2026美国医疗门诊建筑更新报告

市场需求超过供给 医疗支出正在加速。 国家医疗保健支出增长： 过去2024十年间，同比增长+8.5%，年增长+5.8% 医生和临床服务正超越医院护理，预计到2033年将以每年8.2%的速度增长，因为越来越多的服务转移到门诊环境。 门诊楼更新 门诊服务正在扩展。 一个日益老龄化的美国人口正推动着医疗保健服务从医院转向社区为基础的门诊护理。 五年门诊增长领先者： 引言 +25.6%+12.9%内分泌学脊柱 +16.0% 物理治疗/康复+9.4% 心血管内科+18.1% 精神病学 2026年，美国医疗门诊楼（MOB）行业持续展现出强劲的发展势头。国家医疗支出的加速增长、人口老龄化以及向门诊护理的明确转变，正在重塑医疗服务的提供地点和方式。这些需求端的因素正与供需失衡汇聚，其特征是吸收力强而建设有限。资本市场也作出了相应反应，投资交易活动日益活跃。本报告旨在探讨推动当前MOB房地产市场的关键驱动因素、租赁基本面以及资本市场趋势。 同比增长+1.9% 四季度滚动销售额达到98亿美元 2026年第一季度MOB投资额达18亿美元。 单项资产和投资组合交易均有所增长，资本回报率（cap rates）稳定在6.7%左右，长期抵押贷款支持债券（MOB）的回报率持续跑赢。 资本市场活动正在加速。 增长动力 医疗保健支出将每年增长5.6% 医生和临床服务支出增长将超过医院护理支出。 增长动力 • 过去十年，医疗保健支出持续加速增长，年均增速达5.8%，远超上一个十年的4.7%水平。 2024年支出增长进一步强化，同比增长8.5%，通胀压力持续推高成本。 预计通胀压力将持续存在，2025年成本预计将同比增长6.8%，并在2033年之前年均增长5.6%。 • 过去十年，医疗服务和临床服务支出增长速度超过了医院护理支出，预计将继续引领增长。医疗服务和临床服务支出年增长率为6.8%，随后是医院护理支出，年增长率为5.7%，与国家整体支出增长趋势一致。 展望未来，医生和临床服务支出预计将加速至每年8.2%，而医院护理支出预计将保持5.7%的增长率。 随着越来越多的服务从医院环境中转移出来，预计未来十年门诊服务供应将显著增长。 门诊服务持续增长 门诊服务预计到2029年将增长7.8%。 增长动力 • 内分泌相关疾病（包括糖尿病和甲状腺疾病）的日益普遍正推动着医疗需求增加以及内分泌科门诊服务的快速增长。美国疾病控制与预防中心（CDC）估计，已有超过4000万人（即每八人中有一人）被诊断出患有糖尿病1，另外还有1.15亿人被认定为糖尿病前期，这表明医疗需求将进一步扩大。尽管胰高血糖素样肽-1（GLP-1）疗法的应用日益增多，但截至2024年2，美国只有约四分之一的糖尿病患者使用了注射剂。由于这些疗法仍需持续的医生监督，因此对内分泌科服务的需求应会持续。 从机构精神卫生服务转向社区照护正持续获得动力。疫情强化了对于多样化心理健康护理模式的需求，我们见证了远程医疗服务——尤其是心理健康服务——的兴起，这将继续塑造门诊护理的提供方式。 • 排名前十之外的其他专科也实现了显著增长，包括骨科（增长7.3%）、肿瘤科（增长5.9%）和放射科（增长4.2%）。 • 在脊柱、心脏病学和血管等多个专科领域，强劲的预期增长表明，未来十年对MOB空间特定部分的需求将显著增加。 人口老龄化影响服务 随着美国人口老龄化，慢性病患病率的上升正在重塑医疗服务模式。 增长动力 美国人口正快速老龄化。到2060年，未来十年间，65岁及以上年龄组将增长近1100万，到那时，每四位美国人中就有一位将年满65岁。 随着这一人口群体的扩大，护理模式正为慢性病高发率而演变。美国疾病控制与预防中心（CDC）的数据显示，老龄化会增加痴呆症、心脏病、2型糖尿病、关节炎和癌症等疾病的风险。相应地，护理模式正在转变，老年人更倾向于选择离家近的门诊部和 ambulatory surgical centers (ASCs)。 • 成本压力进一步加剧了从医院向独立门诊医疗机构的转移。由于医疗保险（Medicare）是这一群体的主要支付方，医疗保险与医疗补助服务中心（CMS）继续倾向于更具成本效益的门诊环境，并计划在未来三年内逐步淘汰其“仅限住院”（IPO）名单，以扩大门诊手术的普及范围。 3.https://www.cdc.gov/cdi/indicator-definitions/older-adults.html4.2026年度医院门诊预付费制度（OPPS）及门诊手术中心最终规则（CMS-1834-FC） |CMS 移出医院可能加速 一些程序于2019年开始脱离医院，这一趋势可能会加速。 增长动力 • 最新分析显示，咨询委员会指出，更多诊疗程序将继续脱离医院环境。尤其是心脏和脊柱手术，已稳步转向门诊治疗。 • 尽管存在这一趋势，但许多诊疗程序仍集中在医院门诊部（HOPD）。例如，心脏导管术目前几乎仍只在门诊部进行，尽管这种专属性可能随着策略的激进转变而改变，届时可能将有约10%的此类手术移出门诊部环境。 • 在激进转移情景下，包括乳房、咽喉、骨髓/干细胞、会诊、神经系统以及椎体压缩性骨折手术在内的多项程序，主要可在日间手术中心以外进行。在温和和激进情景下，医院都将面临收入损失。 • 最大潜在变化：咨询量高度集中在家庭医生办公室，其中90%的诊疗在此进行，但在中等情景下，这一比例可能降至60%，而在激进情景下，则可能降至四分之一。 将护理服务从医院环境中转移出去的经济因素反映了明确的支付方偏好。平均而言，在门诊手术中心（ASC）进行的手术费用比在住院日手术部门（HOPD）低58%。除了门诊护理成本较低外，患者治疗效果的改善和就医途径的便利将继续推动对门诊设施的需求。 劳动力约束影响增长 医疗就业增长虽超过其他行业，但仍面临日益严重的劳动力短缺问题。 增长动力 • 美国就业增长一直疲软；如果没有医疗保健就业的支撑，2026年第一季度增长将接近于零。 • 医生诊所的招聘速度加快，截至2026年第一季度，按年化计算新增了近53,000个岗位，同比增长1.8%，而去年同期新增岗位约为39,000个。 • 医院也扩大了人员编制，2026年第一季度新增就业岗位超过148,000个，同比增长2.6%，且高于一年前的120,000个新增岗位。 • 2024年和2025年上半年引领增长后，门诊护理中心的招聘速度放缓。截至2026年第一季度，新增了近2.7万个工作岗位，同比增长2.3%，但增速低于一年前的6.4万个工作岗位。尽管有所放缓，门诊招聘仍持续超过疫情前趋势，表明这是一种结构性转变，而非疫情驱动效应。 • 劳动力短缺将继续制约医疗就业增长，尤其是在护理领域。到2030年，美国预计将面临50万名注册护士（RN）的缺口，因为目前约有一半的从业人员年龄超过50岁并临近退休。这一差距在护理老年人口和农村社区将最为明显。 门诊医疗租赁 需求持续超过供应 即使在强劲的吸纳需求下，入住率依然保持强劲。 融资租赁 2026年第一季度，由于吸纳量远超新增供应，校内外医疗门诊楼的需求持续增长，推高了入住率。 • 第一季度吸纳总量达38万平方英尺，环比（QOQ）增长30%，同比增长71%。按滚动四季度计算，吸纳总量为稳健的137万平方英尺，同比增长14%。吸纳量推动整体出租率同比上升34个基点（bps），达到92.5%。 第一季度新空间交付量放缓，总计1.9百万平方英尺（msf），环比（QOQ）下降17%，同比（YOY）下降23%。按滚动四季度计算，竣工量总计11.4百万平方英尺（msf），同比（YOY）下降8%。虽然在前50个主要市场中还有额外200万平方英尺（msf）正在建设中，但在短期内供应仍将滞后于需求。 新建项目仍受限 尽管需求旺盛，但鉴于成本不断上升，建设机会依然有限。 融资租赁 • 新建医疗门诊楼建设持续滞后于需求。截至2026年第一季度，建设面积总计196万平方米，占总库存的2.2%——较2025年第一季度（建筑面积219万平方米，占库存的2.4%）同比下降10%。 • 新开工项目也有所减少。第一季度，开工面积1.2百万平方米，环比下降53%，同比下降40%。不断上涨的土地和建造成本正限制新开发机会，并将继续制约新供应。 • 新建项目正越来越多地由第三方开发商推动，而非医疗系统。在2025年启动或交付的103百万平方英尺（msf）的新校外项目中，有52%是由第三方开发的。面对更紧的资本预算和竞争优先事项，医疗系统正在缩减门诊房地产投资，而开发商则介入其中。 建造成本抑制供应 通货膨胀压力持续推高建筑成本。 融资租赁 • 多重障碍使得开发MOBs的成本更高。更高的土地、商品和建筑劳动力成本推高了开发成本，尽管利率从近期高点略有下降，但提供的缓解有限。 截至2026年3月，新建医疗建筑的成本同比上涨了3.3%，与整体非住宅建筑3.3%的同比增幅一致。然而，整体建造成本上涨速度更快，这主要归因于数据中心等高需求领域建设活动的增加。 • 近期通胀的上升预计将对建造成本施加额外的上行压力。再加上燃料价格上涨，预计2026年建造成本将进一步增加。 • 当就地开发不可行时，改造提供了一种替代方案。最近的办公房改造成MOB（移动办公）项目凸显了对现代化设施的需求，以及在租赁基本面改善和建设成本上升的背景下，投资者对此策略日益增长的兴趣。 • 尽管成本增加，对MOBs的强劲需求仍在支持可行的全新开发，尤其针对定制建设的机会。 租金增长保持稳定 前十大库存城市 融资租赁 前50大城市租金平均为每平方英尺26.64美元（不含运营费用），同店库存租金同比增长1.9%，而空置率同比下降34个基点至7.5%。 波士顿在十大市场中的空置率最低，同比下降15个基点至5.2%。租金同比增长1.7%，达到每平方英尺31.92美元。在过去12个月里，新增库存超过33.7万平方英尺，其中包括2026年第一季度新增的22.4万平方英尺。目前在建面积仅23.5万平方英尺（占库存总额的0.4%），需求将继续对租金和入住率施加上涨压力。 • 迈阿密在十大市场租金涨幅中继续领先，截至2026年第一季度，租金同比上涨2.6%。空置率同比持平为7.3%，低于前50名的平均水平。市场旺盛的需求使迈阿密的在建项目规模位居全国之首，占总体库存的2.9%，即1.4百万平方英尺，其中32.7万平方英尺于2026年第一季度开工。 • 华盛顿特区的空置率为8.8%，高于前50大城市平均水平的126个基点，但租金年增长率达到2.1%。费城紧随其后，空置率为7.9%，略高于平均水平40个基点，租金年增长率为0.8%。值得注意的是，费城的办公租金平均为每平方英尺24.43美元，是十大都市中最低的，为租户提供了成本优势。 郊区效应 机遇正从核心市场扩展到更广阔的领域。 融资租赁 • 人口趋势持续影响着MOB行业的增长。随着美国老年人退休并迁移到南部市场，这些地区正经历着需求增强和增长势头。 佛罗里达州市场同比 occupancy（空置率）增长强劲。奥兰多市租金增长3.2%，同时 occupancy（空置率）提升了130个基点以上。附近的郊区市场，包括棕榈滩和达通海滩，在 occupancy（空置率）和租金增长方面也实现了显著增长。 北卡罗来纳州的房地产市场也见证了强劲的租金和入住率增长。阿什维尔是一个库存量为190万平方英尺的小型市场，其入住率上升了近450个基点，租金同比增长1.9%。像拉利和达勒姆-教堂山这样的大型市场也录得了租金和入住率同比的强劲增长。 德克萨斯州，达拉斯和休斯顿以外的市场空置率显著增长。奥斯汀的空置率上升了170个基点，租金同比增长1.5%。埃尔帕索的租金年增长率为0.9%，较为温和，但空置率增长了218个基点；而面积较小、库存量为150万平方英尺的基伦市场，租金年增长率强劲，达到3.6%，空