2026欧洲物流地产租户调研报告

查 2026 2026年7月 执行摘要 CBRE联合Analytiqa发布的第六版欧洲物流租户调查，为租户提供了分享其观点的平台。我们的调查涵盖了来自欧洲所有行业的100多家最大仓库租户，为欧洲物流市场的现状提供了宝贵的见解。 2026年调查的关键趋势和主题包括： 05 01 02 04 03 现代化的强大供电是主要关注点 扩张计划再次转为积极。 搬迁与避险投资 宏观与地缘政治风险位居议程首位 碳中和准备就绪成为标准 鉴于扩张仍显受限，当今的许多租赁行为反映的是搬迁而非增长。建筑效率低下、运营成本、ESG（环境、社会及管治）问题以及电力供应限制等因素往往将租户推离，而寻求更优、可自动化的空间则将他们吸引。 自2023年以来，计划扩大其欧洲物流足迹的占位者比例首次上升。超过一半的人预计将在三年内增长，由邮政包裹和第三方物流（3PL）公司引领，暗示着净吸纳量正在复苏。 绝大多数人担忧现代化、高效仓库的可用性，以及电力供应和电网的可靠性。新建工程已大幅放缓，这增加了近期内所需库存短缺的风险。 能源效率与绿色认证正日益驱动着建筑物的选择，但支付溢价的意愿已下降——不合规的房产现在面临折价。脱碳时间表已被进一步推迟。 美国关税和中东冲突已将宏观经济与地缘政治不确定性推至挑战清单之首，取代了劳动力短缺。租金仍然是主要的房地产担忧。这仍然是一个占有者的市场——尽管窗口正在关闭。 2026年关键要点 01扩张计划与搬迁 扩张计划 占据者如何看待其欧洲物流地产足迹在未来三年内如何演变？ 自2023年以来，计划扩大其欧洲物流组合的占位者比例首次上升，扭转了此前下降的趋势。现在，所有受访者中有51%预计在未来三年内扩大其业务范围。 这种对太空的新兴兴趣暗示着净吸纳量可能正在复苏，而净吸纳量自2022年市场高峰以来一直远低于租赁活动。 增长预期主要由快递包裹公司和第三方物流 (3PL)供应商引领，线上零售商也普遍持乐观态度。全渠道零售商和制造商则保持谨慎，后者面临能源成本上升、欧元走强抑制出口需求以及来自中国大陆的竞争压力等多重挑战。 相反，中国占据者（或：从业者）在欧洲日益活跃。汽车、工业和电子商务领域最为活跃，同时中国第三方物流（3PL）企业的兴趣也在增长。 市场动态：扩张势头依然受到抑制 租赁活动（吸纳）已趋于稳定，但需求增长（净吸纳量）呈下降趋势，由此产生的空置率由搬迁造成。 租赁吸纳措施衡量特定时期内租赁的总楼面面积（不包括续租），而净吸纳量则反映在用库存的变化，即真正增加或减少的可用空间。 两者之间的差距反映了并未扩大占用基础规模的租赁活动。这主要是搬迁行为，即使用者离开一个设施，迁往另一个设施，但其整体规模并未扩大。 理解搬迁：是什么将居住者驱逐出去 占据者退出仓库的主要原因是什么？ 03商业原因离开市场，失去客户，设施已不适用 02网络重构或整合 租赁仓库最常见的原因与建筑本身有关，通常需要租户寻找替代设施。因此，这些搬迁可以被归类为搬迁。 仓库运营效率不高，运行成本过高，缺乏ESG合规性，技术要求无法满足，电力需求无法满足。 战略原因也可能引发搬迁，这可以通过网络重组或整合为更小的业务范围来实现。 相比之下，商业原因更有可能导致缩减投资组合，而不是进入新的领域。 理解搬迁：什么吸引着入住者 占据者占据仓库的主要原因是什么？ 02策略性原因供应链多元化、近岸外包、网络重构或整合 03商业原因 商业增长，拓展新市场 除了商业和战略原因外，租户还列举了多个占用空间的原因，这些原因显然与提升其房地产质量直接相关。 这些与建筑相关的驱动因素，例如自动化运营的能力、降低运营成本以及升级到更好的设施，代表了如今被广泛认可的“质量逃逸”，这是一种特定的搬迁类型。 其余的举措是基于更宏观的战略及商业考量，包括供应链多元化、近岸外包以及拓展新市场。 当追求优质航班受到淘汰压力驱动时 居住者认为，在不进行大量投资的情况下，他们目前占地面积中有多少百分比将在2030年变得过时？ 据称，占据者每年似乎都在对其投资组合的大约3%采取行动，以防止其过时。 这看起来可能不多，但截至2026年第一季度末，欧洲总占用库存的3%约为120万平方米。 占用者可以选择投资升级建筑（或要求房东这样做），或者搬离建筑并将其返回市场。后者产生了对腾空空间的替代需求，导致强制性的优质搬迁。 c.3% 占用者每年需处理其占用库存的大约3%，以防止其过时。 02供应条件与租户偏好 供应条件 占据者如何看待欧洲物流市场的供应状况？ 绝大多数占用人表示担忧，现代高效的仓库供应不足。 这些担忧并非针对仓库的普遍可用性，而是针对那些能够实现自动化运营、优化流程并使流程尽可能高效的建筑。 占据者同样也非常关注电力供应和电网的可靠性。 市场动态：新增供应已大幅减少 开发商已大幅减缓了新货的交付速度，旨在将空置率重新控制在可接受范围内。 这种减少的供应活动带来了一个近期的风险，即现代高效仓库的短缺，而这种仓库正是租户最需求的类型。 因此，占据者的担忧是有道理的：库存翻新可能会变得更加困难，而日益增多的老旧建筑可能会变成滞销的空置库存，这将进一步有效收紧市场。 内部空闲空间范围变得更加集中 75%的受访者表示，他们的闲置空间水平低于10%。 虽然报告空置率低于5%或高于20%的受访者数量自去年以来有所下降，但报告空置率在5%至20%之间的受访者数量则有所增加。整体空置率的上升可能促使租户在过去一年中对其扩张更加谨慎。 与此同时，零售商正在重建产能，预计到2026年底，电子商务量将突破此前由新冠疫情驱动的2022年纪录。 位置偏好 驱动一般选址决策的主要因素是什么？ 前五项因素 成本与去年相比，租金排名上升一位，进入前五。然而，租户越来越倾向于采用更复杂的方法来量化租金成本，将其作为更广泛组合的一部分，该组合还包括工资或交通成本的节省。 一个位置下滑但依然关键的是人工成本。在欧盟*的运输和仓储行业，人事成本可占总营业额的25%。劳动力压力正加速仓库的自动化进程。本 劳动力在影响选址的关键因素中位居榜首。虽然劳动力可获得性和承载力现已超过劳动力成本，但这两项因素连续第三年仍然是最重要的。 构建偏好 一旦选定了一般位置，是什么主要因素在驱动建筑选择？ 前五项因素 02 建筑设计 01 房地产成本 在选择相似和邻近的仓库时，租金仍然是决定性因素。这种情况贯穿了该调查的六期版本，尽管现在对于租赁面积超过100万平方米的租户而言，它已不再是前五位的因素。 对于希望优化运营的租户而言，仓库实际设计相关的要素，如净高、码头比率、楼面荷载、柱距、办公空间等，正变得越来越重要。这与追求品质的趋势相关联。 排名前五位的（公司）继续优先考虑那些能够应对日益严格的环境监管的未来-proof建筑。随着租户致力于降低运营成本并确保获得充足电力，节能设计正日益影响其选择。 若提及仓库设计的人数增加导致该职位有所下降，但仍在租户心中占据重要地位。宏观经济和地缘政治的不确定性增加了根据业务需求调整投资组合的需求。项与灵活性 建超过44%的租户表示，仓库的电力和能源供应是他们选择建筑过程中的最重要因素之一。在不到四年的时间里，这一比例已经翻了一番以上，反映了其日益重要性和之前提到的电网容量问题。 建设偏好：具备实现净零排放条件的设施 对于一座已达到净零能耗标准的新建或现有设施，租户愿意为其支付超过常规市场租金多少的溢价？ 可持续性已成为一项基本预期。愿意为净零准备设施支付有意义溢价（5%以上）的租户比例已下降。相反，租户越来越期望不符合可持续标准的设施能打折。 绿色证书类似，净零准备状态已实质上成为标准：不合规的股票现在面临定价惩罚，而不是错失溢价。 然而，脱碳时间表再次被推迟，这表明为达成这些目标所需采取的所有措施的实施之复杂。 不使用化石能源，所有电力均来自或可来自可再生资源 挑战 一般商业挑战 物流使用者面临的最大挑战是什么？ 2025年和2026年发生的两件重大地缘政治事件，给欧洲物流业者带来了巨大冲击。美国实施关税以及中东地区的冲突，重新调整了调查受访者所面临的最具挑战性议题的排名。 这一特定问题迫使占领者选择影响其当前增长的三大主要商业挑战，如今前三名主要受宏观经济和地缘政治问题主导，包括普遍成本上升。尽管劳力和技能短缺仍然是一个重大问题，但其排名已降至第四位。 房地产挑战 物流使用者面临的最大房地产挑战是什么？ 租金上涨仍然是头号挑战，尽管其领先优势较去年略有减弱，这可能与租赁补贴的增加有关，而租赁补贴有助于降低实际租金。 灵活性是第二常被提及的挑战，而通用可用性紧随其后位列前三；这两项挑战与去年相比保持了位置，但呈轻微上升趋势。 主要同比增幅来自那些以新单元开发周期长为由的住户，这与他们对于现代化设施可用性的担忧有关。 尽管开发商仍热衷于开发预售方案，但漫长的开发周期往往源于地方当局缓慢的审批流程。 房地产挑战：租金 成本负担已稳定 物流建筑（租金和服务费）占年总运营成本的比例大致保持稳定，平均约为8-9%。在经历了一段压力期后，租户成本分摊似乎已达到一个平衡点。 如前所述，租赁激励措施也通过延长免租期和增加资本性支出（CapEx）投入来降低成本，但这些做法在其它行业仍然不如常见。 我们仍然认为，当前市场状况表明这仍然是一个房东市场。然而，由于市场动态正在变化，房东锁定有利租赁条款的机会窗口可能正在逐渐关闭。 在建投机性空间相对于现有库存的规模，现已降至2022年峰值时的一半以下。净吸纳量已趋于稳定，而租户的扩张意向（详见第5页）则表明未来几年净吸纳量有望复苏。虽然从欧洲整体层面来看，空置率仍在上升，但某些主要欧洲市场已开始出现空置率同比下降的情况。因此，一个对租户有利的市场的局面，可能即将结束。 受访者简介 联系人 jack.d.cox@cbre.com欧洲工业与物流杰克·考克斯欧洲工业与物流负责人 欧洲研究 tasos.vezyridis@cbre.com塔索斯·韦齐里迪斯英国及爱尔兰与欧洲大陆研究主管 卡尔·德皮希欧洲工业与物流业负责人 mark.cartlich@cbre.com马克·卡尔蒂奇高级总监，欧洲职业研究负责人 carl.deppisch@cbre.com simon.blake@cbre.com西蒙·布莱克欧洲工业与物流主席 pol.marfamiro@cbre.com波尔·马尔法·米罗欧洲零售及工业与物流研究总监 © 版权所有 2026。保留所有权利。本报告系基于CBRE当前基于轶事及证据的市场观点而善意编制。尽管CBRE认为其观点反映了本次演示日期的市场状况，但其中存在重大不确定性及或有事项，许多事项均超出CBRE的控制范围。此外，CBRE的许多观点是基于其对当前市场状况的主观分析而形成的意见和/或预测。其他机构可能持有不同意见、预测和分析，且未来实际市场状况可能导致CBRE当前的观点最终被证明不正确。如果CBRE的观点、预测、分析或市场状况后续发生变化，CBRE没有义务在此更新其观点。本报告中的任何内容均不应被视为CBRE证券或任何其他公司证券未来表现的指标。您不应基于本报告中的观点购买或出售CBRE或任何其他公司的证券。CBRE对基于本报告信息而购买或出售的证券不承担任何责任，并且通过查看本报告，您即放弃针对CBRE及其附属公司、高管、董事、员工、代理人、顾问和代表的全部索赔，这些索赔源于本报告中信息的准确性、完整性、充分性或您对本报告信息的使用。 alex.ozga@cbre.com奥兹加，亚历克斯欧洲零售及工业与物流研究副主任 分析тика是一家领先的商业智能和市场分析公司，它帮助供应链上的客户在充满挑战和竞争的市场中成长和获利。如需了解更多信息，请联系马克·奥伯尼基克（Mark O’Bornick）或访问其网页：http://www.an