房地产行业周报：租金修复加速

2026年07月11日房地产 证券研究报告 租金修复加速 投资评级领先大市-A维持评级 周观点：6月50城住宅租金环比转涨，北上深涨幅扩大 6月重点城市住宅租赁市场持续好转。中指研究院统计，6月50城住宅平均租金为34.0元/㎡/月，环比上涨0.1%，结束此前连续两个月的小幅调整；同比跌幅较5月收窄0.4个百分点，整体已好于过去两年同期水平。随着高校毕业季启动、租赁需求集中释放，重点城市市场活跃度明显提升，业主挂牌预期同步修复，租金底部支撑正逐步夯实。 一线城市是本轮租赁市场企稳回暖的最强支点，北上深涨幅扩大并连续4个月上涨。6月一线城市普通住宅平均租金环比上涨0.4%，较5月扩大0.2个百分点；上半年累计上涨0.6%，结束此前连续两年的调整态势。我们认为，租金企稳持续带动住宅投资属性修复，建议关注：1）龙头房企：保利发展、华润置地、招商蛇口；2）成长型房企：中国金茂、绿城中国；3）持有物业双轮驱动型企业：新城控股、浦东金桥。 销售回顾（7.4-7.10） 重点监测32城合计成交总套数为1.2万套，环比上周下降52.7%；2026年累计成交总套数为39.4万套，累计同比下降9.1%。其中，一线城市成交4406套，环比上周下降31.4%，2026年累计成交12.3万套，累计同比下降1.6%；二线城市成交6606套，环比上周下降61.6%，2026年累计成交22.8万套，累计同比下降11.2%；三线城市成交1137套，环比上周下降44.6%，2026年累计成交4.3万套，累计同比下降16.9%。 资料来源：Wind资讯 陈立分析师SAC执业证书编号：S1450525040001chenli9@sdicsc.com.cn 重点监测16城合计成交二手房总套数为2.4万套，环比上周下降6.5%；2026年累计成交总套数为68.5万套，累计同比增长8.3%。 相关报告 土地供应（6.29-7.5） 龙头房企销售环比持续改善2026-07-05续销带动头部房企经营改善2026-07-036月土地市场维持量缩价升2026-06-285月行业继续筑底蓄势2026-06-21筑底蓄势，温和修复2026-06-16 百城土地宅地供应规划建筑面积519万㎡，2026年累计供应规划建面8571万㎡，累计同比下降25.7%，供求比1.15。 土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6931元/㎡，近四周平均挂牌均价6377元/㎡，环比增长9.7%,同比增长5.6%。 土地成交（6.29-7.5） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积549万㎡，2026年累计成交7434万㎡，累计同比下降27.2%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8894元/㎡，环比增长15.4%，同比增长56%，整体溢价率为11.4%，2026年平均楼面价6983元/㎡，溢价率9.5%，较去年同期降低-1.1个百分点。 风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧 内容目录 1.销售回顾（7.4-7.10）.......................................................32.土地供应（6.29-7.5）.......................................................73.土地成交（6.29-7.5）......................................................104.风险提示..................................................................12 图表目录 图1.重点监测城市商品住宅成交情况（套、%）...................................3图2.房管局商品房网签数据（套、%）...........................................4图3.重点监测城市二手住宅成交情况（套、%）...................................5图4.二手房周成交数据（套、%）...............................................6图5.百城土地供应情况（万㎡、%）.............................................7图6.百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%）..........................................7图7.百城土地供应量（万㎡、%）...............................................8图8.百城土地供应价（元/㎡、%）..............................................9图9.百城土地成交建筑面积（万㎡，%）........................................10图10.百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%）................................10图11.百城土地成交量（万㎡、%）.............................................11图12.百城土地成交价及溢价率（元/㎡、%）....................................12 1.销售回顾（7.4-7.10） 重点监测32城合计成交总套数为1.2万套，环比上周下降52.7%；2026年累计成交总套数为39.4万套，累计同比下降9.1%。其中，一线城市成交4406套，环比上周下降31.4%，2026年累计成交12.3万套，累计同比下降1.6%；二线城市成交6606套，环比上周下降61.6%，2026年累计成交22.8万套，累计同比下降11.2%；三线城市成交1137套，环比上周下降44.6%，2026年累计成交4.3万套，累计同比下降16.9%。 资料来源：Wind、国投证券证券研究所 重点监测16城合计成交二手房总套数为2.4万套，环比上周下降6.5%；2026年累计成交总套数为68.5万套，累计同比增长8.3%。其中，一线城市成交9844套，环比上周下降13.8%，2026年累计成交30万套，累计同比增长12.8%；二线城市成交12706套，环比上周下降0.3%，2026年累计成交34.5万套，累计同比增长6.4%；三线城市成交1274套，环比上周下降3.6%，2026年累计成交4万套，累计同比增长26.5%。 资料来源：Wind、国投证券证券研究所 2.土地供应（6.29-7.5） 百城土地宅地供应规划建筑面积519万㎡，2026年累计供应规划建面8571万㎡，累计同比下降25.7%，供求比1.15。其中，一线城市供应规划建筑面积43万㎡，今年累计供应510万㎡，累计同比下降20.8%，累计供求比1.15；二线城市供应规划建筑面积186万㎡，今年累计供应3658万㎡，累计同比下降32.9%，累计供求比1.15；三四线城市供应规划建筑面积290万㎡，今年累计供应4403万㎡，累计同比下降19.1%，累计供求比1.16。 土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6931元/㎡，近四周平均挂牌均价6377元/㎡，环比增长9.7%,同比增长5.6%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价35952元/㎡，近四周平均起拍楼面31418元/㎡，环比增长11.4%，同比下降18.3%，二线城市供应土地挂牌楼面价4669元/㎡，近四周平均起拍楼面6349元/㎡，环比下降6.6%，同比下降0.5%,三四线城市供应土地挂牌楼面价4099元/㎡，近四周平均起拍楼面价3489元/㎡，环比增长10.4%,同比下降0.9%。 资料来源：Wind、国投证券证券研究所 资料来源：Wind、国投证券证券研究所 3.土地成交（6.29-7.5） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积549万㎡，2026年累计成交7434万㎡，累计同比下降27.2%。其中，一线城市成交建筑面积36万㎡，今年累计成交443万㎡，累计同比下降31.7%；二线城市成交建筑面积241万㎡，今年累计成交3184万㎡，累计同比下降34.2%；三线城市成交建筑面积272万㎡，今年累计成交3808万㎡，累计同比下降19.5%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8894元/㎡，环比增长15.4%，同比增长56%，整体溢价率为11.4%，2026年平均楼面价6983元/㎡，溢价率9.5%，较去年同期降低-1.1个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为41294元/㎡，整体溢价率为25.5%，2026年平均楼面价34435元/㎡，同比下降15.2%，溢价率19.5%，较去年同期溢价率提高9.8个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为8773元/㎡，整体溢价率为10.7%，2026年平均楼面价6879元/㎡，同比下降19.1%，溢价率8.9%，较去年同期溢价率降低-5.7个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为4681元/㎡，整体溢价率为0.9%，2026年平均楼面价3875元/㎡，同比增长15.3%，溢价率1.8%，较去年同期溢价率降低-1.2个百分点。 资料来源：Wind、国投证券证券研究所 资料来源：Wind、国投证券证券研究所 4.风险提示 政策宽松不及预期：政策落地节奏与力度不及预期，销售复苏放缓将加速房企流动性压力，驱使房企持续低价抛售回流现金，强化居民对房价的悲观预期，拉长下行周期时长，使得地产与相关产业链持续拖累经济。 融资政策超预期收紧：房地产行业属于资本密集型行业，融资环境超预期收紧将对房地产的增速及盈利能力产生负面冲击。融资总量的下降将导致开发商放慢拿地、推盘、销售、施工及竣工的经营速度，导致总体的增速下行。 行业评级体系 收益评级： 领先大市——未来6个月的投资收益率领先沪深300指数10%及以上；同步大市——未来6个月的投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-10%至10%；落后大市——未来6个月的投资收益率落后沪深300指数10%及以上； 风险评级： A——正常风险，未来6个月的投资收益率的波动小于等于沪深300指数波动；B——较高风险，未来6个月的投资收益率的波动大于沪深300指数波动； 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 国投证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供国投证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情