深圳城市更新的新突破来了

【“清调供”模式】 “清调供”是深圳针对停滞或烂尾类城市更新项目提出的一套系统性的纾困盘活机制，核心为“清退、调整、供应”三步走（清退原实施主体，调整规划，引入新主体），该概念首次提出是在25年9月。 26年3月深圳提出城更新政，新规有三个核心调整：1）原则上取消保障房配建。2）土地移交率合理核定，但同时也规定了不能小于基准（大于3000平且不小于拆除用地面积的15%）。25年末深圳已批规划项目平均移交率约40.3%。3）允许“清调供”项目局部调整规划。 26年6月，首例“清调供”落地南山区。南山区大新村四港片区城市更新单元项目地处南头街道，原实施方为恒大全资子公司，15年底启动拆迁后，受恒大流动性危机影响长期停工。目前公开选择新市场主体的公告官方尚未发布，但根据多家媒体报道，华润置地或有望成为新实施主体。 我们认为，“清调供”模式及城更新政有助于加速城市更新的推进节奏、提升城市更新效率。1）为陷入停滞的城更项目提供了纾困解套的政策通道。截至25年，深圳已计划调出/失效/清退城市更新项目共计38个，19年以来整体呈现上升趋势，25年有17个，位于历史高位。2）本质是对城更实施主体的“减负”，增加了可售面积。我们预计26年深圳将迎来一波城市更新项目重启的小高峰。 【深圳城市更新进展】 规模：城更存量项目较多，已列入城更计划项目1062个，26年计划城更投资额1680亿元。其中，南山区投资额最高。 补偿方式：产权调换、货币补偿均是可选方式。26年7月，福田区政府发布了12份房屋征收补偿决定书，被征收拆迁的房屋均是华强南西片区城市更新项目，提供两种补偿方式供选择。1）产权调换：按照1:1.2建筑面积置换成回迁房。2）货币补偿：市场化商品房的货币补偿总额在568-803万元（均值：673万元），合计总货币补偿款约7792万元。货币补偿总额基本为被征收房屋的评估价值的1.6倍左右；被征收房屋平均建面为76平，被征收房屋平均评估单价为5.5万元/平，加总补偿均价为8.8元/平。其3km以内以老旧小区为主，新房不多，25年11月开盘的新盘卓越缦悦开盘价为11.5万元/平，二手房近期成交均价在5.0-5.8万元。 从最近公布的补偿方案来看，货币化安置是可选项，且补偿金额不低，如果能更多运用， 或对稳定楼市也产生积极影响。深圳5月新房成交套数同比+37%，由负转正，6月同比+27%；5月二手房成交套数同比+18%，由负转正，6月同比+13%。核心原因在于4月末限购政策放松、公积金提额，叠加核心地块高溢价土拍提升预期。 建议优先关注在深圳有城市更新业务布局的主流重点房企：华润、招蛇、保利发展、保利置业、中海。风险提示：政策推进速度与规模不及预期；城市更新资金来源受限；社会资本参与度不及预期；实操层面存在历史遗留问题。