东吴地产：深圳2026入学积分盘点及近期二手房数据更新

发布时间：2026-08-05 一、核心要点 1. 2026年7月深圳新房签约3529套，环比及同比均优于去年同期，限售占比下滑至38%；二手房网签近5000套，成交结构分化，低总价及1500万以上高总价占比提升，300万以内低总价占比上升拉低均价 2. 深圳二手房挂牌量总规模约12.7万套，周新增挂牌量2500-2800套，处于高位回落态势，二手房交易周期约200天，大户型成交快于小户型 3. 学区房呈现强者恒强特征，南山区初中名校积分持续上涨，福田区传统名校积分受取消点招等政策影响上涨，学区房价值分化明显 二、投资线索 1. 2026年429新政（公积金提额、核心区增购名额）带动深圳楼市，政策效应占市场交易量的40%-50%，叠加豪宅热销、股市反哺，预计9月下旬楼市行情提前启动2. 深圳二手房价格结构性上涨，800-1000万高总价房源趋稳且小幅上涨，拉动整体均价；低总价房源仍以价换量，预计年内小幅下滑3. 深圳今年豪宅供应少，需求积累支撑热销，下半年豪宅供应规模有限，或维持热度 三、风险与关注 1. 学区房政策变动可能影响价值，如外国语学校2026年取消点招导致福田相关学区积分上涨2. 低总价房源成交低迷，量价仍承压，需关注市场需求释放节奏3. 新房供应若大幅增加，可能挤压二手房市场，需关注后续供应变化四、其他补充 1. 深圳租房市场活跃，7、8月签约量持续上行，合租占比达16.24%2. 统计局与乐有家数据差异源于统计口径，乐有家在南山、宝安等区市占率高，统计结果更贴合核心市场表现