银河房地产 磨底迹象初现新周期值得期待房地产行业展望

00:00:03 大家好，欢迎参加银河房地产磨底迹象初现，新周期值得期待房地产行业展望目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次会议仅面向银河证券专业投资者客户，未经银河证券和演讲嘉宾事先书面许可，不得以任何形式将会议内容和相关信息对外公布、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等。银河证券对违反上述要求的行为主体保留追究其法律责任的权利。 00:00:39 好的，那各位尊敬的投资者，大家下午好，嗯，我是银河证券房地产分析师胡笑宇，非常荣幸能够在今天跟大家来分享汇报我们呃，近期对于整个房地产行业那全年的一个展望，呃，以及对上半年的一个回顾啊。其实呢，大家从这个市场上的数据哈，其实嗯，我们从基本面上的一个数据，尤其像二手房的一些数据，大家可能感受到的是其实二手房的这个热度并不低。那么我们这次呢也是在一些呃基本面的这个回顾和展望的基础上，也增加了一个二手房的一个小专题的一个呃研究内容，那也会在呃一会儿我跟大家一起汇报。 00:01:25 那首先呢，我们来简要地就回顾一下整个呃二手房的一个呃，整个基本面的一个情况。 00:01:31 呃，首先呢我们是看销售，呃销售的话其实今年的呃上半年的这个表现哈，其实如果我们看新房的话，其实表现得我们说跟二手房相比确实稍微相对弱了一些。呃我们就不赘述这里面的数据了， 00:01:47 其实这里面有一个比较呃跟二手房不太一样的地方啊，就是呃我们说新房啊，它其实是有这个比较受到供给的影响的啊。因为大家呢在去买新房的时候通常就是比较喜欢看这种新的楼盘。那对于一些老楼盘，这个比如尾盘啊存量的盘啊，其实热度并不高。所以我们可能经常可以关注到的是，比如说房企大家通常我们都会去比较关注的是，那对于推货的这个计划等等，这就是我们所说的这个新盘所受到的一些呃供给的侧面的这个影响，所以如 果我们去呃看到我们说上半。 00:02:25 半年这个销售表现的话，确实新房的这个市场呃还是在同比下降的啊，虽然说降幅是在逐渐收窄，但是我们说热度确实不太高，其中有一个比较重要的原因呢，就是所推出来的新盘的规模也是不够的。 00:02:40 那如果去同比去年的话，2025年像尤其前三个月份，呃可能嗯有一些之后影响可能到4月份啊，去年的前四个月的整体的新房的推盘还是比较火热的啊，尤其可能在2月份，呃和3月份这两个月份。我们记得当时的这个整体的市场，不管是呃我们说一线城市还是说二线的一些城市，所以推出来的这个盘哈质量都非常高，热度也很高，这个其实也是对整体的，比如说新房的销售的市场啊，楼市是有一定的这个促进作用的。 00:03:16 所以说我们在看销售这块的时候，我们可以再深挖掘一下，就是表表象是我们看到新房的市场，至少上半年的这个。压力确实是依然存在啊，哪怕降幅是在收窄，但是同比表现其实还是呃在下降的。但是这里面有一个很重要的因素，就是它是存在着一定的受供给侧面的这个影响的，那如果我们去呃看一下二手房的这个头部城市，二手房的住宅累计成交表现的话，那可能。在前3个月啊，我们说累计成交面积还是在同比的下降，但是降幅在逐渐收窄。那我们后面会再具体讲一下可能一些重点的城市， 00:03:56 比如比如说像上海啊，像深圳啊，那它可能的这一些二手房成交的一些具体的一些情况，我们后面再跟大家去去汇报。 00:04:04 那对于库存这一块啊，库存大家也关注度也是很高的，呃也是整影响我们说新房的，呃不管是供给侧面还是说我们去呃说呃这个销售这一块，都影响比较重要的一个指标。呃现在的整体的这个区划出体系哈还是相对略有上行的。 00:04:23 呃如果我们去关注这个狭义的库存的话，嗯现在整体这个区划周期还是相对比较高。呃，如果说我们再去看到，比如说呃包括呃可这个在建的，然后还没有封顶的这种的，就我们 说可售的这方面的，其实库存的规模是在下行的，但是因为我们说这个上半年整体的销售。的表现也就是流速其实在呃我们说同比依然存在压力，所以导致的是区划周期依然是呃处于一个呃相对较高的一个水平。 00:05:00 然后我们再看一下土地市场，呃，因为土地市场通常是比较前置的一个呃一一个因素。呃首先呢就是在投资这一块，哈投呃我们说土地投资的占比，占到整体房地产投资这个占比其实已经相对比较高了。过去呢可能土地的投资占比也就是在呃四成左右，那现在呢，土地的这个投资占比现在是截止到2025年年末哈，是不到四成，也就是37%出头的这个样子。 00:05:30 呃，其实呢，因为开工还有像施工的规模其实是比较有限的啊，所以我们看到的就是像我们图中所展示出来的哦，看似这个土地投资的占比是在提高，但是更主要的原因是因为开工跟施工的规模有限，导致的土地投资的占比相对是在提高的。 00:05:50 那如果我们再倒回来看新开工的话，大家可能也体感是比较呃直接的啊，就是像新开工他的这个房企的因为之前拿地意愿。比较弱，那再加上现在整体的新房的销售市场呢，可能也是偏淡的，所以房企开工的意愿也没有那么强烈啊，所以我们说新开工的这个呃表现也是相对有点压力。 00:06:13 然后我们再看一下土地市场的成交这个表现， 00:06:15 一个是成交的这个溢价，一个是呃我们说成交的这个区域分布。呃从溢价这块来看的话，也确实就是跟呃我们说平时所感受到的也比较一致，那就是嗯一二线城市的这个呃溢价率哈也是相对的，呃领先于低等级城市的。呃，通常我们也是认为，就整个的这个土地市场，也是由高能级城市来去带动其他城市这个去复苏，所以可能从趋势上来说的话，也确实是一线城市会比较早的或更早的有一个溢价率的一个体现。 00:06:48 嗯，另外呢就是二线城市呢，呃我们说二线城市因为它的这个城市范围哈是肯定比一线城 市要广的，而且呢，我们说土地的溢价率啊，其实也是受到了它所推的这个地块儿的影响啊。 00:07:02 所以我们所跟踪到的数个数据呢，可能大家可能看到，就比如说像二线城市，它可能这个土地成交溢价率可能某一个月份又比较高，那这个更主要的还是。就是在某一个月份啊所推出来的地块儿的这个营销。有的地块呢，确实是地段比较好啊，包括像呃成呃楼面价等等，是呃有盈利空间的。那房企呢就会比较积极地去来去进行这个土拍。另外呢，从呃占比上来看的话，那也是就是一二线城市的占比，呃，会相对好一些。 00:07:41 另外呢，我们再来看一下这个房价这一块，呃，其实呢大家可能对于这个比如说房价哈，我们如果说根据呃披露的这统计局这个口径的这个计算啊。我按照这个呃销售的规模啊来去进行计算出来的这个销售均价的话，尤其新房这块销售均价的话，其实它是相对的波动没有那么大的。呃如果我们再去看住宅的这个销售的均价的同比增这个变化的话，波动也没有那么大。 00:08:12 我们从图中可以显示出来，但是如果我们把它去跟呃住宅的楼面价，尤其是呃过去就是8个月以前的这个住宅楼面价去进行比较的话，大家可以发现就它整体的这个两个线的这个变化趋势是相对一致的。 00:08:30 比如说我们在图中所呃展示出来的，可能尤其像22年21年这两个到2324年这两个阶段，其实可以看得出，比如说领先八个月的这个住宅的楼面价，它如果是上行的话，那么呃住宅就是住宅整体的这个销售均价也是在同比上行的。也就是说。8个月之前所拿的这个地啊，房企去土拍的时候拿的这个住宅的这个楼面价在上行的话，那对应的可能8个月之后呃所推出来这个楼盘，它的这个销售的均价也会有一个相应的这个上行。 00:09:02 我们这个是通过呃曲线的这个类比去发现出来的。 00:09:07 那所以呢我们就关注了一下，可能在住宅楼面价这一块，也就是说在土地端我们可以发现 的是它的波动确实是比较大的。尤其是按照我们图中所显示出来，就是最后这一个阶段的，它的呃楼面价的波呃这个波动可能是从一个是正的，然后马上转向了负的。这个呢一方面是受到了基数上面的影响，另一方面也是受到所推的这个地块啊的质量呃的影响，这两个影响因素的这个影响程度还是比较大的。 00:09:38 那我们所对于后面的这个判断哈，我们认为因为后面逐渐所推出来的这个楼盘哈，都是呃我们说比如说现在要推出来的楼盘，可能通常是去年呃拿的这个地块儿。 00:09:52 那如果我们去看去年房企所土拍的这个基本情况的话，有一个共同特点啊，这都是比较核心的这种城市，然后呃在当地也是比较核心的这个地段。那同时呢，目前的这个所推的新楼盘呢，还是以改善型的这种住房或者是更高端一点的这种住房为主，也就是说呃这样的楼盘呢，它的成交特点呢，就是首先均价啊销售均价在当地是相对处于这个中高位的，甚至是在高位一些。另外呢整体的这个呃户型也会相对较大，也就是说它所。呃呃，在整体的这个新房成交市场里面，它的占比会相对在逐渐提升，也就是说它会有一个结构性的一个优化的一个改善， 00:10:35 所以我们可能看后面的这个住宅的销售者均价的呃同比增速的话，我们是相对乐观一点的，我们会觉得。 00:10:44 呃，跟房企拿地趋势比较一致，那后面呢，是一个结构性的一个优化。 00:10:51 我们再看一下盈利端啊，这个是大家比较关注的，因为这个涉及到了房企的这个报表什么时候能够有个改善。其实呢，我们是呃因为这里面涉及到了A股跟港股不同的这个公司。那所以我们为了统一地呃去考虑到不同的这个结算，呃跟报表披露的特点，所以我们是在呃成本的基础上又叠加了土地增值税这个考虑，那就把这两项呢一起划进了， 00:11:16 就是我们所谓叫调整后这个成本项。然后来进行了一个叫调整税项后的一个毛利率计算。那经过计算之后，我们发现其实在2025年已经有部分的呃，这个头部的房企逐渐地去实 现了这个毛利率的一个提升。当然了这个毛利率提升呢，呃也受到房企自己本身的这个呃我们说业务的结构影响。比如说有有的这个呃房企它可能在业务结构当中除了开发之外，它还有非开发的业务，那非开发的业务占比在逐渐提高，所以它调整后的这个毛利率也在提高，这个是受了一定影响的。 00:11:52 但是如果我们去呃综合去看，我们说表上所列的这10多家房企的话，其实大家可以发现，因为基本上有的房企呢可能非开发业务做得确实比较不错，呃规模也比较大，那可能大部分房企呢还是以开发业务为主的。那我们所关注到的是，比如说这15家房企里面，可能已经有一小部分的房企在呃实现了一个毛利率已经到底了，并且在逐渐的一个修复。 00:12:18 但是可能大多数的这个头部房企啊，尤其是这个头部的房企，可能还在经历一个毛利率依然呃就是承压的一个呃一个阶段。 00:12:31 当然我们对于后面的这个展望呢，因为毛利率呢，其实更多的是跟呃我们说你所销售跟结转的这个房企项目是有关的。呃按照结算的这个周期去来看的话，因为通常是3年左右的一个结算周期，呃如果说从房企开始拿比较好的这种呃高质量的这种地块，并且呢呃在当年拿地的时候呢，地价的压力也并不太大哦，然后对应到这个报表结算上面才能体现得出来。那么最起码可能还要在27年啊，再往后哦，才能在报表上能够体现得出来。 00:13:06 而且这里面还要考虑到一点，就是可能在区划上面，因为呃过去比如说在一些存量楼盘那它在结算的时候，其实毛利率依然是承压的啊。所以呃， 00:13:17 对于毛利率这块，不仅仅是要看年份，那同时也要看整体，比如房企自己的呃库存和要带和带去化的这个存货的规模的占比。 00:13:30 那呃前半部分呢，是我们对于呃前面部分是我们对于整个上半年的一个回顾，那么我们再看一下下半年的一个后面的一个展望。 00:13:49 首先我们说一下这个库存的这个表现。呃在预售制度下面的话，其实因为大家很多的这个很多的这个库存它都是嗯在建的状态的，我们说我们说叫这个广义库存。那广义库存的特点呢，就是它的嗯区划周期可能跟呃，我们说代售的这个就是呃狭义库存的这个区划周期并不太一致，因为狭义库存相当于是已经是现房状态了，你可以有一个很快的一个区划周期。呃我们目前可以看到的就是，现在可能大部分的这个库存还是以