公司首次覆盖报告：产城为基、投资为翼，硬科技布局步入集中收获期

苏州高新（600736.SH）以“园区运营+产业投资”双轮驱动为核心，虽然地产业务持续收缩带来收入端压力，但产业投资板块依托硬科技赛道布局已进入集中收获期。短期来看，2026年扣非净利润仍面临地产减值压力，预计整体盈利依赖投资收益平滑；中长期看，东菱振动经营表现、动力及绿碳新业务板块起量是主要看点。公司产城综合开发是传统主业，涵盖住宅开发、文旅商贸、水务环保三大方向，深度参与苏州高新区及其他区域发展。公司拥有绿色低碳产业园、运河数据港等载体运营，通过强化产业生态构建、载体功能升级、运营服务创新，推动产业集群化、高端化发展。公司投资业务为战略投资+产业投资+定增投资的立体化投资版图，截至2025年末，存量投资项目累计出资金额近 60 亿元。公司2025年实现归母净利润1.48亿元，同比+13.0%；扣非归母净利润-2.92亿元，主营业务仍处于亏损状态。公司2025年经营性现金流转正至3.55亿元，主要得益于销售回款有所增加。公司负债规模快速扩张，但有息负债率已在高位企稳，而融资成本则持续大幅下降。我们预计公司2026-2028年归母净利润为2.0、2.6、3.0亿元，对应EPS为0.17、0.22、0.26元，当前股价对应PE为34.5、26.5、23.2倍。随着产业投资进入收获期、新业务板块逐步放量，盈利结构有望持续改善，首次覆盖，给予“买入”评级。