地产1-6月观察及数据点评：强调住房消费和财产性收入，龙头优势更明显

地产1-6月观察及数据点评 本报告导读： 房地产《第28周成交回落，库存端持续改善助力市场稳健》2026.07.12房地产《第27周成交回升，淡季不淡预示温和复苏持续》2026.07.05房地产《专项债发行提速，收储覆盖率提升》2026.07.03房地产《重点城市溢价率提升，头部房企投资加强》2026.07.03房地产《五年之变，潮起潮落！——中国核心城市房产与全球重点城市对比研究》2026.07.01 6月行业表现仍延续趋势，政策定调更重要，当前定调为消费属性，我们预计后续市场表现将更加平稳。 投资要点： 整体延续下行趋势，降幅略微走阔，我们预计后续仍将以探底为主。6月行业运行整体延续此前趋势，变化幅度极小，可视同为平稳。投资端的开发投资额同比-26.0%，降幅略微走阔，新开工面积同比-26.1%， 降 幅 略 微 走 阔 ， 需 求 端 的 销 售 面 积/金 额 分 别 同 比-16.3%/-15.5%，降幅也均略走阔，但走阔幅度整体极小。考虑到目前行业仍然以去库存为主，我们预计后续仍然延续趋势。 再次强调开发投资额和销售金额之间的关系。目前两者再次接近，代表行业层面的经营现金流净额仍然处于向好区间，无重大风险。上半年，行业投资开发完成额累计为3.8万亿元，同时，销售金额也为3.8万亿元，基本持平。从同比增速来看，开发投资额累计同比-18%，销售金额累计同比-13.6%。若趋势持续保持，接下来房企经营性现金流将再次转正。行业层面系统性风险消除。 当前应该关注政策预期和政策定调的关系，最新定调为消费，对中长期的良好发展更有利。在近期的《扩大消费“十五五”规划》中，将地产划分在“大宗耐用商品消费”和“多渠道促进居民增收”两大章节，进一步提出对住房需求、工程质量、物业服务水平等的新要求。我们认为，以上表达是对地产发展模式转变的进一步明确。尽管自2021年预售资金监管以来，政策反复强调的是以居民需求作为政策出发点，但市场仍然有走融资刺激路线的预期。该规划将继续引导市场预期，对行业中长期良好发展更为有利。 需要注意的是，企业报表距离应对行业消费驱动仍然有差距。行业历史库存仍较多、杠杆率需要消化。从上市房企看，杠杆率和库存水平基本一致。目前房企加大去库存，本质是杠杆率仍需继续优化。考虑当前房企仍然有较难去化库存。我们判断，房企进一步降杠杆是趋势。行业逐步导向消费驱动过程，市场竞争对具备产品设计、融资成本优势、内部运营能力的龙头房企将更有优势。风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。 目录 1.2026年1-6月投资情况........................................................................41.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大...........41.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅扩大.........................42.房地产销售面积降幅扩大，销售额同比降幅扩大..................................53.到位资金累计降幅扩大.........................................................................74.投资建议..............................................................................................95.风险提示............................................................................................10 1.2026年1-6月投资降幅扩大，销售额降幅缩窄 我们将2026年1-6月数据与2025年同期对比发现，2026年1-6月行业开发投资完成额较2025年同期下降18.0%；商品房销售额数据较2025年同期下降13.6%；开发资金来源较2025年同期下降20.2%；新开工面积较2025年同期下降23.4%。 2026年6月环比数据：不采取可比数据口径，2026年6月行业开发投资完成额较2026年5月环比增加20.86%；商品房销售额数据较2026年5月环比增加34.78%；商品房销售面积较2026年5月环比增加45.50%；开发资金来源较2026年5月环比上升23.40%；新开工面积较2026年5月环比增加31.82%；竣工面积较2026年4月环比增加42.42%。 2026年1-6月数据关注点：2026年1-6月房地产开发投资累计同比下降18.0%，降幅较2026年1-5月扩大1.8个百分点。2026年1-6月新开工同比下滑23.4%，与2026年1-5月跌幅扩大0.8个百分点。2026年1-6月竣工面积同比下降23.7%，较2026年1-5月跌幅扩大0.3个百分点。2026年1-6月房企开发资金同比下降20.2%，较2026年1-5月跌幅扩大1.2个百分点。其中2026年1-6月国内贷款同比下降31.7%，个人按揭贷款同比下降24.9%，自筹资金同比下降16.4%。 2026年1-6月商品房销售面积同比下降11.6%，较2026年1-5月降幅扩大0.8个百分点。同期商品房销售金额同比下降13.6%，较2026年1-5月降幅扩大0.1个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2026年1-6月一线、三四线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅扩大，二线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅缩窄。 2026年1-6月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅扩大。我们认为，“十五五”时期房地产将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等路径多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间。 1.2026年1-6月投资情况 1.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 2026年1-6月全国房地产累计开发投资为38074亿元，同比下降18.0%，降幅较2026年1-5月扩大1.2个百分点。2026年1-6月住宅开发投资29300亿元，同比下降17.8%，降幅较2026年1-5月下降2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为77.0%，较2026年1-5月下降0.22个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 1.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅扩大 2026年1-6月，房屋施工面积55.40亿平方米，累计同比下降12.5%，跌幅较2026年1-5月扩大0.2个百分点。2026年1-6月房屋新开工面积2.32亿平方米，累计同比下降23.4%，跌幅较2026年1-5月扩大0.8个百分点。2026年1-6月房屋竣工面积1.72亿平方米，累计同比下降23.7%，跌幅较2026年1-5月缩窄0.3个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分4of11 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 2.房地产销售面积降幅扩大，销售额同比降幅扩大 2026年1-6月商品房销售面积4.01亿平方米，累计同比2025年下降11.6%，跌幅较2026年1-5月扩大0.8个百分点。2026年1-6月商品房销售额为3.79万亿元，累计同比2025年下降13.6%，跌幅较2026年1-5月扩大0.1个百分点。2026年1-6月住宅销售额同比下降13.7%；办公楼销售额同比下降6.6%；商业营业用房销售额同比下降20.4%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从住宅口径的分线数据来看，2026年1-6月，一线城市商品住宅销售面积1322万平方米，累计同比下降2.5%；同期二线城市商品住宅销售面积6455平米，累计同比下降13.7%；同期三四线城市商品住宅销售面积25541万平米，累计同比下降13.5%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-6月，一线城市商品住宅销售额5855亿元，累计同比下降8.8%；同期二线城市商品住宅销售额10434亿元，累计同比下降14.0%；同期三四线城市商品住宅销售额16982亿元，累计同比下降16.3%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-3月，新房二手行情产生分化行情，且2025年重点城市小阳春行情演绎热烈，一线城市与二线城市的新房市场销售同比下行。随着二季度进入淡季，重点城市销售开始上修，销售压力逐步释放。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到缓慢下行区间。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅较2025年5月缩窄0.1个百分点，实现4个月环比正增长；二线城市新建商品住宅销售价格环比持平；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较2026年5月缩窄0.1个百分点。2026年6月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.5%，降幅收窄0.1个百分点;其中新建商品住宅销售价格环比上涨的城市共有20个，较2026年5月增加4个城市。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从销竣比情况来看，2026年1-6月销竣比数据为2.33。从待售面积来看，截至2026年6月末全国商品房待售面积为7.63亿平米，较2026年5月末减少867万平米，去化周期（按照12个月移动平均计算）为10.19个月，较2026年5月延长0.09个月。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 截至2026年6月，35城月度可售面积为2.97亿平，较前期2022年1月高点减少0.85亿平，库存出清周期为26.42月，较前期2024年9月高点扩大2.47个月。分线城市来看，截至2026年6月，一线城市库存出清周期、二线代表城市库存出清周期、三四线代表城市库存出清周期分别为30.49个月、25.41个月、24.99个月。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 3.到位资金累计降幅扩大 2026年1-6月全国房地产资金来源总量达到4.02万亿元，累计同比下降20.20%，跌幅较2026年1-5月扩大1.2个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从2026年1-6月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的14.21%，利用外资占比0.01%，自筹资金占比36.64%，其他资金占比49.15%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款2026年1-6月达到5716亿元，累计同比下降31.70%。2026年1-6月利用外资4亿元，累计同比下降77.10%。2026年1-6月自筹资金达到14740亿元，累计同比下降16.40%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，2026年1-6月个人按揭贷款达到5137亿元，累计同比下降24.90%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 4.投资建议 市场逻辑重归分化，优质蓝筹企业、低杠杆开发商仍将更具优势