地产新纪元十八讲开篇电话会纪要：行业框架与发展逻辑

发布时间：2026-08-02 一、核心要点 1. 本次为2026年8月2日国泰海通证券主办的《地产新纪元十八讲》开篇电话会议，仅面向签约客户，仅供内部学习，强调市场有风险投资需谨慎。 2. 本次为系列第一讲，核心搭建房地产行业研究框架，包含行业20年发展历程、代表性企业生命周期、市场周期规律、龙头企业对比、投资风格与个股逻辑、行业指标体系等内容。 3. 行业发展框架：围绕“高端有限制、中端有市场、低端有保障”发展，2021年前实施需求侧调控，2021年后转向供给侧调控，目的是匹配未来人口趋势，提前化解行业风险。 4. 未来市场格局：资源持续向20-30个核心城市集中，中小城市占比逐步降低，中长期供需趋于稳定，房地产行业不会消失，需关注政策与人口趋势变化。 5. 市场趋势与结构：一二线核心城市新房供应从过剩转向稀缺，未来呈现“卖旧换旧”改善趋势，70%为90平米以下住宅，140-160平米核心区位低层二手房价值突出，多数商品房消费属性将成共性，仅少量优质物业保留投资属性。 6. 数据与市场展望：2026年上半年核心20城新房销售未降但土地购置同比降24%，预计2027年底核心21城去化周期约20个月；上海四季度二手房均价或同比转正，北京、深圳2027年二季度存转正可能；上海年中高端住宅供给约1万套，市场对好地段、好产品的需求显著。 7. 投资逻辑与标的：地产板块配置胜率高、赔率提升，当前A股地产上市公司市值占比仅0.25%，偏离合理区间；推荐优先选择国资央企龙头，如蛇口、保利、华润、中海等，中海7月权益销售额首次登顶具标志性意义，同步关注对应物业公司。 二、风险与关注 1. 本会议所有内容仅供国泰海通证券内部学习，不得外发，不构成投资建议，投资需谨慎。2. 不同地产细分领域（如商业地产、产业地产、物业运营等）周期特征有别，需区分对待。3. 行业发展受政策、人口趋势影响较大，存在不确定性。三、会议相关信息 1. 本次会议共分三部分，相关内容已结束。