上海甲级写字楼市场报告

2026年第二季度，上海甲级写字楼市场迎来短期改善，主要得益于新增供应放缓和租赁活动增强。全市新增供应约6.9万平方米，较第一季度显著下降；空置率下降0.7个百分点至23.5%，净吸纳量环比增长51%至20.9314万平方米；平均租金环比下降1.9%至每平方米每天5.81元人民币。

核心观点与关键数据：

1. 市场短期改善：供应放缓和租赁需求增强共同推动市场短期改善。
2. 供需关系：租赁量增加和供应增长放缓导致核心细分市场租金谈判空间收窄。
3. 租金趋势：短期内租金可能继续温和下行，优质楼宇和重点细分市场有望更早实现稳定。
4. 需求驱动：下半年租赁需求主要由升级搬迁、成本优化、效率提升和资产组合整合驱动。
5. 主要租户：服务业、科技行业、专业服务、医疗保健、贸易和物流行业仍是主要租赁贡献者。
6. 租户行为：更多租户利用租金调整窗口优化办公地点，核心CBD和新兴次级市场保持稳定租户兴趣。
7. 投资市场：第二季度录得八笔交易，总交易额超40亿元人民币；市场情绪谨慎，投资者注重稳定现金流和重新定位潜力。

细分市场表现：

• 核心区域：南京西路、淮海中路和小陆家嘴租金下降幅度低于全市平均水平，凭借优越位置和高标准建筑支撑需求。
• 新兴区域：前滩、徐汇滨江租金下降显著收窄，吸引寻求高性价比和更大空间的租户。
• 陆家嘴：租金调整温和，为整体市场提供支撑。

研究结论：

• 短期内，市场在供应放缓和需求增强下呈现短期改善，但长期仍面临空置率上升和未来供应增长的压力。
• 租金可能继续温和下行，优质楼宇和核心区域有望率先稳定。
• 下半年租赁需求将主要由升级搬迁、成本优化等因素驱动，市场复苏仍依赖宏观经济改善和企业扩张意愿。