数据中心对工业需求、就业与地方收入的影响

数据中心对工业需求、就业和地方收入的影响 2026年6月 关键发现 $11.6B 10.4% 数据中心是工业需求的重要驱动力，占所有工业新租赁的10.4%。在本报告分析的六个市场中，数据中心相关产业在2022年至2025年期间的新租赁量占比为10.4%。 除就业之外，这些产业联系还产生了有意义的劳动收入和税收收入。在所研究的六个市场中，数据中心相关产业就业的下游收入支持了2022年至2025年的累计总产出464亿美元，或每年约116亿美元。 44% 数据中心相关的工业空间需求正在加速。2025年租赁活动大幅增长，六大市场数据中心相关交易总额同比增长44%。数据中心相关租户占2025年所有工业新租赁的比例创下纪录，达到14.4%。 100兆瓦的影响 数据中心驱动的工业活动能产生显著的更广泛的经济产出和价值创造。基于对这六个市场的分析，每新增100MW的数据中心建设对周边市场具有显著影响，大约创造1,285个工业岗位（包括初始岗位和下游岗位）。这些新岗位的年化工资总额约为1.1亿美元，年总产出约为3.44亿美元，对区域生产总值（GRP）的贡献约为1.87亿美元，并带来年财政收益约1500万美元。 81K-124K 创造的工作岗位 数据中心通过初始就业、直接就业、间接就业和诱导就业创造经济效益。与数据中心相关的工业租赁支撑了所分析的六个市场中估计33,000至50,000个初始岗位。乘数效应放大了这一影响——在支持数据中心运营的工业部门中每创造一个岗位，通过供应链活动和家庭消费将在下游再创造两个半个额外岗位。 引言 人工智能（AI）及其支持的基础设施——全球数据中心——已被证明是强大的经济和房地产力量。据估计，数据中心和AI投资最近为美国GDP增长贡献了大约0.5至1.1个百分点。数据中心的高速扩张和强劲的建设管道正显著影响着基础设施建设、土地销售、建筑成本和电力需求。 美洲地区的运营数据中心容量现已达到43.4吉瓦，较过去三年增长了61%。尽管行业已转向管理增长时期，计算需求并未放缓。根据当前项目规划，美洲地区的容量预计将增长六倍，亚太地区预计将增长2.4倍，而欧洲、中东和非洲地区预计将增长2.3倍。美洲地区的建设规划规模庞大，在建容量达25.3吉瓦，其中近89%已预先签约。空置率仍处于历史低位——美洲地区为4.2%，本报告分析的六个美国市场仅为1.1%。 鉴于这些设施在地理位置上的重叠以及其物理性质的相似性，数据中心与工业地产市场之间的关系正日益紧密。在本报告中，我们评估数据中心是否能够带动周边地区的工业需求、增加当地就业机会，并为它们的市场带来更广泛的经济效益。 全球概览 分析概述 数据中心投资的经济影响不仅限于这些设施的即时建设和运营。数据中心可以通过吸引周边的产业用途来刺激下游经济活动，并支持周边地区的供应链活动。 本分析的主要目标在于评估数据中心对周边社区产生的下游影响，首当其冲的是其在驱动工业需求方面所起的作用。为验证此目标，我们分析了美国六个数据中心建设规模显著的市场。该分析有意涵盖了多种市场类型：全球最大市场（弗吉尼亚州，库存量11275MW）、新兴市场（奥斯汀/圣安东尼奥，库存量1154MW），以及地理位置各异的若干主要市场——菲尼克斯（2341MW）、亚特兰大（1757MW）、达拉斯/沃斯堡（1715MW）和芝加哥（1315MW）。 工业库存在这些市场中也存在差异。芝加哥是美洲最大的工业市场，面积为13亿平方英尺（bsf），而奥斯汀/圣安东尼奥的规模仅为芝加哥的五分之一（241万平方英尺）。其他市场则介于达拉斯/沃斯堡（1.0 bsf）、亚特兰大（783万平方英尺）、菲尼克斯（447万平方英尺）和弗吉尼亚（320万平方英尺）之间。 流程概述： 已统计正在积极建设的数据中心数量及总容量。• 在美国六个市场，有236个数据中心正在建设中，总容量达11吉瓦。 已识别现有工业建筑。• 六个市场共有4.1亿平方英尺的工业库存。 自2022年以来，这些工业建筑新增租赁合同4份。 新增工业租赁面积388万平方米。 分析了数据中心对新增工业租赁需求的影响。 • 在2022年至2025年期间，这六个市场中10.4%的工业租赁与数据中心相关。 • 该比例已稳步增长，到2025年达到14.4%。 估计此项租赁活动所创造的就业岗位数量。 每年创造初步工业岗位12,400个，下游岗位31,000个，共计每年新增43,400个岗位。 基于就业增长估计的更广泛的经济影响。 • 年工资收入37亿美元，年税收收入5亿美元，年总产出116亿美元，年对GRP贡献63亿美元。 计算了数据中心每100兆瓦发展的平均影响。 • 数据中心相关租户创造了3.65万平方米的工业租赁面积。• 新增1,285个就业岗位（其中367个为初始工业岗位，919个为下游岗位）。 由与数据中心直接或间接相关的公司进行的租赁，是基于工业承租行业分类进行的。被认为是与数据中心相关的所有北美洲行业分类体系（NAICS）代码列表包含在附录A.5中。 一级企业包括那些其主营业务模式、收入来源或运营在结构上或经济上依赖于数据中心生态系统的公司。这些公司要么专门服务于数据中心行业，要么其相当一部分收入来源于与数据中心相关的开发、建设、装修、IT设备处置/回收或关键任务运营。 示例行业：电气和机械承包商、热管理及冷却系统、电力设备与开关柜、布线/电缆与光纤。 核心特点：高度依赖数据中心客户带来的收入集中、难以在数据中心行业以外重新部署的专业产品或服务，以及租赁决策与数据中心发展紧密关联。 二级包括那些积极服务于数据中心行业，但同时在多个终端市场或价值链上保持多元化敞口的企业。数据中心代表了一个重要的增长领域，但并不主导整体战略或收入。 示例领域：太阳能电池存储、发电机维修、商业暖通空调、能源相关材料、结构建筑材料、批发电气供应及安防组件。 示例领域：电子元件、电信、电气批发商、储能、消防与生命安全、通用IT报废处理。 数据中心成为主要工业需求驱动力 关键特性：相关但非排他性的产品或服务、混合的需求驱动因素，以及与数据中心增长存在一定滞后关系的租赁活动。 历史上，工业租赁需求主要由第三方物流企业、零售商和制造商主导。近年来，数据中心快速扩张为服务、供应和支持数据中心的企业创造了新的需求来源。虽然这些用户占用的空间份额与核心工业部门不完全相同，但它们已成为活跃数据中心市场中日益重要的子部门。自2022年以来，与数据中心相关的租户占工业租赁活动的10.4%，并且这一份额逐年攀升，预计到2025年将高达14.4%。 第三级包括提供标准化建筑材料、服务、系统和基础设施的公司，这些材料、系统和服务用于数据中心开发，但也服务于多种物业类型和终端市场。它们通过提供更通用的建筑和基础设施投入参与到数据中心开发和运营中。 数据中心相关产业租赁主要集中在3万至40万平方米的范围内。自2022年初以来，在选定的市场中，该范围内的交易已超过400万平方米。 均增幅为 6%–11%。然而，2025 年租赁活动显著加速，同比增长 44% 达到 135 msf，数据中心库存和建设活动均大幅增加。去年，达拉斯、菲尼克斯、芝加哥和弗吉尼亚的数据中心相关需求达到四年高点。达拉斯的年增长率最大，租赁量翻了一番以上，而芝加哥和菲尼克斯分别增长了 98%和 76%。2025 年，数据中心相关租赁增长速度是整体工业新租赁需求的两倍（30% 对比 16%）。 市场份额。弗吉尼亚州（13.4%）和菲尼克斯（14.2%）的总体集中度最高。到2025年，达拉斯脱颖而出，数据中心相关用户推动了目标规模细分市场中22%的租赁量——在所分析的市场中占比最高。 从绝对值来看，达拉斯、亚特兰大和芝加哥等工业门站市场因其规模产生了最大的租赁量。然而，若以工业库存总量为基准计算份额，则菲尼克斯和弗吉尼亚领先，数据中心相关需求分别占工业库存总量的1.5%和1.3%。 数据中心相关租赁的等级 2022年至2025年，以数据中心为主要业务、其经营活动直接依赖数据中心的一级用户，占据了数据中心相关总需求的25%以上，即10.3百万平方英尺。最高集中度出现在奥斯汀-圣安东尼奥、菲尼克斯和达拉斯地区，在这些地区，这些用户代表了数据中心相关活动的28%至37%。达拉斯和菲尼克斯录得了最大的绝对量，分别为3.4百万平方英尺和2.4百万平方英尺。最活跃的租户包括建筑公司、电气承包商以及电气、暖通空调及相关设备的制造商或供应商。 二级用户，在积极服务数据中心行业的同时保持多元化运营，同期产生了1500万美元的租赁额——比一级用户高出46%。活动最活跃的地区是达拉斯（490万美元）、亚特兰大（340万美元）和弗吉尼亚州（280万美元）。弗吉尼亚州集中度最高，二级用户占所有租赁活动的9%，而其他五个市场的平均占比为2%至5%。在数据中心相关交易中，弗吉尼亚州的二级用户占总交易额的63%。 三级用户，为数据中心以及多种其他类型的物业提供物料、服务和系统，自2022年以来租赁面积达14.9百万平方英尺，占目标规模范围内所有数据中心相关活动活动的37%。亚特兰大和达拉斯的第三级租赁面积均超过4.0百万平方英尺。在芝加哥，这些用户代表了数据中心相关总需求的47%，而在亚特兰大，它们占该子行业的45%，即总体租赁量的5.1%。 经济影响分析概述 弗吉尼亚州：国家的数据中心之都弗吉尼亚州已引领美国数据中心产业超过30年。自 20世纪90年代初以来，稳步扩张使其成为全球最大的数据中心市场，数百万平方英尺的数据中心集中在“数据中心大道”区域。作为全球最成熟的数据中心市场，弗吉尼亚州也拥有与该行业相关的最深厚的产业需求历史记录。 数据中心通常被错误地视为能耗高、与其规模相比创造永久性就业岗位相对较少的设施。然而，实证研究表明，它们的扩张会增加当地就业、收入和商业活动。 弗吉尼亚州3200万平方英尺的工业基地以里士满和汉普顿罗兹为核心，这两个地区占全省追踪库存的74%。从2022年到2025年，数据中心相关租户推动了全部新增租赁需求的13.4%，总计3900万平方英尺。在这个成熟的市场中，故事不止于新交易：长期-established的供应商和服务提供商继续原地续约，自2022年以来又产生了1500万平方英尺的续约，进一步巩固了弗吉尼亚州作为行业核心运营枢纽的地位。 在此背景下，数据中心不应被视为传统的劳动密集型工业用途，而应作为能够产生一系列更广泛区域经济影响的基础设施项目来构建，这些影响包括短期建设就业、集聚效应以及长期就业乘数。 本报告的这一部分量化了由引致性工业需求持续运营所产生的经济效益。具体而言，我们估算了下游供应链中创造的工作岗位数量、总产出、对GRP的贡献以及区域经济内部产生的相关工资、薪金和税收收入。 本分析方法论概述如图7所示。更详细的分析概述请参见附录B：数据中心经济影响分析方法论。 数据中心更广泛的经济贡献综合来看，就业岗位及其相关的工资和薪酬、财政影响，以及总产出和GRP，都说明了数据中心附近工业租赁活动所产生的 更广泛的经济贡献。虽然最初的就业岗位和相关福利发生在工业设施内部，但经济效应通过供应链联系和家庭支出波及区域经济。这种经济活动的相互关联结构突显了数据中心和工业租赁相关的集聚效益如何远远超出项目边界，为各行各业提供就业、收入和财政效益支持（见图8）。 数据中心附近的工业租赁所支持的总经济效益可见于表2。 根据近期租赁的工业面积以及低、高两种岗位情景，六个人工分析市场因产业集聚效应产生的初始就业人数估计在33,150至49,500之间。 为捕捉更广泛的经济影响，我们应用了就业乘数来估算数据中心周边产业活动所带来的额外间接（供应链）和引致（家庭消费）效应。初步影响反映了靠近数据中心落户的企业所创造的就业岗位，而下游就业估算则涵盖了通过供应链和本地消费所创造的就业岗位。在六个市场中，这些下游就业效应估计每个市场平均增加1