深圳一二手房量价及后市展望20241204

2024年12月04日18:30 关键词关键词 深圳乐有家新房认购市场数据市占率政策认购量网签备案成交量楼盘入市成交率成交价豪宅税契税减半挂牌量公积金贷款限购外地客楼盘投资客 全文摘要全文摘要 近期深圳房地产市场数据显示，新房市场虽11月认购量环比下降19%，但新房产品短缺与热销楼盘支撑市场热度。二手房市场因政策利好，如契税降低和豪宅税取消，改善性需求增加，录得量与网签量上涨。市场成交量、成交价格、客户需求及政策影响成为讨论焦点。 深圳一二手房量价及后市展望深圳一二手房量价及后市展望20241204_导读导读 2024年12月04日18:30 关键词关键词 深圳乐有家新房认购市场数据市占率政策认购量网签备案成交量楼盘入市成交率成交价豪宅税契税减半挂牌量公积金贷款限购外地客楼盘投资客 全文摘要全文摘要 近期深圳房地产市场数据显示，新房市场虽11月认购量环比下降19%，但新房产品短缺与热销楼盘支撑市场热度。二手房市场因政策利好，如契税降低和豪宅税取消，改善性需求增加，录得量与网签量上涨。市场成交量、成交价格、客户需求及政策影响成为讨论焦点。深圳房地产对政策反应敏感，需求压抑与外地客参与推动市场。未来走势依赖政策与经济环境，当前热度能否持续尚待观察。 章节速览章节速览 ● 00:00深圳楼市深圳楼市11月数据分享月数据分享乐有家品牌和研究中心负责人陈丽霞分享了深圳11 月楼市数据，包括新房认购量和网签备案情况。虽然新房认购量从10月份的近1万套下滑至11月的8076套，下降了19%，但网签备案量从4153套大幅增加至8076套。她指出，深圳新房市场存在产品断档现象，但四季度多个新楼盘入市将刺激市场，预计12月数据仍会保持高位。同时，深圳出现了多个日光盘，反映出市场需求旺盛。 ● 05:02深圳楼市十一月数据：二手房热度持续，成交价稳中有升深圳楼市十一月数据：二手房热度持续，成交价稳中有升深圳十一月二手房市场录得量达到8770，同比增长6.1%，网签量也上涨至7125 套，显示市场热度不减。看房量虽从国庆节高峰后的万套回落，但年底需求推动下又现回升趋势。成交转化率新房和二手房均维持高位，反映市场信心稳定。政策利好下，豪宅成交占比提升，推动11月二手房成交均价环比上涨2.1%，显示深圳楼市价格趋于稳定。 ● 09:54深圳高端房地产市场活跃：高总价段及大户型房源成交增加深圳高端房地产市场活跃：高总价段及大户型房源成交增加深圳房地产市场近期观察显示，客户偏好购买高总价段与大户型房源，特别是1500 万以上的高端改善型房产和144平方米以上的大面积房产。政策调整取消豪宅税及二套房产契税，促进了此类房产需求的增加。同时，市场中大户型房产的成交占比和挂牌房源数量均有明显提升，反映出市场对改善性需求的关注增长和业主心态的变化。尽管挂牌均价有所下降，但市场整体趋势显示房价稳定，为房地产市场的持续稳定提供了积极因素。 ● 14:41政策调整对深圳房地产市场的影响及外地客购房情况分析政策调整对深圳房地产市场的影响及外地客购房情况分析11 月份的政策主要涉及税费调整和公积金贷款额度的征求意见，市场反馈一般，但豪宅税政策反响较大。数据显示，外地客在深圳购房的比例在10月较高，但11月有所回落。尽管如此，由于一线城市家庭资产配置需求，外地客购房范围逐渐扩大，包括东莞等地的客户也考虑在深圳购房。 ● 19:29预测深圳房地产市场预测深圳房地产市场12月份趋势月份趋势 会议讨论关注深圳房地产市场未来走势，尤其12月份的新房成交量、折扣情况和开发商推盘计划。讨论指出，虽然深圳部分楼盘库存仍然较多，但市场对某些优质项目需求强劲，预计12月份成交量虽不及前几个月，但仍将保持一定水平。同时，讨论也提到了开发商回收折扣和调整价格以应对市场的策略。 ● 25:43 12月份深圳房地产市场预期及价格变化月份深圳房地产市场预期及价格变化根据对话内容，12月份深圳房地产市场预计将保持稳定，部分项目表现积极，如万科紫金府、中建彭生云柱等。 开发商推出的楼盘质量是市场表现的关键因素，好产品有高认可度，销售迅速。深圳二手房市场分化明显，核心 地段房产价格与成交量上涨，拉升整体成交均价。价格方面，监测显示深圳各楼盘成交价格有上涨趋势，豪宅类型产品尤其明显。 ● 30:53深圳楼市回暖原因及持续性分析深圳楼市回暖原因及持续性分析 深圳楼市近期成交量显著增长，尤其是新房和二手房市场，与一线城市相比增长幅度更大。主要原因包括：深圳市场基数小，环比增长幅度显著；深圳对政策反应敏感，政策利好迅速带动市场；过去三年需求被压抑，政策信号提振市场信心；外地客户情绪带动，对深圳房产信心增强。对于市场热度的持续性，短期内市场活跃度有望保持，但明年市场表现还需视政策落地情况和外部经济环境而定。 ● 36:17深圳楼市稳住信号明显，政策持续宽松优化存量深圳楼市稳住信号明显，政策持续宽松优化存量深圳计划对楼市的扶持政策继续放宽，同时优化存量，以保持楼市稳定。近期，深圳原计划大量推出的退休金保 障房建设已延缓，这是一个积极信号，表明政策制定者在考虑系统性地支持楼市时更为谨慎，避免对现有商品房市场造成冲击。这一调整有助于维持楼市的稳定，为未来楼市的进一步稳定发展奠定基础。 ● 37:44深圳房地产市场企稳信号与旧改项目进展分析深圳房地产市场企稳信号与旧改项目进展分析 讨论了判断深圳房地产市场企稳的几个关键指标，包括整体和热点楼盘的成交价格变动以及溢价率。同时，提出旧改项目是未来深圳房地产市场的一个重要影响因素，讨论了旧改项目的进展和可能对新房市场、二手房市场带来的影响。 问答回顾问答回顾 发言人发言人问：深圳问：深圳11月一手住宅市场的情况如何？深圳二手房市场的情况怎么样？月一手住宅市场的情况如何？深圳二手房市场的情况怎么样？ 发言人答：深圳11月一手住宅市场表现亮眼，尤其在政策影响下，认购量数据相较于10月份有明显提升。10月份深圳新房认购量达到了1万套，而11月份虽有所下滑至8076套，但仍处于较高水平。下滑的原因主要是深圳新房产品出现了断档现象，热门楼盘的热销房源基本售罄，导致整体认购量下降。深圳二手房市场也表现出色。10月份二手房录得量为8770套，环比上涨6.1%，网签量更是达到了7125套，创下了新高。近期二手房热度持续上升，政策利好如降契税和取消豪宅税激发了改善性需求，推动二手房市场进一步攀升。 发言人发言人问：乐嘉作为中介方，其数据能否反映深圳当前二手房市场的变化情况？问：乐嘉作为中介方，其数据能否反映深圳当前二手房市场的变化情况？ 发言人答：是的，乐嘉作为在深圳市场占有率较高的中介品牌，其二手房看房量数据能很好地反馈市场动态。11月中下旬，由于国庆节后的市场回归常态，乐嘉二手房看房量出现下滑，但到了12月份，由于年底学区房和婚房购买需求的释放，看房量数据又重新回升，这也印证了深圳二手房市场的活跃态势。 发言人发言人问：看房成交率这个数据对市场有何重要意义？问：看房成交率这个数据对市场有何重要意义？ 发言人答：看房成交率是反映市场上博弈情况和购房者心态的重要指标，它体现了购房者的购买信心强度。当看房量较高时，成交率则反映了市场中买家下定决心购房的可能性。 发言人发言人问：目前新房和二手房的成交率分别是多少？问：目前新房和二手房的成交率分别是多少？ 发言人答：目前二手房的成交转化率维持在高位，为5.5%，而新房的看房成交转化率则下降到6.4%，相比过去的新房成交转化率2%至3%，这一数据依然处于较高水平。 发言人发言人问：成交价方面的情况如何？问：成交价方面的情况如何？ 发言人答：在11月份，由于深圳取消了豪宅税及契税减半等政策对改善性需求的利好影响，导致豪宅成交占比提升，结构性因素促使深圳二手房成交均价环比上涨2.1%，达到6.43万元/平方米，显示出楼市价格逐步稳住的趋势。 发言人发言人问：客户需求方面有哪些变化？问：客户需求方面有哪些变化？ 发言人答：客户需求方面，深圳市场上高总价段房源占比明显提升，特别是1500万以上的高端改善型房源成交占比上涨了两个百分点，达到5%。同时，144平以上的房源成交占比也有所上涨，反映出客户对于大面积改善型房源的需求增加。此外，三房和四房及以上户型的成交占比上升了六个百分点，表明大户型改善型房源受欢迎程度提高。 发言人发言人问：目前深圳二手房挂牌量及挂牌均价的情况怎样？问：目前深圳二手房挂牌量及挂牌均价的情况怎样？ 发言人答：目前深圳在售二手房挂牌量为6.9万套，较之前有所上升，但挂牌均价有所降低，主要是因为豪宅和改善型房源成交占比增加，使得刚需房源开始更多地入市，拉低了整体二手房挂牌均价。 发言人发言人问：溢价率这一数据反映出了什么市场现象？问：溢价率这一数据反映出了什么市场现象？ 发言人答：溢价率数据显示，深圳二手房市场的价格博弈趋于平稳，10月份以来溢价率持续收窄至8.15%，这代表业主心态趋于稳定，市场止跌回稳的趋势更加明显，有利于楼市的稳定。 发言人发言人问：问：11月份针对税费政策调整的情况及其影响如何？月份针对税费政策调整的情况及其影响如何？ 发言人答：11月份出台的税费相关政策中，尤其是契税和豪宅税的调整对市场产生了较大影响，从成交数据来看，市场对此类政策反响积极正面，有助于稳定市场预期和房价走势。 发言人发言人问：深圳放开限购后，外地客参与购房的情况如何？是否有纯投资客参与？外地客购房群体的问：深圳放开限购后，外地客参与购房的情况如何？是否有纯投资客参与？外地客购房群体的来源来源是否有变化？是否有变化？ 发言人答：在十月份，深圳尤其是新政策影响下，外地客来购房的比例明显增高。例如龙华区外地客占比达到了10%，而光明区则为10%。部分楼盘如宝安区红龙苑、家乐福等地，外地车占比甚至达到了20%。但到了十一月份，由于国庆节假期效应的不可复制性，外地客购房占比有所下滑。十月份，一线城市如北京、广州、上海、苏州和杭州等城市的客户是深圳购房的主要群体。然而到了十一月份，外地购房客源范围扩大，开始轮动传导效应，山西、福建等二线城市也开始关注深圳楼市，并考虑将家庭资产配置在深圳。 发言人发言人问：对于接下来的成交量和房价走势有何预估？问：对于接下来的成交量和房价走势有何预估？ 发言人答：12月份，深圳将有多项目入市，包括南山、前海、龙岗和宝安等区域，预计会缓解当前深圳新房产品断档的情况。尽管库存量约为4万套，但集中在某些难卖地段，而优质地段和产品的销售情 况较好。随着新项目的入市，尤其是几个有影响力的优质产品，成交量有望保持相对乐观态势，可能达到5-6成的去化率，这比过去要好很多。 发言人发言人问：当前预售新房折扣回收情况如何？问：当前预售新房折扣回收情况如何？ 发言人答：目前，开发商回收折扣的现象非常普遍，他们希望通过折扣回升来提振市场信心。虽然目前回收折扣的效果为时过早，但开发商仍希望通过这一举措向市场传递积极信号。整体而言，目前的折扣回收情况较为明显，且各个开发商楼盘都有不同程度的折扣回收现象。 发言人发言人问：中建恒生云柱之间的价格变动情况如何，以及它的竞争力如何？问：中建恒生云柱之间的价格变动情况如何，以及它的竞争力如何？ 发言人答：中建恒生云柱原计划十月中旬拿预售证开盘，目前看来可能会在本周五推出，价格经历了多次变化，从最初的四万多涨至55000元/平方米，甚至听说最近可能还会涨价。尽管价格有所提高，但由于其产品具有七十多平可做到2+1房且有两个卫生间的高得房率优势，且符合新规要求，得房率高达百分之百，在市场上仍具有较强竞争力。与周边6到8万的产品相比，它也具备一定的价格优势。 发言人发言人问：对于问：对于12月份深圳新房市场的成交量预测是怎样的？月份深圳新房市场的成交量预测是怎样的？12月份深圳有哪些值得关注的新房盘？月份深圳有哪些值得关注的新房盘？发言人答：预计12月份深圳新房成交量相比10月份可能不会太高，但应