国泰海通地产新纪元十八讲开篇：地产行业框架与投资判断

发布时间：2026-08-02 一、会议基本信息 1. 本次为国泰海通证券地产组“新纪元十八讲”系列电话会议开篇，仅面向正式签约客户开放，属内部学习资料，不得外发转载，需提示市场有风险投资需谨慎。 2. 系列课程覆盖地产研究框架、2026年重点报告、个股深度研究等内容，本次展示课程框架并节选行业架构相关部分，完整版可向销售申请专题交流。 二、地产行业核心框架与发展阶段 1. 行业核心框架为“高端有限制、终端有市场、低端有保障”，保障体系自2023年起实行封闭管理，城市更新可兜底老旧资产价值，地产调控为动态平衡过程，各国均难完美解决地产问题。 2. 行业发展阶段划分：2021年前以需求侧调控为主，每轮调控后需求会在下一轮释放；2021年起转为供给侧调控，核心涉及土地、保障、融资杠杆管控，目的是将行业产能匹配未来人口结构，当前行业正处于调控阵痛期。 3. 行业发展趋势：未来将呈现“缩量提质”特征，重点20城等核心城市占7成土地购置权重，未来300个非核心城市开发商数量将减少，或由城投及地方小公司运营，核心城市需求稳定，非核心城市为行业总量下行主因。 三、地产板块投资逻辑与标的 1. 配置时点判断：当前地产板块配置时点较好，胜率较高、赔率明显提升，地产市值占GDP比重目前约4%，低于美国（含下游金融、建材等产业链占比12-15%），相对A股上市公司市值占比0.25%的状态偏科严重，后续预计1-2年内回归合理比重。 2. 个股选择方向：侧重国资央企龙头，重点关注招商蛇口、保利发展、华润置地、中国海外发展等，其中2026年7月中国海外发展权益销售额首次登顶为关键信号，相关物业板块企业也可关注。四、后续安排 1. 本次培训暂告结束，感兴趣的用户可预约国泰海通证券销售组的深度路演及深度报告。 2. 再次提示市场有风险，投资需谨慎。 五、风险与关注 1. 非核心城市地产需求持续下行，行业整体总量面临萎缩压力，未来300个非核心城市开发商缩减可能引发区域市场运营主体不稳定风险。 2. 地产供给侧调控的效果存在不确定性，若产能匹配未来人口结构的调整不及预期，行业调控阵痛期可能延长。