稳地产政策持续推进20260721

本次电话会议的核心观点是：三四季度是房地产政策加速推进的重要窗口期，当前板块处于低预期、低配置状态，政策催化与基本面改善有望推动板块迎来配置机会。会议从公积金政策、核心城市限购放松、城市更新与原拆原建三个方向，详细阐述了未来政策发力的重点与路径。 核心结论如下： 政策窗口期判断：上半年全国房地产各项数据（投资、开工、竣工、销售、到位资金等）加速恶化，年初核心城市政策放松的效果在6-7月出现衰退。8-9月是非常关键的政策窗口期。同时，中央层面（如《求是》杂志、十五五消费规划）对房地产的定位出现新变化，地产从传统投资工具被赋予“超长周期耐用消费品”属性，成为居民消费的重要一环。 三大政策方向： 公积金政策：将持续突破，重点在三个方面：①使用场景扩大（已从传统的买房、租房、装修扩展到缴纳契税、电梯更新、购买车位、支付物业费等，兰州推出代际互助，苏州允许购买产权公寓）；②贷款额度提升（已有20多个城市提高额度，一线城市经上浮后最高可达300万左右，二线城市可达180-200万，对140平房产的覆盖度约80%）；③贷款利率存在降息空间（当前公积金贷款利率2.6%，与存款利率息差约110BP，不良率仅0.05%，安全垫较厚）。 核心城市限购放松：上海、深圳今年2-4月政策调整后，3-5月二手住宅成交表现亮眼，但6-7月出现衰退。8-9月由于基数较高，同比增幅可能收窄甚至转负，届时是进一步放松限购的窗口期。当前购房者以真实自住需求为主（95%以上），市场极度理性，为放开限购提供了良好条件。 城市更新与原拆原建：习近平总书记亲自调研上海市民新村原拆原建项目，预计后续将加速推进。该项目经济性显著：政府为每户20平米的居民出资约20-30万（含建安、装修、过渡补贴），仅为传统拆迁成本（约260-300万）的十分之一。上海目前约40个项目在推进，可覆盖1万多户居民。原拆原建本质上是精准向困难群众发放政策红包，增加居民购买力，对需求端形成有力支撑。 板块观点：地产板块经历年初反弹后已回调至3月底4月初的低位，当前处于低预期、低配置状态，是较好的配置窗口。建议关注两类标的：①产品力优秀的优质房企（中国经贸、建发国际集团、保利发展、招商蛇口、滨江集团等）；②“商业+住宅+资管”三轮驱动的优质商业地产运营商（华润置地、新城控股、龙湖集团）。 总结：三四季度房地产政策有望加速推进，公积金、限购放松、城市更新三大方向将形成合力，基本面改善与政策催化共同作用下，地产板块配置价值凸显。 会议实录 各位投资者，大家晚上好，我是开元证券地产建筑首席齐东。今天我们电话会议的主题是汇报我们对三四季度房地产政策的相关看法，主要论述三个方面。 第一部分：政策窗口期判断 从基本面本身来看，上周发布的上半年全国房地产投资相关数据，无论是投资、开工、竣工，还是销售端的销售金额、销售面积，以及到位资金等数据，都呈现加速恶化的态势。 同时，今年2-3月陆续出台的核心城市放松政策，进入6-7月后也出现了衰退效应。因此，8-9月是非常重要的政策窗口期。 近期我们也看到了一些吹风和表态。党媒《求是》杂志连续发表两篇社评，提出促进消费、促进投资，地产在其中会承担一定作用。同时，政府发布的十五五消费规划中，也有专门章节提到房地产。这体现了对房地产身份属性的重新定义——从传统意义上纯粹为财政和投资发力的定位，切换为超长周期耐用消费品，也是居民消费非常重要的环节。 因此，往后看，地产一方面仍承担稳财政、稳投资的核心职能，另一方面也被赋予了消费属性，是居民释放消费、受益于诸多消费政策的一环。我们非常看好三四季度房地产政策的推进和调整。 第二部分：三大政策方向 （一）公积金相关政策 公积金从过往两年一直在做放松，方向主要是三块：使用场景、提取和贷款额度、贷款利率。我们判断三四季度这几块都会有持续突破。 1.使用场景： 从传统上与住宅相关的场景，目前基本都已能落地，包括使用公积金缴纳契税、做老旧电梯更新维护、购买车位、支付取暖费、物业费、维修基金、购买储藏室等，这些已超越过往买房、租房、装修三大职能。 从今年各地的表态看，公积金也在做更创新的尝试： 兰州：推出公积金代际互助，允许三代以内直系亲属作为共同借款人，缴存余额和收入可合并计算，类似商业贷款中的接力贷。 苏州：允许使用公积金购买产权公寓（商住两用房），这是公积金使用场景较大的扩充。 今年5-6月，住建部开始修订住房公积金条例，提出扩大公积金使用场景，预计这股潮流将继续蔓延，越来越多城市会跟进。 2.贷款额度： 今年以来，我们整理了约20多个城市提高了公积金贷款额度。目前一线城市家庭贷款额度提升至200万左右，二线城市普遍提升至130万左右。提升后，还往往给予额外上浮，如人才购房、多子女家庭、绿色建筑、保障性住房等，可再上浮50%-70%不等。 考虑各项上浮后，一线城市最高贷款额度普遍可达300万左右，其中广州最高达360万，深圳351万，上海324万。二线城市普遍可达180万-200万，其中杭州306万，济南240万，青岛240万。 我们测算，在上浮后的最大额度口径下，这些城市对140平左右房产的覆盖度平均可达80%左右，即使不考虑上浮也能达到50%。这意味着在这些城市购买140平新房，公积金贷款已基本能覆盖一半左右的总房款，支撑力度非常强。 3.贷款利率存在降息空间： 当前公积金贷款利率为2.6%，公积金中心支付给职工的存款利息（一年期以上）按1.5%支付，息差约110个BP。全国公积金贷款不良率仅0.05%（5个BP），扣除不良后仍有105个BP的息差。由于公积金中心是事业单位，管理费用和运营费用较低，即使扣除这些费用，仍有降息空间。公积金贷款存在潜在的降息可能性，主要因其本身较厚的安全垫。 （二）核心城市放开限购 过去几年核心城市一直在放开限购，最近的调整是今年2月上海放开一定程度限购，以及今年4月深圳优化限购政策。深圳步子相对更大，上海步子相对小一些。 从政策效果看，政策出台后效果明显： 上海：2月政策出台后，3-5月二手房成交数据非常不错，5月单月成交2.99万套， 接近3万套，同比增长40%。 深圳：4月出台政策后，5-6月二手房呈现量价提升态势，5月成交7300套，同比增长28.7%。 但进入6-7月，上述城市二手房市场都出现了一定衰退。我们判断到8-9月，市场可能回归相对合理状态。由于2025年8-9月上海和深圳基数较高，不排除届时同比增幅收窄甚至 转负，这将是一个非常好的政策窗口期。 从居民购房端看，经历了过去5年连续的市场调整，投资性、投机性购房者已非常少，95%以上购房者都是奔着真实自住需求。在市场极度理性、数据又开始恶化的背景下，是核心城市打开限购的合适窗口期。 （三）城市更新与原拆原建 我们判断，城市更新和原拆原建将在三四季度得到加速推进。上周习近平总书记在上海亲自调研了市民新村的原拆原建项目，对城市更新工作提出了指导意见，我们相信后续将精准发力、加速推进。 该项目基本情况： 位于上海黄浦区半淞园街道，是四栋始建于上世纪50年代的老公房，户均约15平米，原始格局为厨卫合用，条件很差。 通过抽户方式（约300户中抽出20户拆迁至其他项目），腾出面积为剩余居民加装独立厨卫，实现独门独户。同时加装电梯和地下停车库，进行精装修和绿化翻新。 平均每户增加3.5㎡独用厨卫空间和1.6㎡阳台。 建设周期：2022年底启动，2023年年初居民签约，9月正式开工，2026年上半年竣工回搬纪要：。 经济性显著： 居民基本零出资，绝大多数费用由上海市黄浦区两级财政承担。 政府出资主要包括两块：①建安和装修成本，约6000-7000元/平米；②居民过渡期租房补贴，约3000-4000元/户/月。 测算下来，每户20平米的居民，政府出资约20-30万元（含重建、精装修和租房补贴）。 对比传统拆迁：以徐汇区江南新村、东安一村为例，内环内核心地段拆迁补偿标准约13-15万/平米，20平米房子需260-300万拆迁费用。原拆原建仅花费20-30万，节约了大量财政资金。 意义与影响： 原拆原建本质上是变相给条件最差的居民发放政策红包，增加其购买力——居民拥有新房的自主使用权和交易权，可自住也可变现。 这是一种精准面向困难群众的定向购买力增加。 目前上海约40个项目在推进此类原拆原建，按每个项目300户计算，可覆盖1万多户居民。总书记视察调研后，预计后续将有增量政策和资金进一步支持。 第三部分：板块观点与建议 今年地产板块经历了年初小阳春反弹到年中的杀跌，目前基本回到3月底、4月初的低位。当前板块处于低预期、低配置状态，是较好的配置窗口。不论是基本面改善还是政策扰动，都会对股价形成催化。 从标的看，我们看好两类： 产品力优秀的优质房企：中国经贸、建发国际集团、保利发展、招商蛇口、滨江集团等。 “商业+住宅+资管”三轮驱动的优质商业地产运营商：华润置地、新城控股、龙湖集 以上就是我们的观点更新和汇报，谢谢各位领导。