，最近的一笔成交达到了22万的单价，这基本上回到了翠湖2019年破20万的纪录。这导致了价格回撤率高达约31%。 关于该房产的最终成交客户信息不详，但可知的是业主由于要移民而急售，这种急售情形是上海房价下跌的一大原因。接下来，我们看看云顶东方的例子。云顶东方拍卖的一套房产，单价仅为16万，相较于往年20万以上的成交价格，降幅约20%。考虑到云顶东方是上海稀有的满分盘，1016万的成交价显得异常诱人。 再以雷阳地区为例，市场上某图显示的户型价格从2，520万直接下调至1，420万，单价则从16.6万降至9.46万。具体到成交的楼层位置，第一层的房子在最高点的总价估计在1，700万左右，与目前的1，400万成交价相比，实际降幅并未达到所谓的腰斩，而仅在15～20%之间。 再看另一例子，雷阳地块的平层房产最终以1，450万成交，这是由于其一层位置和急卖的业主所致，实际降幅约30%。目前市场中，业主在置换房产时更倾向于”先卖后买”，很少有人先买新房再出售旧房。 最后，分析了一位业主的置换案例。该业主购买了一套3，350万的270平米房产，而同期的另一成交则为3，090万，降幅约14%。他从高点时的4，620万降至如今的价格，降幅为27%。这显示出，如果有足够的底气先买后卖，由于新房价格较低，卖家在卖出自己房子时可以接受较大的降价，如直降600万。 最终，对未来市场进行预测是相当困难的。尽管如此，我们仍能从一线市场上观察并得出一些结论，供大家参考。 3.上海二手房市场博弈期观察 峰哥，您刚才提及了许多的案例，主要是仁恒连阳的情况。例如近期的翠湖交易，您觉得整体买卖成交以及业主心态波动与浦东的情况相比，变化幅度大吗？实际上，并不像浦东那样变动巨大。这一波 价格轮回始于西安。市场可能还没有受到补贴政策的波及。目前二手房市场进入了博弈期。之前议价幅度较大，是因为业主原本预期较高。一些因为移民出国或参与新市场打新的业主，他们愿意以较低价格卖出，或者出于利润追求，他们将以任何成本出售手中的房产。现在这部分业主基本去化完毕，挂牌价格未出现大波动，市场已步入博弈期。买方认为市场可能仍会下降，但卖方并不急切出售。他们认为市场短期内会有小幅反弹。所以，现在是否是买房的好时机取决于个人情况。如果你预计房地产长期会下跌，卖房肯定更合适。若认为是短期波动，我相信房地产仍有上涨空间。在决策前，卖方提供资金回流的机会，但可能失去未来潜在收益；买方则提供投资机会，但伴随着风险前提下价格可能会进一步下跌。根据每个人的情况和投资，需权衡这两种选择。短期看，市场底部隐约可见，不会有太大的跌幅。中长期可能局势并不乐观。一波小反弹可能会在一段时间内出现，但这只是一个大致的预判。感谢关哥，有需要协助的也欢迎联系他。提及我的名字，可以获得折扣。我提两个问题。首先，为什么在价格和量同时下跌的情况下，上海的成交量仍保持不错？上海仍能保持每月1.5万至1.6万套成交量，这说明需求仍然存在。第二，想问关哥，您接触的客户中，有多少是卖二手房去购买新房的？还有多少是因移民等其他原因出售？今年大约30%选择卖房购买新房，40%因为移民出售，其余30%寻求合理价格卖出。以仁恒板块为例，今年移民比例较大。总结来说，浦西的市场相比起来较为稳定，例如瑞虹地区，未出现太大回撤。短期来看，市场似乎已接近底部；但从中长期角度看，局势并不容乐观。如果中长期行情不佳，即使是坚挺的区域，也可能会进一步下降。 4.上海房市趋势与投资分析 好的，首先我们看看线上是否有朋友有关注的问题，欢迎解除静音提问。我注意到一位线上朋友通过文字方式提问，对新房市场存在疑问，提到新房是否可能出现破发的情况。分析当前新房市场，可以看到由于之前的积分制度，触发积分限制的房源会有限售措施，导致不少新房目前还未进入流通环节。 确实，新房市场欲望下降的迹象是显而易见的，从第一批次到第九批次，成交比例从86%下降至46%，这一变化表明新房市场投资的利润已经不再丰厚。现在，新旧房价差逐步缩小，让一些原本热衷于新房的购房者开始犹豫，他们可能考虑到短期内可获得的二手房更具吸引力——二手房现成可见，且可以即刻享用。 另一个考虑因素是新房市场最近有一些负面消息，特别是关于开发商的资金问题，以及质疑购房后的装修是否值得接受。与此同时，次新房的价格并未大幅回落，因为次新房源本来不多，且购入成本较高，现在并非一个理想的时间点出售。很多业主会选择出租，而新房的租金回报率通常会高于周边老旧二手房，因此相对来讲，次新房价值保持较为稳固。 线上朋友还提出了一个问题，为什么我对房地产的中长期前景持谨慎态度。主要是考虑到整体经济状况——个人收入的增加是驱动房产市场的重要因素。如果经济环境持续不佳，结构性问题无法有效解决，自然缺乏继续上涨的动力。加之政府对于地产这一传统支柱产业的转型态度，我对房地产中长期保值空间保持谨慎。 不过，短期而言，市场底部或许已经形成。结合中美关系缓和的可能性，明年年中可能会有小幅的市场反弹。 至于北滨江地区的房价走势，毕竟具体到不同区域，情况会有所不同。当前基本触及底部，价格不太可能再有大幅下挫。我们也留意到最近部分卖家心态转变，认为市场已经触底。各方面政策或许会在明年初给市场带来刺激，届时可能会出现小幅反弹。就北滨江地区而言，比如陆家嘴北边的次新房与包括万科北京滨江在内的区域价格回撤并不显著。这些次新房源相较于老旧二手房而言