中泰地产 从合肥看科技企业利润增长对楼市的带动

00:00:01 大家好，欢迎参加中泰地产从合肥看科技企业利润增长对楼市的带动。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议服务于中泰证券正式签约客户，为非公开交流活动，未经中泰证券授权，请勿对外传播本次会议的内容，包括但不限于视频，音频，文字记录内容等信息。感谢您的理解与配合，中泰证券对违反上述要求的行为保留追究法律责任的权利。市场有风险，投资需谨慎。本会议信息仅供参考，不代表任何投资建议。本公司不对任何人因使用本会议中的信息所引致的任何损失，负担任何责任。 00:00:47 哎好的，那个各位领导大家晚上好，欢迎参加我们今天晚上这个会议。呃，我是中泰证券地产行业首席游子佩。呃，我们看到就是最近这个合肥的长信存储也是即将上市。呃，那么我们也看到就是他这个之前披露的这个招股说明书当中也提到，就是说它的这个呃利润在上半年是有一个非常显著，非常呃这个大幅的一个增长的。呃那么相应的就是说我们也相信就是说这个合肥呃长新上市之后，那么对于他们的这个呃员工啊，可能也是会有新一波的一个这个造富效应啊。 00:01:19 所以今天呢，我们也是非常荣幸邀请到了这个某央企地产在这个合肥分公司的啊，负责人，那就我们这个嘉宾来呃解读一下这个合肥楼市的这个最新变化。呃，那下面我先先把时间交给嘉宾这边诶嘉宾。 00:01:34 诶，你好，诶，那那那我这边简单介绍一下，我这边主要是在合肥这种头部央企在做市场研究和产品策略，以及前期的投资拿地策略相关的工作，然后在合肥整个市场已经从业将近11年的时间，主要是在企业内主要负责这个板块。然后过去几年呢，嗯，我们既我们是在长期的去跟进合肥的，呃，因为因为我们需要去长期的跟进，因为个合肥的土地市场对于整体的合肥楼市土地市场，以及客户对于心态的变化和产品的研究，每年做这种持续的深入。然后呃应大家之前的邀邀请呢，接下来我就简单的。 00:02:19 嗯，前20分钟主要介绍一下合肥楼市上半年的主要一个变化特征，还有一个关于昨天的提问，就是科技类的企业。 00:02:29 对于业绩的爆发对于合肥楼市的影响，嗯，第一从关于合肥楼市上半年的量价表现，嗯基本上的总结来说，我们判断是呈现这种前高后稳的一个状态。从呃1~4月份，受这种传统的小阳春还有购房补贴政策的叠加带动，市场的需求集中释放，客户的来访量和成交量均维持在一个较高的水平。然后5月14号政府的购房补贴就是合肥这边政府的特有的政策，嗯最高可以享受两个点10万块钱的这种政购房补贴，在5月14号到期以后，政府就没有继续再续了。 00:03:11 然后市场呢，呃因为在市场的需求在5月14号之前进行了很长一段，将近一两个月时间的这种集中释放之后，呃5月14号以后。包括到整个6月份，处于这种市场的热度自然回落和。一个正常的一个调整期，嗯，然后现在7月份呃已经过去了将近2，今天是19号，过去了整个二二十天。从7月份的整体的数据上来看，我们觉得整个呃楼市的情况，其实已经回归到了一个相对比较平稳的一个状态。 00:03:51 然后整体合肥上半年的市场我们觉得嗯呈现了三个积极的特征。 00:03:56 第一个呢是市场的基本面还是比较健康的，上半年的整体成交在119，嗯合肥主市主城区成交在119万方，同比是下降了8%左右，但是是处于一个相对比较健康的一个状态，整体的市场供求比只有在0.8。嗯，上半年的整体供应其实相对较少的，然后库存也处于一个合理的建仓区间。呃，合肥现在的狭义库存也就只有9.5个月。在10个月左右是属于比较健康的第二个呢，整个一二手链条是处于一个基本打通市场的循环是处于一个良性。 00:04:34 上半年的二手房成交大概在4.5万套，同比去年是提升了26%成交。嗯，全市九区的二手房成交均价在12200左右，基本上是属于二手房稳定，相较于整个去年二手房嗯的价格大幅下跌来说，今年的二手房价格基本上已经是属于一个比较稳定的一个状态，一二手的这 种传导链条也比较通畅。 00:05:04 从我们公司的几个典型项目来看，这种卖旧买新的客户从25年12%。的比例今年已经提升到20%，之前那一波呃卖了房子很犹豫的客户在今年已经陆续的开始下手。 00:05:20 第三个呢，客户的成客户的结构是回归理性。客户自助属性的呃非就是更加清晰，在现在在这个市场上基本上已经看不到去投资的客户，客户基嗯都是出于这种自住的一个目的。从成交的客户结构上来说，呃刚需客户的成交结构占比相对稳定，改善客户的成交占比呢是有所提升。 00:05:48 然后各个区域其实是存在一定不同程度的分化。嗯，上半年合肥几个典型的行政区来说，呃，包河区的成交是在38万方，占全市的32%。合肥包河区的成交在过往的几年来看，基本上都是成交在30~35期间，占比在30%~35%的一个区间，属于断崖式领先。它的这个核心也是来自于包河区政府的供地一直是属于比较积极的，以及像包河老城区的城市更新，像今年比较典型的阳光片区的城市更新项目的这些优质土地的出让。带来的整个包河区的成交占比在全全市当中处于一个领先的地位。 00:06:39 然后其次是在经开，经开的成交是在16万方，同比是增长58%。它核心是聚焦在经开的南艳湖板块，是因为供应去年年底的供应带来的今年的成交的有所提升。高新区的成交同比呃成交是在12万方，同比是下降了9%，这个9%是因为。高新区的供应减少带来的同比的成交减少，然后从全市的整体价格来看。其实是相对比较稳定的，呃，今年的成交均价相较于去年是有微涨，但是这部分微涨是因为9区的成交结带来的价格微涨。我们聚焦到某一些呃处于直销项目的单盘来看。价格其实是属于比较稳定，既没有呃。没有没有去明显的这种涨跌的这样一个趋势。 00:07:41 从合肥的政策环境变化来说，呃基本上是从前几年的这种全面刺激呃，转向为有针对性的这种政策调整。呃，其中合肥政策对于上半年政策嗯，因为政策影响对于市场客户情绪波动较大的一个政策，就是5月14号合肥取消了购房补贴。呃，这种普惠性的政策取消以 后。呃，5月到6月有一段小幅，就是有一段这种自然的回落。然后目前是因为财政压力的问题，嗯，我们一直和政府保持比较通畅的这种联系。从我们目前得到的消息来说，应该短期内不会再恢复这种购房补贴的政策。 00:08:33 第二个呢，呃，但是同时在公积金方面的政策，合肥一直处于这种持续发力的这种状态，双双嗯是公积金的商转公政策其实是处于进一步放宽，已经取消了商贷年限的限制要求。嗯，只是只只要满足商转公的条件，都可以实现。然后，包括异地缴存的职工，也可以享受公积金。 00:09:01然后从。 00:09:03 另外一个端，供给端，嗯，计容新规政策的来说，呃，合肥计容新规政策。其实下的比较早，最早是在这个政策是在24年的5月份就出台了这种契约新规，主要的呃对于消费端来说，它的利好是在于就是阳阳台占20%，可以做到投影面积的20%，其中10%不计容不计产权客户就相当于是。呃，得到了额外10%的这种产权面积的赠送，但是从我们目前政府端了解到的信息来说，金融新规的政策未来在下半年可能在合肥会面临取消收紧的这样一个。嗯，趋势和情况。然后从。 00:09:54 嗯，接下来就是聊一下大家刚刚提到比较关心的这种个性类企业爆发，对于合肥的楼市的整体影响。嗯，其实从成交的。层面来说，嗯，目前这种科技类企业的购买力，它只是在楼市层面释放了预期，但是并没有兑现成真实的成交。说到一个比较典型的案例就是。 00:10:25 高新区现在典型在售的项目金茂翡翠嗯璞逸云湖这个项目。这个项目在上半年的成交也是全市排第二，整体的项目品质和成交量还有成交均价都是非常好的。但是呃，目前这个项目目前成交了230组左右，和在我们与经贸的沟通当中去了解到长兴的客户目前购买只有十几组，也就是说整体占比不到5%。嗯，包括嗯，他们提及的像科大讯飞未来这种企业的购房，目前在。高新区的典型项目并没有形成这种明显的集群效应，然后我们去分析呃，这这个情况，之前和经贸的嗯同行也都有交流过。 00:11:16 然后我们去分析它可能第一个呢是。股权的这种兑现。他并没有去还没有进行这种兑现，它的这种兑现周期可能会拉长到两到三年或这种的整体状态，所以它在短期内的当下。并没有形成这种嗯，集中兑现或者这种爆发式兑现的这种。五是带来这种实际成交，但是它在另外一个层面在于预期层面，确实是在整个高新区呃。带来了一定这种楼市正向积极影响的预期，但是在未来形成什么样的一个程度的爆发，其实大家是存在一个不确定性。 00:12:05 第二个因为昨天提到了关于科技类企业呃对于楼市影响的。这种判断， 00:12:13 然后我今天早上我就特地了解了一下，呃，在上半年利润相对呃借着这一波科技股的热度，然后这种存储半导体。的热度，然后上半年在合肥科技类企业利润增长比较明显的几个企业， 00:12:31 我就我就了解了一下，比方说呃我这边了解到的信息，比方说类似于长青科技啊，或者国轩方科或者京东方，或者恒硕科股份这种做存存储新能源的这种企业。但是这种企业目前并没有说是完全聚焦于某一个区域，可能还是相对比较分散。所以并从合肥的市场上来说，这些科技类的企业并没有在某一个行政区或者聚焦在某一个板块。集中的这种爆发式带来一个整体向上的影响。 00:13:10 嗯，这是回应刚刚说到的科技类企业。在合肥楼市的影响的一个解答，整体嗯总结的来说就是释放了预期，从成交端的数据来看并没有真实兑现成这种真实的成交。然后谈到关于未来市场的研判的话，呃我们在我们公司内部基本上是拉通的，就是短期看合肥的下半年，我们预判市场将延续目前的这种企稳的态势。 00:13:44 环比的成交会保持稳定，目前因为呃有几个数据，我们从一线成交来说有几个数据比较明显，第一个就是二手房的挂牌量在合肥这座城市已经连续12个月下降。包括目前二手房的房东的议价空间其实是逐步收窄的，价格基本上已经筑顶，大家的信心其实是在回调 的。第二个呢，就是在二手房端和我们新房端的购房客户的市场信心其实是在修复，成交周期也是在缩短的。 00:14:15 第三个呢，其实当前的供求比是比取是处于0.8，是属于一个合理偏低的这种水平，包括整个上半年，合肥。嗯，市场化的企业拿地其实也的数量。也比较少，所以未来的这种新增土地的供应还嗯处于一个比较克制的一个状态，所以。 00:14:42 整体来说，我们觉得当前的事事态是是处于这么一个趋稳企稳的趋势，然后从中长期的这种预期来看，呃合肥作为作为这种长三角城市的副中心，人口其实嗯是处于这种持续的净流入，城市的基本面也比较扎实。我们预计是成交量在未来的1~2年，会有这种温和回升的这么一个态势，整体的价格会保持稳定。 00:15:11 嗯，综合从。这然后综合从长远综合研判来说，随着合肥这种健康的供求比，然后健康的这种狭义库存的去化周期，整体的市场是属于这种健康稳定的一个运行通道。呃，同时合肥这边产品力在近3年来说属于这种不断的。提升的一个阶段，客户的购房信心也在逐渐修复，整体是处不过未来整体是处于这种企稳向好的一个趋势。 00:15:52 以上就是呃我以上就是关于呃给给到我这边的命题，关于合肥市场的这种变化，以及科技类企业对于合肥市场影响就是以上就是我的个人观点和判断，主要是这些。 00:16:13 诶，好的好的，感谢嘉宾的介绍也非常的全面。呃，那下面我们进入交流提问环节吧，那个会议助理麻烦您播报一下。大家好，如需提问，电话端的参会者请先按话机上的星号键，再按数字1，网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提问，或点击旁边的举手按钮申请语音提问，谢谢。大家好，如需提问，电话端的参会者请先按话机上的星号键，再按数字1，网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提问，或点击旁边的举手按钮申请语音提问，谢谢。 00:16:59 哎，孙先生你好，我这边这个说到几个问题，我先来代为提问一下吧。呃就是呃，第一个 的话就是说您刚才着重主要是从这个合肥全市的这个楼市情况，呃讲了