地产新纪元十八讲开篇电话会纪要：行业框架与发展逻辑

这份研报是国泰海通证券《地产新纪元十八讲》系列第一讲，主要搭建了房地产行业研究框架，涵盖行业发展历程、企业生命周期、市场周期、龙头企业对比、投资风格及行业指标体系等内容。会议围绕“高端有限制、中端有市场、低端有保障”的发展思路，分析了2021年前后的调控政策变化，以及未来市场格局向核心城市集中的趋势。

未来房地产市场格局将向20-30个核心城市集中，中小城市占比降低，供需关系趋于稳定。一二线核心城市新房供应将从过剩转向稀缺，市场呈现“卖旧换旧”的改善趋势，70%的住宅面积在90平米以下，140-160平米核心区位低层二手房价值突出。多数商品房消费属性增强，仅少量优质物业保留投资属性。

研报重点分析了市场趋势与结构，指出核心城市新房供应稀缺化，改善型住房需求增加，70%住宅面积在90平米以下，核心区位低层二手房价值突出。同时，报告展望了数据与市场，如2026年上半年核心20城新房销售未降但土地购置同比降24%，预计2027年底核心21城去化周期约20个月。

当前房地产市场呈现多维度特征：核心城市新房供应从过剩转向稀缺，改善型住房需求增加，70%住宅面积在90平米以下，核心区位低层二手房价值突出。多数商品房消费属性增强，投资属性减弱。同时，数据显示2026年上半年核心20城新房销售未降但土地购置同比降24%，预计2027年底核心21城去化周期约20个月。

研报提示了几个关键风险：首先，会议内容仅供内部学习，不构成投资建议，投资需谨慎。其次，不同地产细分领域周期特征有别，需区分对待。最后，行业发展受政策、人口趋势影响较大，存在不确定性，需密切关注政策与人口变化对行业的影响。