总量之声市场博弈地产行业中期策略磨底现象初现20260622

时间：6月22日参会人：无 全文摘要 在近期的市场分析中，策略首席和房地产分析师分别对A股市场和房地产市场进行了深入探讨。策略首席关注了美联储货币政策对外围市场，尤其是原油市场和全球金融市场的潜在影响，以及原油价格波动如何反作用于美联储政策和A股流动性的动态关系。他警示当前虽市场仍显积极，但需警惕美联储政策走向及油价的不确定性。房地产分析师则聚焦于上半年市场表现，指出新房市场偏弱，二手房市场出现回暖迹象。预计全年销售与投资数据将呈现同比下滑，但下滑幅度有望收窄。此外，分析师还提到了房地产市场中结构性变化，如租赁市场的升温及房地产板块估值的调整。最后，分析师强调将持续关注市场动态，并看好房地产板块的潜在投资机会。 章节速览 00:00A股市场布局策略：短期与中长期视角分析 讨论了A股市场的短期和中长期布局策略，指出短期影响主要来自美国货币政策预期，特别是原油价格对美联储政策的影响；中长期则需关注原油价格变动，尤其是对产业链和流动性的影响。当前贵金属板块尚未达到布局时机，而原油价格预计未来将震荡下行，对市场有利。 05:34宏观经济K型分化下的政策预期与市场布局 对话围绕宏观经济的K型分化现象，分析了新动能的反弹及政策预期对市场的影响。预计六月份经济数据若延续分化趋势，政策对冲将侧重于新兴产业，总投资规模可能超7万亿，支撑宏观经济与市场。市场布局聚焦科技创新自主可控、政策与业绩验证的韧性板块，以及防御属性强的红利板块。短期关注扩大内需新抓手与油价下行预期下的出海逻辑，特别是电子、汽车、轻工制造等板块。 对话深入探讨了当前房地产市场，尤其是新房与二手房的销售表现。新房销售表现较弱，二手房虽有修复迹象但同比增速放缓。库存方面，新房去化周期高位回落但仍处于高位，市场正逐步调整。策略上，认为地产行业可能已接近底部，关注市场修复与政策影响。 10:26楼市与土地市场现状及影响分析 对话深入探讨了当前楼市与土地市场的表现，指出住宅成交受前期土地市场影响，投资端表现冷清，新开工面积持续双位数降幅。土地投资占比提高，但房企参与度低，开工进度弱。一线城市土地溢价率较高，房企倾向购置核心地块，推高房价，形成豪宅与普通楼盘的两极分化，整体房价相对平稳。 13:47房企去库存与拿地策略分析及全年销售预测 对话分析了房企在2025年毛利率修复、去库存力度加大及拿地策略变化的情况，预测全年商品房销售面积为8.2亿平方米，销售额7.75万亿，同比分别下降6.7%和7.65%，并指出投资、开工、施工及竣工面积的预期降幅趋势逐渐收窄。 17:32二手房市场现状与未来趋势分析 对话深入探讨了二手房市场的发展潜力，指出中国城镇化水平提升背景下，二手房成交占比有望进一步增加，尤其在核心城市如上海、深圳，市场表现积极。分析了政策影响、成交面积缩小及小户型高租赁回报率趋势，强调市场透明度和竞争性特征，对比美国市场，揭示中国二手房市场的成长空间。 20:48租金回报率与租赁市场趋势分析 讨论了租金回报率作为核心指标的重要性，指出较小户型因高租金回报率成交占比提升。上海和深圳的租赁价格在三月至五月环比上行，预示租赁市场热度修复。预计随着旺季到来，租金回报率将持续向好，尤其在价格较低区域，‘老破小’房产的租金回报率更优。 23:07新房与二手房市场分化趋势及地产板块估值调整 讨论了城镇化水平高位城市的新房市场因需求不足和供应收缩而承压，以及二手房市场因提供刚性和改善性住房而逐渐扩大。同时，分析了地产板块近期调整原因，包括新房市场表现弱及估值调整，指出租赁价格旺季可能调整，强调开发板块相对机会，展望未来二手房市场重要性 提升。 思维导图 问答回顾 发言人问：在当前市场环境下，从短期和中长期角度，银河证券对于A股市场的整体观点是什么？对于房地产市场，银河证券有何中期策略和看法？ 发言人答：从短期看，A股市场的主要关注点在于外围因素（特别是美国政策变化对原油市场的影响）和国内因素的交织。目前，美联储货币政策预期是主导，尽管近期原油价格还未充分传导至美联储货币政策层面，但六月份议息会议显示美联储仍偏向鹰派，年内存在加息预期，导致美元指数高位运行，对全球非美货币权益市场流动性形成压制。银河证券认为当前地产市场关注度较高，一线城市新房数据表现相对较弱，但部分二线城市的二手房市场表现相对较好。整体上，地产市场正在逐渐摸底，上半年数据显示新房销售面积表现较弱，而二手房成交数据虽同比增速放缓，但在尾部已有修复迹象。因此，银河证券建议关注地产市场的逐步企稳和修复进程。 发言人问：短期和中长期来看，哪些因素需要重点观察以判断美联储的决策方向？ 发言人答：短期视角下，首要观察的是美联储对未来货币政策的预期调整以及其对通胀水平的反应。中长期则需关注原油价格走势及其对美国通胀水平的影响程度，因为这将直接影响到美联储未来的政策走向。 发言人问：目前贵金属和原油板块的投资布局时机如何？ 发言人答：目前，由于美元指数和美债收益率仍处于高位，贵金属板块尚未到理想的布局时点，其定价更多遵循利率定价模式而非地缘政治和供求关系逻辑，需要进一步观察。而原油价格预计未来将在75至85美元一桶之间震荡下行，主要受美伊谈判接近达成协议的影响，这对降低产业成本、改善流动性均有积极意义。 发言人问：结合宏观经济数据和政策预期，银河证券对于大类资产及行业配置有何建议？ 发言人答：在大类资产配置上，建议关注原油价格走势带来的成本下降和流动性改善效应。同时，在行业布局方面，看好科技创新自主可控领域（如半导体、动力设备、算力产业链等），以及政策和业绩验证较为明显的板块（如技术、化工、有色、建材、钢铁、公用事业等）。此外，还强调了防御性强的红利类资产（如煤化工、新能源）以及受益于扩大内需新抓手和油价下行预期的出海相关板块（如电子、汽车、轻工制造等）。 发言人问：目前新房去库存的情况如何？ 发言人答：目前新房整体处于去库存阶段，去化周期虽有高位回落，但仍处于较高区间位置。 发言人问：土地市场的情况怎样？ 发言人答：土地市场表现冷淡，新开工面积持续在双位数以上降幅，压力较大。土地投资占比在投资细项中虽在提高，但房企并未加大力度投资土地，而是由于现金流压力导致其他支出下降，进而影响了存量土地的开工进度。 发言人问：溢价率方面有何表现？ 发言人答：一线城市溢价率相对较好，二线城市逐渐跟上一线城市节奏。土地溢价率受单个地块影响波动较大，但整体趋势是一二线尤其是一线城市引领。 发言人答：从住宅楼面价预判房价，目前住宅楼面价明显下行，整体房价较为平稳。由于核心地块的地价较高，导致新建楼盘价格相对较高，形成结构性优化，部分豪宅楼盘去化周期较短，而一般楼盘则需降价销售，整体平均房价保持平稳。 发言人问：房企盈利能力有何变化？ 发言人答：个别头部房企毛利率逐渐修复，表明房企结算端盈利能力有所改善。对于今年全年展望，基于最新数据和政策调整，房企去库存动作加快，区划周期压力仍然较大，房企积极采取针对性策略去化库存，并开始补货以维持规模。 发言人问：房企拿地力度有何转变？ 发言人答：过去2到3年房企拿地力度不足，尤其是在2023年，头部房企拿地力度较低。但从2024年开始，拿地力度有所修复，并且拿地更加核心，主要集中在一二线城市。 发言人问：对于今年全年的商品房销售面积和销售额，你们的预测是多少？房地产投资、开工、施工和竣工方面的预测是怎样的？ 发言人答：我们预测全年商品房销售面积为8.2亿平方米，同比降幅约为6.7%；全国商品房销售额预计为7.75万亿，同比降幅约为7.65%。房地产投资额预计为7.2万亿水平，同比降幅在13到14个百分点之间；新开工面积预测为4.891亿平方米，同比降幅在16到17个百分点，相比过去有所收窄；施工面积预计同比下降12到13个百分点；竣工面积预测下降约15点。 发言人问：二手房市场的情况如何？有何专题研究发现？ 发言人答：我们进行了二手房专题研究。目前二手房成交占比有望提升，城镇化进程推进，但与美国相比，二手房成交占比仍有差距。以上海为例，二手房成交占比已接近六成，且在一些核心城市如杭州，二手房成交占比仍有上升空间。此外，上海和深圳的二手房成交结构显示小户型成交面积占比上升，租金回报率提高，租赁市场热度提前修复，租金环比上行，预示着后续租金回报率将保持修复态势。 发言人问：未来新房和二手房市场将呈现何种局面？ 发言人答：未来新房和二手房市场将出现分化局面。对于城镇化率高位、人口增长有限且人口规模承压的城市，新房销售面临压力，主要是需求不足导致。而二手房不仅能满足刚性需求， 还能提供改善性和豪宅类产品，市场将会扩大。新房则会更加专注于改善型住房产品，通过提升自身特点来吸引购房者，从而找到自己的市场定位。