房地产开发REITs周报：首批REITs指数基金募集完毕，本周超五成产品迎来估值修复

REITs周报—首批REITs指数基金募集完毕，本周超五成产品迎来估值修复 增持（维持） REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.17%。截至7.10，本周（7.3-7.10，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.18%，收于735.6点；中证REITs全收益指数下跌0.17%，收于980.7点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌1.27%/上涨3.53%/上涨0.13%/上涨1.89%/上涨0.20%/上涨0.51%。 本年中证REITs全收益指数跌幅为2.89%。截至7.10，本年中证REITs(收盘)指数跌幅为5.52%，中证REITs全收益指数跌幅为2.89%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨3.26%/下跌5.68%/上涨1.50%/下跌13.89%/下跌1.74%/下跌7.63%。 C-REITs二级市场表现 本周REITs二级市场整体呈现震荡行情。截至7.10，已上市REITs总市值约2151.3亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中44只上涨、42只下跌，周均涨幅为-0.09%。板块来看，本周仓储物流、生态环保板块REITs表现较优，数据中心、保障房板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块二级市场涨幅分别为0.3%/0.18%/-0.7%/-0.14%/0.17%/0.23%/-0.3%/-0.49%/-1.51%/-0.15%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 7月9日，南方、易方达、华夏、中金四家基金公司旗下的首批4只REITs指数基金全部完成募集，合计近12亿元增量资金即将进入REITs市场。该类产品填补了REITs市场指数化投资领域的空白，一方面为个人投资者入场搭建便捷通道，另一方面可以降低投资者的择券难度，利于分散投资风险。 相关研究 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量145.5万股，日均换手率0.5%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块换手率分别为0.5%/0.4%/0.6%/0.3%/0.5%/0.6%/0.5%/0.4%/0.8%/0.5%。 1、《房地产开发：2026W26：本周新房成交同比-12%，6月多城二手房以价换量延续市场热度》2026-07-042、《 房 地 产 开 发 ：2026W25： 本 周 新 房 成 交 环 比+22.9%，二手房成交环比+6%》2026-06-283、《房地产开发：REITs周报—商业不动产REITs获批加速，首批中证REITs全收益指数基金7月1日起发售》2026-06-28 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（（部部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是易方达广开产园REIT（（12.6%）、平安广州广河REIT（（11.8%）、中金湖北科投光谷REIT（（11.7%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，位列前三的REITs分别是华夏首创奥特莱斯REIT（（1.7）、嘉实物美消费REIT（（1.6）、华夏安博仓储REIT（（1.5）。 投资建议 我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4）龙头溢价：当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 部容目录 REITs指数表现......................................................................................................................................3REITs一二级市场表现............................................................................................................................4REITs估值表现......................................................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现.................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...........................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..................................................................................................6图表4：REITs成交量表现.....................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）...........................................................................................................7图表6：REITs估值表现........................................................................................................................8图表7：REITs估值表现（续）...............................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.17%。截至7.10，本周（7.3-7.10，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.18%，收于735.6点；中证REITs全收益指数下跌0.17%，收于980.7点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌1.27%/上涨3.53%/上涨0.13%/上涨1.89%/上涨0.20%/上涨0.51%。其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6。 本年中证REITs全收益指数跌幅为2.89%。截至7.10，本年中证REITs(收盘)指数跌幅为5.52%，中证REITs全收益指数跌幅为2.89%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨3.26%/下跌5.68%/上涨1.50%/下跌13.89%/下跌1.74%/下跌7.63%。其中沪深300本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs一二级市场表现 本周REITs二级市场整体呈现震荡行情。其中仓储物流、生态环保板块REITs表现较优，数据中心、保障房板块REITs回调。截至7.10，已上市REITs总市值约2151.3亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中44只上涨、42只下跌，周均涨幅为-0.09%；其中华安张江产业园REIT、华夏特变电工新能源REIT涨幅靠前。板块来看，本周仓储物流、生态环保板块REITs表现较优，数据中心、保障房板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基 础 设 施/水 利 设 施/数 据 中 心/商 业 不 动 产REITs板 块 二 级 市 场 涨 幅 分 别 为0.3%/0.18%/-0.7%/-0.14%/0.17%/0.23%/-0.3%/-0.49%/-1.51%/-0.15%。 7月9日，南方、易方达、华夏、中金四家基金公司旗下的首批4只REITs指数基金全部完成募集，合计近12亿元增量资金即将进入REITs市场。该类产品填补了REITs市场指数化投资领域的空白，一方面为个人投资者入场搭建便捷通道，另一方面可以降低投资者的择券难度，利于分散投资风险。本次推出的REITs指数基金跟踪中证REITs全收益指数成份券共53只，覆盖范围广、代表性较强，能够客观反映公募REITs市场整体运行态势，为投资者提供高效的市场Beta配置工具。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量145.5万股，日均换手率0.5%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中航北京昌保租赁住房REIT（（1.8%）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.1%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（1%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块换手率分别为0.5%/0.4%/0.6%/0.3%/0.5%/0.6%/0.5%/0.4%/0.8%/0.5%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（部部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是易方达广开产园REIT（（12.6%）、平安广州广河REIT（（11.8%）、中金湖北科投光谷REIT（11.7%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是华夏首创奥特莱斯REIT（（1.7）、嘉实物美消费REIT（（1.6）、华夏安博仓储REIT（（1.5），P/NAV较低的有鹏华深圳能源