以67亿港元高于账面价值出售Wharf REIC的Wheelock Place，对Wharf REIC而言是利好消息。

Wharf REIC (1997.HK) 轮谷 Place 67亿港元超账面价值剥离交易获正面评价 中信的观点 新鸿基地产以溢价出售 Wheelock Place，交易额达67亿港元—— Wharf REIC 于7月30日宣布，将其位于新加坡乌节路的21层办公/零售资产 Wheelock Place，以11亿新元（约67.3亿港元）的价格出售给由香港置地牵头的财团。预计于2026年8月31日完成交易。该价格通过竞争性招标确定，较截至2026年6月30日的账面价值9944万新元高出11.7%。管理层预计在扣除交易成本和税费前，可录得约10亿港元的处置收益。所得款项将用于偿还债务。 Price (30 Jul 26 16:10)HK$26.36HK$31.6019.9%5.1%25.0%HK$80,035MUS$10,205M短期观点：上行，到期日为2026年8月10日目标价格预期股价回报预期股息收益率预期总回报市值 对上述非核心地域的剥离持正面看法；办公/零售资本化率约为3.4% / 3.9% — 与我们2026年7月10日的报告《初步看好可能剥离新加坡资产》一致，在交易确认后，我们仍持正面看法，售价按账面价值达成。Wheelock Place约占Wharf REIC整体投资组合价值的2.7%。我们估计办公/零售部分的处置资本化率分别为3.4% / 3.9%。我们认为，该非核心资产的变现可能[a]有助于降低负债水平，从而实现融资成本节约，据我们估计，该节约额将超过放弃的租金收入（估计年化收益提升+1%）；以及[b]为其计划中的马可波罗酒店重新开发或翻新提供更大的财务灵活性。尽管有处置收益，我们注意到WharfREIC的股息政策基于香港IP和酒店基本利润的65%派息；且其已明确表示将所得用于减少债务，因此我们重申之前的观点，即特殊股息或股票回购的可能性仍然较低。 AC+852-2501-2710cindy.li@citi.com李欣 +852-2501-2438griffin.chan@citi.com陈芷璇 关注史卓菲广场（账面价值约16亿港元）—— 卫星城置地出售Wheelock Place后，史卓菲广场仍是其新加坡唯一资产。据我们估计，史卓菲广场（13.1万平方英尺零售GFA）的账面价值约为16亿港元，占其投资组合的0.7%。我们预计市场将关注其任何进一步的剥离潜力。在我们看来，最终退出新加坡并回归纯香港投资组合，可能有利于投资者定位和估值。 零售租户销售额表现优于整体市场；静候2026年上半财年业绩——我们相信，短期内股价可能对剥离产生积极反应，市场仍关注斯科茨广场潜在的进一步资本再循环。从根本上说，海港城的租户销售增长持续跑赢香港整体零售市场，支撑租金收入增长，并部分抵销了与历史性高转租率相关的负租金逆转带来的拖累。 Wharf REIC将于2026年8月6日发布中期业绩，我们期待管理层在剥离后，能就其资产组合定位和资本配置优先事项分享更多细节。 码头 REIC 估值 我们为 Wharf REIC 设定的目标价 31.6 港元/股，是基于对其 2026 年预期净资产价值 57.45 港元/股的 45% 折扣计算而来——该净资产价值设定在其 2017 年 11 月上市以来的中周期交易区间。对净资产价值的折让是评估香港和中国房地产股票最常用的方法。我们的预期净资产价值是通过将租赁物业按 4-8% 的资本化率估值，非物业资产按账面价值估值，然后减去净负债得出的。鉴于我们认为 Wharf REIC 是衡量香港奢侈品零售销售复苏的独特指标，我们将对该 REIT 的目标净资产价值折让设定在低于香港房东同行水平的水平。 风险可能导致股价低于我们目标价格的关键下行风险包括：1）香港访客人数及/或消费水平低于预期；2）利率上升，这可能会削弱房东 股作为投资机会的相对吸引力；3）本地或全球经济放缓对香港消费者信心和零售支出产生负面影响；以及4）与公司卓越运营表现密切相关的主要高管突然离职。 如果您视力受损，并希望就本文件中的图形细节与花旗代表通话，请从美国境内拨打1-888-500-5008（语音电话：711），或从美国境外拨打+1-210-677-3788。 附录A-1 分析师认证 本研究报告的编制和内容主要负责研究人员，要么（i）在作者栏中标注为“AC”，要么（ii）与归属于该分析师的内容一同加粗列出。如果在作者栏中标注了多位AC分析师，则每位分析师均对整个研究报告负责，但（a）不包括加粗列出的归属于另一位负责认证的AC分析师的内容，以及（b）仅针对特定发行人的观点，这些观点归属于下方价格图表或评级历史表中识别出的另一位负责认证的AC分析师。每位分析师均就其负责的报告部分进行认证：（1）报告中所表达的观点准确反映了他们对所提及的每位发行人和证券的个人看法，并且是以独立方式准备的，包括涉及花旗全球市场公司及其附属公司的情况；以及（2）研究分析师的任何部分薪酬，现在或将来，均未直接或间接地与其在本报告中提出的具体建议或观点相关。 重要披露 花旗全球市场公司或其附属公司就非投资银行业务的产品和服务获得了报酬。 花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下客户，且提供的服务非投资银行、非证券相关：华丰房地产投资信托公司。 分析师的薪酬由花旗研究管理部门和花旗集团高级管理层确定，其依据是旨在为花旗全球市场公司及其附属公司（以下简称“公司”）的投资客户带来利益的活动和服务。薪酬与具体交易或建议无关。与公司所有员工一样，分析师的薪酬会受到公司整体盈利能力的影响，而公司整体盈利能力包括投资银行、销售与交易以及主经纪业务收入。股票研究分析师薪酬的一个因素是安排机构客户与所覆盖公司管理团队之间的企业接触活动。通常，当分析师对公司持正面看法时，公司管理层更可能参与。 对于产品中，该机构并非做市商的金融工具，该机构是此类金融工具（及任何衍生工具）的流动性提供者，并可能在此类工具的交易中作为交易主方。该机构是已交易与证券相关的金融工具的定期发行人，这些证券可能已在产品中获推荐。该机构定期交易产品中讨论的发行人的证券。该机构可能以与产品不一致的方式从事证券交易，并且对于产品所涵盖的证券，将基于主方身份向客户买入或卖出。 除非另有说明，否则研究分析师及其团队成员在过去12个月内均未审阅过所提供投资意见的相关公司的实际运营情况。 就与本Citi Research产品相关公司（“该产品”）的重要披露（包括历史披露的副本）事宜，请联系Citi Research，地址：纽约格林威治街388号6楼，邮编10013，收件人：法律/合规部[E6WYB6412478]。此外，除估值与风险评估和历史披露外，相同的重要披露均包含在公司披露网站上。 https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures评估和风险评估可在关于该目标公司的最新研究报告/备忘录中找到。根据《市场滥用条例》，过去12个月内发布的所有花旗研究建议均可通过花旗速度（Citi Velocity）获取。) 或您标准分发门户。历史披露（长达过去三年）将应要求提供。 https://www.citivelocity.com/cv2 花旗研究：基础研究投资评级指南花旗研究股票推荐包含投资评级和一个可选的风险评级，以突出高风险股票。风险评级同时考虑价格波动和基本面标准。股票要么 没有风险评级，要么被评定为高风险评级。 投资评级：花旗研究投资评级分为买入、中性及卖出。我们的评级基于分析师对预期总回报（“ETR”）的预期以及风险。预期总回报（ETR）是指在未来12个月内股票预测价格上涨（或下跌）加上股息收益率的总和。目标价基于12个月的时间范围。投资评级定义如下：买入（1）预期总回报（ETR）为15%或以上（高风险股票为25%或以上）；卖出（3）为负的预期总回报；任何未获分配买入或卖出评级的股票均被视为中性（2）。对于评级为中性的股票（2），如果分析师认为缺乏估值驱动因素和/或投资催化剂，无法得出正面或负面的投资观点，经花旗研究管理层批准，分析师可以选择不设定目标价，从而不计算预期总回报。因监管和/或内部政策原因，花旗研究可能暂停其评级和目标价，并分配“评级暂停”状态。花旗研究也可能因其他特殊情况（例如，缺乏对分析师观点至关重要的信息、交易暂停）影响公司及/或公司证券交易，而暂停其评级和目标价，并分配“审阅中”状态。在上述任何情况下，评级和目标价将在评级历史价格图中分别显示为“—“和“-“。在2022年4月11日之前，花旗研究对两种情况均分配“审阅中”状态，在2020年11月11日之前，仅在特殊情况下分配此状态。分析师将在实际可能的情况下，尽快发布笔记，重新建立评级和投资观点。投资评级由上述范围在启动覆盖、投资和/或风险评级发生变化，或目标价发生变化时（受管理层有限裁量权限制）确定。有时，由于市场价格波动和/或其他短期波动或交易模式，预期总回报可能会超出这些范围。此类临时偏离将予以允许，但将受到研究管理部门的审查。您买卖证券的决定应基于您的个人投资目标，并且只有在评估了股票的预期表现和风险之后才能做出。 催化剂观察/短期观点（STV）评级披露：催化剂观察及STV多空预测：花旗研究部门也可能发布催化剂观察或STV多空预测，用以表明分析师预期在特定30或90天期限内，由 于一个或多个具体的短期催化剂或事件对公司或市场产生影响，股价将（上涨/下跌）。当分析师高度确信股价将受影响时，会发布催化剂观察；当信心程度为中等时，则为STV。催化剂观察或STV多空预测将在指定的30/90天期限结束时自动失效。若股价表现（以收盘价计算）超出预测方向15%（除非分析师另行决定），催化剂观察也将自动移除。分析师也可能在指定期限结束前，通过发布研究报告移除催化剂观察或STV预测。一个催化剂观察/STV多空预测也可能... 与股票的基本股权评级不同，且不影响该评级，后者反映的是更长期的绝对回报预期。根据FINRA评级分配披露规则，Catalyst Watch/STV Upside看涨评级对应买入建议，而Catalyst Watch/STV Downside看跌评级对应卖出建议。任何未被分配至Catalyst WatchUpside、Catalyst Watch Downside、STV Upside或STV Downside评级的股票均被视为Catalyst Watch/STV无观点。根据FINRA评级分配披露规则，我们将Catalyst Watch/STV无观点对应于我们Catalyst Watch/STV Upside/Downside评级体系评级分配表中的持有评级。然而，我们重申，我们不将无观点视为一种建议。对于所有Catalyst Watch/STV Upside/Downside评级，均存在催化剂及关联股价变动未能按预期实现的 риска。 研究员关联方 / 非美国研究员披露 本报告作者就职的法人在下文列出（其监管机构亦在本报告中列出）。非美国研究分析师（即除被认定为就职于花旗全球市场公司之外的所有列名研究分析师）未在FINRA注册/获得资格。此类研究分析师可能不是会员组织的关联人（但就职于会员组织的关联公司），因此可能不受FINRA规则2241关于与目标公司沟通、公开露面及研究分析师账户持有的证券交易的限制。 其他披露 花旗研究通过公司专有的电子分发平台（例如花旗速度和多个全球财富平台）广泛且同步地向机构的和零售的客户传播其研究内容。为方便起见，某些但并非所有的研究内容可能通过第三方聚合商进行分发。客户可能根据其自主决定，在相关研究内容广泛传播后，通过电子邮件收到已发布的研究报告。某些研究内容仅提供给机构投资者以满足监管要求。花旗研究分析师向客户提供的服务的级别和类型可能因各种因素而异，例如客户对分析师沟通的频率和方式的个人偏好、客户的风险概况和投资重点与视