【宏观快评】卖地收入和地产相关税背离的几点观察——10 月财政数据点评

【宏观快评】 卖地收入和地产相关税背离的几点观察——10月财政数据点评 事项 华创证券研究所 10月广义财政收入同比-0.6%，9月同比3.2%；10月广义财政支出同比-19.1%，9月同比2.3%。 证券分析师：张瑜邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 主要观点 ❖一、卖地收入和地产相关税背离的几点观察 证券分析师：高拓电话：010-66500860邮箱：gaotuo1@hcyjs.com执业编号：S0360521080001 （一）现象：卖地收入和地产相关税背离 如何背离？10月，五项地产相关税（契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税）基本持平去年同期（同比-1.4%），而国有土地使用权出让收入（以下简称“卖地收入”）同比-27.3 %，单月增速创去年8月以来新低，在税收收入增速创年内次高（8.6%，相关分析详见《税收高增的非经济因素》）的背景下，导致广义财政收入增速转负（-0.6%）。 相关研究报告 为何背离？我们分别观察地产相关税、卖地收入：一方面，地产相关税中，和卖地收入关联度较弱的非交易环节税增长，导致背离；另一方面，卖地收入波动较大，或有其自身结构性因素，客观放大波动，我们提示需理性看待，试列举两点——一是城投退平台，验证改革转型成果，客观放大波动；二是卖地高集中，强化城市微观逻辑，客观放大波动（详见下文）。 《【华创宏观】个人消费贷款贴息政策落地——政策周观察第43期》2025-08-18 《【华创宏观】2×2框架下的供需矛盾变化——7月经济数据点评》2025-08-17《【华创宏观】结构比总量更为重要——2025年 （二）地产相关税的观察：和卖地收入关联度较弱的非交易环节税增长，导致背离 Q2货币政策执行报告学习心得》2025-08-16《【华创宏观】企贷新增转负不影响“看股做债， 地产相关税，可以进一步分为交易环节税（土地增值税、契税）和非交易环节税（城镇土地使用税、耕地占用税、房产税），其中，交易环节税和卖地收入直接相关（土地增值税，对土地使用权转让的增值额征税；契税，计税依据包含土地出让金），而非交易环节税和卖地收入关联度较弱（城镇土地使用税，对持有土地的行为按年征收，与一次性的卖地收入不直接相关；耕地占用税，在土地出让前，占用耕地从事非农业建设时征收；房产税，征税对象是房屋，而非土地）。 股债反转”的判断——2025年7月金融数据点评》2025-08-14《【华创宏观】美国7月CPI数据点评：9月降 息：经验与规则的碰撞》2025-08-13 10月，和卖地收入关联度较弱的非交易环节税（城镇土地使用税、耕地占用税、房产税）同比仍有6.4%，是导致地产相关税和卖地收入背离的来源之一；和卖地收入直接关联的地产交易环节税（土地增值税、契税）同比-16%，仍对应卖地收入（同比-27.3%）。 对于地产交易环节税和卖地收入的波动，如统计局所述，“当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，在这个过程中，部分指标会出现波动”；对于卖地收入的波动，我们提示需理性看待，具体有两点观察：（三）卖地收入的观察一：城投退平台，验证改革转型成果，客观放大波动城投对于卖地收入有多重要？城投拿地最高可贡献卖地收入的30%~40%，但来自超常规、不可持续的托底：2022~2024年，以城投拿地（企业预警通口径，下同）/卖地收入测算的城投拿地比分别为37.4%、32.3%、33.4%，较疫情前约15%的比重(2012~2019年平均)明显提升；究其原因，如我们在《隐秘的增量——财政支持地产政策点评》中所述，疫情以来，一些地方政府由于卖地不畅，让城投托底土地市场，对其形成较大资金占用。 今年以来城投拿地情况如何？退出超常规托底，趋于常态化，验证改革转型成果：按1-11月城投拿地、1-10月卖地收入外推全年，今年城投拿地比或由2024年的33.4%降至24.8%，回落至2021年水平，验证城投加速退平台、加快剥离政府融资功能：据蓝部长9月在新闻发布会上所述，“截至2025年6月末，超六成的融资平台实现退出，意味着60%以上的融资平台隐性债务已经清零，融资平台改革转型加快推进”。 本月城投拿地对卖地收入的影响？同比降幅或超50%，客观放大卖地收入波动，需理性看待（是城投退出超常规、不可持续的托底的客观结果）：由于卖地收入首付款可在1个月内缴纳（注：据国土资发〔2010〕34号要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年），为了降低单月数据扰动，将10-11月数据合并考量（今年11月截 至17日数据已知，11月18日-30日按近年同期比例外推全月），测算今年10~11月城投拿地规模或约1871亿，不及2023~2024年同期一半，回落至2019年水平（2023~2024年同期分别为4462亿、3848亿，2019年为2129亿）。 （四）卖地收入的观察二：卖地高集中，强化城市微观逻辑，客观放大波动今年以来，TOP10城市吸纳全国约一半宅地出让金，集中度较往年大幅提升，这一结构特征，使得卖地收入与TOP10城市供地质量、产业发展等微观逻辑更相关，客观放大数据波动：据中指研究院，今年1-9月，土地出让金TOP10占全国比重达48%，TOP20达61%，均较2024年明显提升（TOP10：2024年为34%，2020~2023年分别为28%、32%、35%、37%；TOP20：2024年为51%，2020~2023年分别为43%、49%、52%、53%）。 ❖二、10月财政数据点评 收入端：税收收入保持高增，价格相关税、个人所得税仍为主导；计算机通信设备、科学研究和技术税收收入延续双位数增长，文体娱乐业税收收入增速超5%，电器机械器材税收收入增速下滑 支出端：高基数下增速大幅下行，基建类仍为主要拖累广义财政：高基数下增速大幅下行，卖地收入波动较大 ❖风险提示：后续政策超预期，预算与执行存在差异。 目录 一、卖地收入和地产相关税背离的几点观察.........................................................................5 （一）现象：卖地收入和地产相关税背离.....................................................................5（二）地产相关税的观察：和卖地收入关联度较弱的非交易环节税增长，导致背离.......................5（三）卖地收入的观察一：城投退平台，验证改革转型成果，客观放大波动..........5（四）卖地收入的观察二：卖地高集中，强化城市微观逻辑，客观放大波动..........6 二、10月财政数据点评............................................................................................................7 （一）收入端：税收收入保持高增，价格相关税、个人所得税仍为主导；计算机通信设备、科学研究和技术税收收入延续双位数增长，文体娱乐业税收收入增速超5%，电器机械器材税收收入增速下滑.....................................................................................7（二）支出端：高基数下增速大幅下行，基建类仍为主要拖累...............................10（三）广义财政：高基数下增速大幅下行，卖地收入波动较大...............................11 图表目录 图表1城投拿地最高可贡献卖地收入的30%~40%，但来自超常规、不可持续的托底6图表2今年10~11月城投拿地同比降幅或超50%，客观放大卖地收入波动.................6图表3 2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）.............................7图表4部分行业税收增速.....................................................................................................8图表5公共财政收入分项增速.............................................................................................8图表6公共财政收入进度快于过去三年同期平均水平.....................................................9图表7税收收入增速.............................................................................................................9图表8非税收入增速.............................................................................................................9图表9税收收入分项拉动.....................................................................................................9图表10公共财政支出进度落后于过去三年同期平均水平.............................................10图表11公共财政支出分项增速.........................................................................................10图表12公共财政支出分项拉动.........................................................................................11图表13卖地收入.................................................................................................................11图表14广义财政收入增速.................................................................................................12图表15广义财政支出增速.................................................................................................12图表16财政收支一览.........................................................................................................12 一、卖地收入和地产相关税背离的几点观察 （一）现象：卖地收入和地产相关税背离 如何背离？10月，五项地产相关税（契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税）基本持平去年同期（同比-1.4%），而国有土地使用权出让收入（以下简称“卖地收入”）同比-27.