专家上海热点片区二手房成交分析20260203东吴地产

2026年02月04日17:12 关键词 上海网签量冰山指数实时成交量小阳春挂牌量成交量学区房前滩杨东连阳张店长王店长毛店长二手房成交成交均价房源买家房东二手房 全文摘要 上海房地产市场近期展现出不同于往年的“小阳春”现象，尤其在一月内成交量显著提升，这背后有多重因素驱动。首先，学区房需求的提前释放和去年四季度价格回调后的市场积极反应，共同促成了成交量和价格的双升。同时，挂牌量的减少加剧了市场上高性价比房源的供需矛盾，导致挂牌价格上扬，不过成交价格相对稳定。 专家上海热点片区二手房成交分析-20260203东吴地产_导读 2026年02月04日17:12 关键词 上海网签量冰山指数实时成交量小阳春挂牌量成交量学区房前滩杨东连阳张店长王店长毛店长二手房成交成交均价房源买家房东二手房 全文摘要 上海房地产市场近期展现出不同于往年的“小阳春”现象，尤其在一月内成交量显著提升，这背后有多重因素驱动。首先，学区房需求的提前释放和去年四季度价格回调后的市场积极反应，共同促成了成交量和价格的双升。同时，挂牌量的减少加剧了市场上高性价比房源的供需矛盾，导致挂牌价格上扬，不过成交价格相对稳定。店长们针对各自负责区域的二手房市场进行了详细分析，指出短期内成交量有望保持增长，但价格大幅上涨的可能性不大。建议投资者在关注市场的同时，也应考量性价比因素。 章节速览 00:00上海房地产市场小阳春提前分析 对话分享了上海房地产市场在春节前的小阳春行情提前现象，网签量和实时成交量均创新高，价格反弹，市场供需关系出现供小于求。分析认为，春节时间较晚和去年四季度价格回撤是主要推动因素。邀请资深店长分享一线市场具体情况，数据详实，揭示市场真相。 05:21 2025年前滩板块二手房市场分析 对话详细分析了2025年前滩板块二手房市场的成交走势与价格变化，指出2025年成交量为近八年最高，累计成交约237套，价格稳中有升，尤其一房涨幅达10%。2026年预测成交量将维持在每月15套左右，全年约180套，价格受学区政策影响保持稳定，卖方市场特征明显。 10:25特定板块成交量分析与分享 分享了特定板块的成交量数据，指出该板块月均成交约15至20套，虽然成交量不及某些大板块，但作为上海房价具有代表性的区域，其市场表现值得关注。感谢邀请并进行了相关交流。 11:25杨东片区房地产市场表现汇报 汇报了杨东片区在2016年1月的房地产市场表现，指出该月总成交套数为23套，较上月减少7套，但比去年同期增加8套。价格方面，1月成交均价为71500元/平方米，较上月下降8000元/平方米，跌幅达10%。片区居住环境以商品房为主，无2000年前建筑，居民圈层较为纯粹。 12:30杨东片区房地产市场半年成交数据分析 分享了杨东片区近半年的房地产成交数据，包括各月份成交量、成交均价及价格区间分布，重点分析了几个代表性小区的成交情况，指出尽管整体市场有所下滑，但部分户型和小区价格稳定，性价比高。 18:01辽阳二手房市场分析与成交趋势 分享者首先概述了辽阳区域特点及购房人群分析，随后详述2025年全年绵阳二手房成交概况，重点提及仁和冰城的明星楼盘表现。最后，对比2025年12月与2026年1月，以及2026年1月与2025年1月的市场变化，揭示市场动态与 趋势。 18:59绵阳区域房地产市场分析与仁恒河滨城表现 介绍了绵阳区域的地理位置、配套资源及购买群体，重点分析了仁恒河滨城作为区域风向标的地位，2025年成交142套，金额领先，占据板块35%成交量。 21:45 2025年临安区房地产市场成交分析与2026年初市场展望 2025年临安区房地产市场成交量和成交金额均出现下降，全年共成交408套，同比减少21.22%，成交金额58.37亿，同比下降15.2%。2025年第四季度房价出现显著回撤，部分户型价格下降超过16%。进入2026年1月，市场成交量有所回升，一周平均成交10.4套，整体均价稳定在89000元/平方米左右，市场趋势向好，但价格未见明显上涨，性价比高的房源更受欢迎。 25:51学区房与价格优势推动一月成交量上升 对话讨论了一月份成交量较高的原因，主要归结于学区房的刚性需求和价格的显著下降。学区房在4月28日前需完成交易，促使大量客户提前锁定房源；价格从1400-1500降至1200-1300，且部分楼盘单价降至85000左右，提升了性价比。此外，政策信号如贴息、收购存量房和降低利率等，虽未实质生效，但增强了购房信心。 28:25上海冰山指数上涨原因解析 对话围绕上海冰山指数连续两周上涨的原因展开，指出春节前小阳春导致买家活跃，但卖家挂牌量未明显增长，高性价比房源快速去化后，因无新房源补充，导致挂牌价抬升，成交价保持稳定。 30:36二手房市场议价空间与成交心态分析 对话讨论了当前二手房市场的议价空间和业主与购房者的心态博弈。数据显示，议价空间保持平稳，未见收窄，成交主要由刚性需求推动，如学区房。尽管房源量减少，但房东普遍未涨价，因买家对涨价持观望态度。预计明年3、4月份将迎来挂牌高峰，当前市场观望情绪浓厚。 32:08上海二手房市场成交量与价格走势分析 对话探讨了上海二手房市场在2026年一季度，尤其是3-4月份的成交量与价格走势。认为成交量将维持高位，价格波动有限，5-8月可能面临考验。市场经历大跌后，预计进入平台期，价格震荡在1%-2%内。 35:45新房与二手房性价比及保值性分析 讨论了当前市场下新房与二手房的性价比和保值性，指出二手房因供应充足更具性价比，且在产品本质未发生断代的上海，优质二手房的保值增值能力并不弱于新房，建议购房者具体对比市场情况选择更合适的投资标的。 发言总结 发言人1 概述了上海房地产市场在春节期间的独特情况，指出今年的”小阳春”现象提前出现。他指出，尽管一月份的网签量为22,283套，但实时成交量达到了24,350套，显示市场活跃度较高。价格方面，冰山指数显示上海房价出现反弹，这主要归因于两个原因：一是春节时间晚导致学区房购买需求提前释放；二是去年四季度价格大幅回撤后，市场情绪改善，买家更加积极入市，且价格相对稳定时放量成交。此外，他强调了冰山指数下降和高性价比房源供需紧张导致的房价上涨，但总体成交价保持稳定。他还提到了几位市场专家的分享，强调了在当前市场环境下，判断房产投资价值时应考虑性价比。最后，他认为，上海新房与二手房在产品本质上相似，不应过分强调新房的增值保值优势，市场选择应基于性价比考量。 发言人4 他对2025年至2026年1月至12月的成交数据进行了深入分析，特别强调了2024年9月29日新政实施后，板块成交量创下了近八年的历史新高，达到237套，成交价格稳定并呈现出稳中有升的趋势。其中，学区属性的一房价格逆势上涨了10%左右，第一季度成交量达到高峰，即便在通常的市场淡季7-8月，成交量也表现良好。价格方面，上半年价格高于下半年，显示市场需求持续稳定。在不同房型中，一房和两房的价格涨幅较为明显，而三房市场则相对保持稳定。展望未来，他预测2026年的成交量预计每月保持在15套左右，全年约为180套，尽管这一数字较过去几年有所下降，但仍维持在卖方市场的水平，表明特定板块的房价依然具有代表性。 发言人3 首先对会议进行了总结，表达了对各位嘉宾，包括前台张总、王总以及连阳片区的毛总，分享内容的感谢。他特 别询问了上海冰山指数上涨的原因及其一月份整体数据情况，深入探讨了业主与购房者的市场心态博弈，并对下一季度二手房成交量和房价走势做出了预测。此外，他还向李总请教了当前购房市场的建议，特别是在新房与二手房之间的选择及房产保值性问题上。在会议即将结束时，他对所有嘉宾和团队表达了感谢，并鼓励投资者继续与东吴地产团队及李总等专家保持联系，以便获得更多信息与指导。 发言人2 他主持的会议邀请了多位嘉宾，共同探讨上海房地产市场，尤其关注辽阳、杨东和连阳等热门区域的成交情况。他首先介绍了辽阳区域的地理位置、主要配套、优质的学区资源、繁荣的商业活动以及便捷的交通网络。接着，他分享了2025年及2026年1月的市场数据，特别提到了仁恒河滨城作为区域内明星楼盘的突出表现。他深入分析了市场成交量的变化、价格波动，并探讨了成交量增加的原因。最后，他基于现有数据和市场动态，对未来的市场趋势进行了预测，为与会者提供了宝贵见解。 发言人5 报告了杨东片区近半年的房地产市场情况。他首先介绍了杨东在行政和地理上的位置，强调该片区居住环境纯粹，主要由商品房小区构成，无千禧年以前的建筑。接着，他详细分析了2016年1月至2025年12月的房产成交情况，指出尽管成交量和成交均价有起伏，但整体呈现稳定趋势。特别提到了绿城、香梅花园和中央公寓等代表性小区的成交数据，显示不同价格区间内的成交情况和价格变动。最后，他总结认为，杨东片区目前是价值洼地，部分房源性价比高，并且价格趋于稳定。 问答回顾 发言人1问：上海今年春节前的房地产市场情况如何？ 发言人1答：今年春节前，上海的房地产市场表现出“小阳春”提前的现象。具体表现为一月份的网签数据达到22,283套，而实时成交量（定金量）更是达到了24,350套，这一成交量在正常月份也属较高水平。价格上涨方面，冰山指数显示上海房价已开始反弹，主要原因是春节时间较晚导致部分学区房购买需求提前释放，以及去年四季度上海房价出现较大回撤后，在一月份随着舆论环境改善和市场活跃买家入市积极性增强，成交量回升并带动价格反弹。 发言人1问：近期上海二手房市场上供需关系的变化是怎样的？ 发言人1答：近期上海二手房市场上，买家表现积极，但房东挂牌量并未显著增加，尤其是与往年春节后的小阳春相比，挂牌房源减少约27%，挂牌量从12万套下降至8.7万套。这种情况下，市场上高性价比房源供小于求的现象明显，表现为冰山指数中的卖淫（挂牌价）被抬升，而实际成交价则相对稳定。 发言人3问：请张店长分享一下前滩板块二手房成交的具体情况。 发言人4答：在前滩板块，2025年1月至2026年1月期间，二手房成交量较高，尤其是在2025年第一季度和三月份达到顶峰，成交价格呈现稳中有升的趋势。特别是得益于学区政策变化，一房价格逆势上涨，整体价格保持稳定甚至有所上升。从2020年第一季度至今，一房实际成交价涨幅在60万至720万之间，达到约10%的增长，而两房价格涨幅在3%至8%区间，三房价格相对稳定，增幅在5%至8%区间。 发言人4问：在2025年和2023年的成交数据中，该板块的成交量和价格表现如何？ 发言人4答：2025年的成交量较高，而价格相对稳定。尽管2022年的成交量不如2025年，但价格保持稳定，主要是因为挂牌量较少，且存在一些性价比高的小户型房源。目前该板块仍处于卖方市场，学区需求是主导因素，对两房户型的影响较小。预计2026年成交量可能会有所下降，但仍能维持每月15套左右的水平，全年成交约180套。 发言人4问：该特定板块的成交量和代表性如何？杨东板块的情况如何？ 发言人4、发言人5答：该特定板块月均成交大约在15至20套之间，虽然不像一些大型板块那样月成交能达到50套以上，但它是一个具有代表性的、房价明确的特定区域。杨东板块在2023年1月份总成交套数为23套，比12月份少了7套，但比2025年1月份多了8套。成交均价从12月份的79500元/平方米下降到71500元/平方米，跌幅约为10%。这一波动主要是由于样本中品质改善型房源和刚需小户型的成交比例变化所导致的。 问：过去半年内杨东板块成交情况的变化趋势是怎样的？杨东板块内几个代表性小区的成交数据怎样？ 发言人5答：从2025年8月至12月份，杨东板块的成交价格呈现递减趋势。例如，8月份成交均价为9万块钱，随后逐月下降，至12月份成交均价降至79500元/平方米。同时，各价位段房源的成交占比也有所变动，低价位段和中价位段房源的合计占比接近50%。绿城小区作为杨东风向标，202