国泰海通中介服务行业研究分享：特性与估值探讨

发布时间：2026-08-06 一、核心要点 1. 本次为国泰海通证券针对签约客户举办的房地产中介服务行业研究分享活动，由分析师涂一磊开展《房地产中介服务公司行业特性和估值探讨》分享，采用2014年提出的“板块5分理论”，将房地产板块分为住宅、商业、产业地产、房地产服务产业链、混业经营五大板块，房地产服务产业链包含地产基金、物管公司、中介板块（新房、二手房、租赁等）。 2. 中介板块业务分为四类，其一为新房代理销售，市场规模约6-8万亿，佣金率高但受开发商回款影响，细分包含案场销售、客源导流等；其二为二手房经纪业务，2026年6月交易额接近新房，佣金率已降至买卖双方合计1.1%-2%，是存量市场核心，经纪公司正延伸资产服务；其三为租赁居间服务，联动存量售房，聚焦一线核心城市；其四为衍生业务，涵盖家居、金融贷款等。 3. 中介行业运营模式分为三类，其一为自开店，仅我爱我家、贝壳、易居等少数上市公司采用；其二为网络平台+自营，线下管控难度大；其三为纯平台，因房地产是低频高总价非标交易，线上难以替代线下，依赖线下撮合；线下运营包含直营、加盟，行业特点为非标准化、分散性，中小门店生存空间大，难被完全数字化替代。 4. 主流中介企业中，世联行、房多多、易居、国创高新关注度较低；我爱我家借壳上市后规模扩张受限；贝壳为当前市场最大平台，采用两地上市模式，业务覆盖全链条。 5. 数据方面，中介行业存量二手房市场规模约6-7万亿，年增速4-5%，成熟城市二手房交易占比可达90%；2026年二手房交易量为近5年新高，中介企业收入受佣金率、房价水平影响，新房交易收入波动最大，物业板块分散度最高，潜在增长空间较大。 6. 观点研判，行业贝塔属性启动时，轻资产、灵活业务的平台公司收入与增长弹性高于行业均值；看好2026年起（尤其下半年）核心城市，未来几年地产市场将逐步稳定向上。 7. 供需支撑逻辑方面，2026年为近5年首次出现销售未下滑、土地购置面积大幅下滑的年份，将为2027-2028年市场供需均衡、价格向上提供积极因素，提升中介公司业绩弹性。二、风险与关注 1. 本次会议仅服务于国泰海通证券正式签约客户，内容仅供内部学习，不得外发或未经授权转载，违规将追责。 2. 投资风险提示：市场有风险，投资需谨慎。