申万宏源房地产 城市更新是重要抓手稳消费关键需稳房价

00:00:02 大家好，欢迎参加申万宏源房地产城市更新是重要抓手，稳消费关键需稳房价。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。请参会人员务必注意，本次电话会议交流内容仅限参会人员内部参考，任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发，请勿以任何方式索要、泄露、散布、转发电话会议纪要。任何泄露电话会议纪要等信息的行为均为侵权行为，申万宏源研究保留追究泄露转发者法律责任的权利。 00:00:43 啊，各位投资者朋友大家晚上好，我是申万宏源金融地产部负责人袁豪。那这个很高兴呢，就是这个大家这个欢迎大家来参加我们今天晚上的这个电话会议。那我们今天的这个电话会议呢，是关于一个行业的这个事件和政策点评。那我们这个电话会议的这个主题呢，叫城市更新是重要抓手，稳消费关键需稳房价。 00:01:05 呃，那在之前的一个比较长的今年年初以来，其实我们不断的在给大家分享的这个我们一个基本面方面的这个逻辑，就是供给收缩之下，本轮楼市的这个寻底更为健康。呃，但在过去的这个半年里面，其实我们对于政策的这个预期相对还是放的比较低的，我们更多的还是在给大家分享我们对基本面的这些观点，尤其是这轮寻底跟前几轮寻底的这个呃一些不同的这个之处。 00:01:34 但是呢，这个最近两天其实我们渐渐感觉到，就是可能政策的预期又可以重新的这个提升一点起来。呃那主要是两件事情，那一件事情呢，呃这个包括就是啊7月15号，也就是昨天，那习总书记呢就是搞考察调研了，上海的这个城市更新项目，这个上海黄浦区的市民新村，那我觉得这个可能会成为一个标志性的这个事件。 00:01:59 那另外一件事情呢，是啊，在这个前两天的时候，也也这个也就是7月13号，就国务院这个批复了扩大消费啊，十五五规划里面把这个住房消费呢，也纳入了这个这个大宗耐用 品消费商品，就等于住房消费也是消费的啊。这样一个定义，这样的一个逻辑呢，这个确定下来了。那这两件事情以及政策的出现呢，我们觉得渐渐可能又可以去呃更多的去预期一些这个政策啊，可能对于这这一轮的这个寻底呢也会啊更有帮助。所以啊，其实我们把我们之前的总体的这个逻辑呢在更加的这个完善啊， 00:02:41 就一方面还是供给收缩之下，本轮基本面的角度上来讲，是供给收缩之下，本轮楼市的寻底会更为健康啊。另外一方面从政策的角度上来讲，虽然目前大家的整体预期是比较低的，但我们判断后面的楼市政策应该还会有进一步的这个放松的空间。 00:03:00 那今天呢，先先先是我们分享一些增量的啊关于这个政策面的，那我第二部分呢，再回溯一下，在在这个深入的这个，进一步的这个深入的分享一下我们基本面的一些观点。 00:03:13 那首先从政策面上来讲啊，那第一部分关于这个城市更新啊，城市更新其实本身这件事情其实啊推进了比较长的这个时间了啊。 00:03:24 如果我们去把这个政策往前追溯的话，其实是能追溯到这个25年的7月份，就25年7月份的时候，这个中央城市工作会议当中，这个明确提出了以推进城市更新为重要抓手。后来到了这个12月份，呃全国这个住建部的这个工作会议里面要求就高质量开展城市更新啊，并且要求就是编制实施十五十五五的城市更新专专项规划。那到了26年的4月份，财政部和住建部联合发文，要求就是2026年，就是联合发文2026年度啊，中央财政支持实施城新更新城市更新行动的这个通知。就支支持部分啊，这个15个城市啊，这个用中央财政资金去支持它的这个城市更新。 00:04:15 到了26年的5月份，就国务院国常会呢这个会议上呢，审议通过了城市更新的这个十五五规划。那到了6月份啊，这个国务院政策就是例行的这个吹风会当中呢，就是住建部，发改委，财政，自然资源部这四个部门呢联合解读了城市更新十五五规划。 00:04:36 就呃一方面从去年7月份到现在整个一年的过程当中，可以看到每每一两个月基本上这个 城市更新呢，都会有不断的这个呃一些政策啊，一些这个落实的一些措施在逐步不断的这个落地啊。但确实也看到就感觉好像城市更新的整体的这个推进的节奏呢，好像有点慢，就真正的落地是比较多，就是政策的这个吹风或者这政策的落地是比较比较大的，所以城市更新真正对于啊房地产行业甚至对于整个经济的这个。贡献呢其实好像并没有太多， 00:05:10 那渐渐可能就跟前几年，大家觉得三大工程当时候提城中村改造提得很猛，但最后落地的很少。渐渐有点把城市更新呢，就是有点类比于三大工程，有点类比于当时候的这个城，尤其是类比于城中改造，感觉就是好像还挺难推进的。那可能是不是也没有就是多大的这个影响，呃可能之前却也是这样，但是呢现在可能会出现了一些呃关键性的一些事件，关键性的一些信号可能会推动这件事情呢，会更快速地这个这个有所推进下来。那这个关键性的信号呢，也就是7月15号啊，7月15号， 00:05:49 习总书记呢去考察调研了上海黄浦区这个市民新村，这这个小区城市更新项目。首先背景是应该是习习书记呢，就本习总书记呢应该是本来来上海参加一个这个AI科技的这个大会，但反倒是在这个大会的这个这个之前呢。先去看了一个呃这个房地产或者城市更新的这样的一个项目，这个意味或者这个重要重要性或重视程度其实还还是一个挺高的。 00:06:19 那并且呢，在会上呢，在这个调研的过程当中呢，啊这个总书记呢也提出要这个指出要高质量推进城市更新，是城市现代化建设的重要抓手。当然这个其实提的还还挺高，这个整个这个定位对于城市更新的这个定位还还是挺高的。 00:06:38 那呃这样的一件事情，第一让我们联想到的是啥？其实让我们联想到的是这个2023年11月份，那习总书记呢，当时候也去考察调研了闵行区的这个新时代城市建设者管理者之家，就是那是一个类似于保租房一样的这个项目。那可以看到这个23年11月份之后啊，包括上海包括啊包括这个全国啊，尤其是核心城市啊，推进保租房的整个工作呢，就是大幅的这个提速了。 00:07:12 在后面几年里面，整体的这个尤其是224年和25年里面，保租房的这个落地的这个节奏 推动的。就比较快。所以啊，这样的呃在23年10月份习总书记考察同时也上新闻联播啊，同时这个后面的整个政策节奏加快速度啊，整个这个呃这个保租房的建设加快。而这次呢，这个26年的7月份呢，习总书记也去调研了啊，这个城市更新项目同时也上了新闻联播啊。同时这个啊也也指出了它的这个高度，而且啊更加这个有意义的是， 00:07:50 这件事情是2025年7月份的时候，时隔20年的这个中央城市工作会议里面去提及了这个呃，这个城市更新啊。正好在一周年的这个左右的这个时间呢，就是又去重新强调了这个城市更新，所以有点类似于这个23年，十二十二月11月份的保租房的这个这个行为，所以这个这个有可能会推进的这个比较快啊。 00:08:14 呃政策其实呃已经铺垫了一整年了，那接下来就要下一个总号。角这个号角这个发令枪啊，这个打响之后呢，真正的就开始进入到这个城市更新的真正落地的这个阶段了。 00:08:31 那另外呢，就是从啊这次的这个调研的这个项目来看，呃这个上海的这个黄浦区市民新村的啊这个小区呢，它是一个原拆原建的这个模式，就是等于把在原来的这个基础上老破小的这个房子给拆了。拆了之后呢，就是很多原来的这个住户住房呢其实是没有这个卫生间的，那他可能就通过这一次呢再增加了几个平米，呃完全建成一个新的这个小区。 00:08:58 那这个小区呢差不多是在22年12月份启动的这个啊，旧旧旧房成套综合改造啊，属属于这个是啊薄板小楼薄板的这个这个这个改造的这种项目。那么23年9月份的时候正式开工，到了26年春节前后，那居民呢陆续的拿到了这个新房的钥匙，并且回搬入住， 00:09:23 那在这个阶段当中呢，就是大家去查一些这些呃视频啊或者照片能看到非。非常明显就是在改造前和改造后，整个形象和界面提升得非常的非常的大，就是啊这个老百姓的这个居住条件呢得到了显著的这个改善。那不仅如此呢，我们也看到这个呃在今年的二三月份前后啊，这个交付的前后，其实啊，这个市民新村的这个小区的这个房价呢，也得到了显著的这个改善显著的提升。呃在呃之前这个房价长时间因为它是一个学区房，长时间稳定在啊10~12万之间，那么到了这个今年交付完之后，真正的这个改造完之后，房价一下就 变成了15~20万左右，得到了一个显著的这个提升。 00:10:13 呃，当然房价是后话，但是就是对于呃这个无论是这个上海的这个政府领导，还是对中央的政府领导来讲的话，看到就是老百姓啊，通过城市更新而得到这个居住条件的显著的改善，那可能是一个最欣慰的一件事情。 00:10:32 那本身这个城市更新经过一一整年的政策就需要去铺垫的。那同时呢，在呃前几次的这个保租房的这个推推进的这个顺序和逻辑，再加上现在的整个城市更新的呃这个改善的这个效果还挺好，那其实更有理由在这个阶段里面会去推进城市更新了啊。所以政策铺垫已经有那么这个政策的号角呢，这个发令枪呢也已经开启，所以我们预计后续的整个城市更新的呃在政策落地之后呢，就接下来城市更新工程的这个节奏呢也将有所提速。 00:11:07 那这个城市更新提速了之后，对房地产行业到底会有些什么样影响？ 00:11:12 我们现在是不是能直接把它类比于就是20141515年，当时前后的这个棚改政策啊，或者这个可能是前两年的这个城中村改造政策，那如果客观来讲的话，现在确实还很难去对比那个阶段，因为棚改政策的政策的核心是。啊拆掉房子减少供给啊这个补贴这个同时增加需求，在呃补贴现金同时增加购买力，那这个就瞬间就是同时完成了好几个操作，并且这个减少供给增加需求啊，整体的这个弹性还是比较大的啊。那目前来讲的话，其实还是很难明确的，就是未来城市更新到底是通过一个什么样的途径去真正的落地。 00:11:56 如果仅是从市民新村的这个小区来看的话，那原拆原建啊，只是当中呃只是这个原拆原建的这个模式呢啊，其实感觉好像这个企业或政府在这这里面，其实不会有太大的这个这个或者这个盈利点，那可能是逐逐步不断的这个支出。当然企业可能还好，企业可能按照呃这个工程总包的话，也还是能至少赚赚一些这个建筑的这个钱啊但是呢， 00:12:22 就我们觉得还是呃就比如说当时候去推进这个保租房的呃过程当中，其实虽然看的是呃刚才说到的新时代。在城市建设者管理之家，但是最后真正的去推进保租房的时候，并不是 说只是这个呃去推进这个建或者是呃这个收购啊，或者是这个这个其他的一些方式，就是先是设定了一个目标，那到底是通过哪种方式去筹集啊？那这个可能是要看地方政府和啊，这个到底这个呃一些真正的这个第一处理的这些企业，到底怎么样去这个筹措了。而对于目前来讲的话也是一样啊，这个阶段的这个考察而只是这个发令枪而已。 00:13:05 真正的这个实施的过程当中，我们会觉得最后可能还是会要考虑到这个资金平衡。 00:13:10 因为原拆原建可能还是一个还是一个支出项啊，那未来可能还是会有这个收入项，就包括那个城中村改造啊啊，甚至或者有些其他的这个卖地的这个行为在里面，那混合起来的话可能才能更有效的这个去实施。 00:13:26 但即使我们不考虑就更多的更多可比拟于棚改的这些啊措施的话， 00:13:32 仅是如果考虑这个原拆原建模式的话，我们觉得这也会有带来两个好处。 00:13:37 那第一个好处呢，就是无论是它城中村改造还是原拆原建啊，或者就是只是刷涂料这个装电梯这种旧改模式，就是都会带来这个城市更新，都会带来就是推推动这相关投资的这个有所修复，从而贡献这个全国经济和居民收入的这个增长啊。间接的这个利好于房地产。 00:14:00 那同时呢，另外一点呢还还会有一个呃显著的影响，就是刚才说到比如市民新村的这个房价呢，在改造前后经历了一个显著的改善。那这个是因为就是城市更新，无论是通过哪种方式城市更新，最后都是有效改善了这个住房的这个品质，包括这个城市的界面，从而推动了这个周边房价包括租金的这个上涨甚至是显著