东吴地产：深圳2026入学积分盘点及近期二手房数据更新

深圳2026年入学积分政策呈现学区房强者恒强的特征。南山区初中名校积分持续上涨，福田区传统名校积分受取消点招等政策影响上涨，显示学区房价值分化明显。政策变动如外国语学校取消点招导致福田相关学区积分上涨，可能影响学区房价值。投资者需关注政策动态对学区房价值的影响。

深圳近期二手房市场成交结构分化。低总价及1500万以上高总价房源占比提升，300万以内低总价占比上升拉低均价。挂牌量约12.7万套，周新增2500-2800套，处于高位回落态势，交易周期约200天，大户型成交快于小户型。二手房价格结构性上涨，800-1000万高总价房源趋稳且小幅上涨，拉动整体均价。低总价房源仍以价换量，预计年内小幅下滑。

深圳学区房投资需关注结构性机会。南山区初中名校和福田区传统名校积分持续上涨，显示强者恒强特征。政策如取消点招可能推高相关学区房价值。投资者可关注政策变动对学区房价值的影响，以及不同区域、不同类型学区房的表现差异。需警惕学区房政策变动带来的风险。

深圳房地产市场呈现结构性分化。新房签约量环比及同比均优于去年同期，限售占比下滑至38%。二手房网签近5000套，成交结构分化，价格结构性上涨。800-1000万高总价房源趋稳且小幅上涨，拉动整体均价。低总价房源仍以价换量，预计年内小幅下滑。豪宅市场因供应少、需求积累支撑热销，下半年或维持热度。

深圳房地产市场需关注学区房政策变动风险，如外国语学校取消点招导致福田相关学区积分上涨。低总价房源成交低迷，量价仍承压，需关注市场需求释放节奏。新房供应若大幅增加，可能挤压二手房市场，需关注后续供应变化。此外，需关注宏观经济环境变化对房地产市场的潜在影响。