2024房地产项目商业商铺营销策划案

销售目标 整盘住宅销售清盘总销约20.46亿 解题核心 如何实现快去化、高溢价？ 结构目录 PART1 住宅营销现状 ——住宅成交分析、货值统计PART2 商业市场分析—— 商业市场政策、供求、存量、租金分析PART3项目本体分析—— 项目素质界定 、项目产品分析PART4 商业定位分析—— 商业整体定位、商业案名建议PART5 目标客群分析—— 项目客群分析、从客群看营销PART6营销推广策略—— 推盘建议、营销动作建议、拓客建议 同策：新访556组（自访373组、约访183组）、再访169组；中原：新访1877组、再访660组 历史累计认购185套（中原144套，同策41套），（120户型50套，135三房97套，135四房36套，150户型1套，其他户型1套）购买升级包181套，未购升级包4套，认购面积24731.84㎡，认购合同金额100006万元，认购均价40433.02 元/平方米。 历史累计签约112套，签约面积15045.66㎡，签约合同金额56434万元；签购升级包108套，签购升级包合同金额3984万元；合计合同金额61186万元，签约均价40666.85元/㎡（含升级包价款）。 本案住宅面临二大营销节点： 本案配置超大面积商业MALL如何借势住宅营销节点亮相全城提升东部新城CLD未来典范全境社区的知名度与美誉度？ 水/电/天然气政策 信贷政策 落户政策 限购政策 在甬就业或投资办企业、个人创业已纳税在甬连续缴纳36个月的企业所得税或个人所得税，在甬拥有商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户。 民用水：前期，开发商接触自来水厂，统一申请改民用电；后期项目交付，从总表到末端所有的供电设备设施，均需要供电局进行验收。 商业用房、商住两用房或办公用房不限贷，首付款比例不得低于50%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 办公、商业性质的产品均不限购。 天燃气：前期，预留天然气管道，向燃气公司申请，后期交付管道对接及验收工作。 民用水：申请难度非常大，暂无案例。 鄞州区核心区租金普遍在3-5元/㎡·天，租金回报率普遍在4-5%；近郊区域普遍在2-3元/㎡·天，租金回报率普遍在3%；东部新城租金普遍在3-5元/㎡·天，租金回报率普遍在4-5%，低于同期银行理财利率。 Ø市场环境：市六区2023年至今总供应49万方，实际成交40.1万方（剔除恒大政府备案），供大于求。 Ø成交结构： 70㎡以下小面积产品占据商业市场主力，总价低，客户接受度高。 Ø成交面积：21年至今，商业成交主要为80㎡以下小面积单层商铺为主，成交区域集中在江北区和鄞州区。 从宁波商业市场情况来看，2023年销售项目较多，主力产品主要以小面积，单层铺，低总价的产品为主。 基本概况： Ø项目可售商铺共有128套，其中1F商铺共67套，2F商铺共61套。Ø项目可做餐饮商铺共52套，不可做餐饮商铺共76套 。Ø大面宽短进深商铺共48套，普遍比例在1:4左右，占比37.5%，户型利用率不高，缺乏市场竞争力。Ø主力面积约24-60㎡共98套，其次60-100㎡共20套，100-112㎡共10套。 Ø商业一层与二层层高匀为4.5米，且一层入口设置商业广场，以及内街中央广场与景观雕塑等。 Ø外部价值： 东部新城明湖板块，高成长价值区域，投资兴业理想地；1KM内社区服务商圈，高端大型社区云集，但未来商圈预期较好。 Ø产品价值： 商铺主力面积小20-60平；其中40%具备餐饮条件；120万入驻东部新城后花园 Ø品牌价值： 国企开发品质保证，毗邻三星级菜场及住宅社区，生活气息浓郁、独立商业 【借鉴周边商业案例】 周边商业项目定位分析1——绿城凤起潮鸣 Ø推广重点： 东部新城 明湖生态主力面积22-40㎡小面积 Ø营销重点： 利用绿城品牌口碑及小面积，吸引业主及周边商铺租客 周边商业项目定位分析2——保利印江南 Ø定位： 一站式生活功能邻里中心 Ø营销： 举办招商大会，招商引资、补贴租金、提高业内知名度。 Ø定位： 明湖高端生活区·建面约60-100㎡黄金商铺 Ø营销重点： 地段投资前景，制造稀缺性 制造热点：“臻采合伙人，带动商业氛围” 【规则：对外征招优秀的业态规划方案，获奖者免租3年运营权，以及10万元装修基金。】（如：参赛作品“奢侈品护理”，外企大区经理&臻和院业主——骆炜炜先生，赢得臻采匯43#商铺的3年经营权及10万元装修基金） 对比其他商业本案的差异化特征在哪里？ 人潮汇集 明湖片区规划居住人口达9.9万人，利用圈层消费目的地聚集效应，圈层消费辐射城区约30万人 附近高端社区（融创臻和院、维科水岸春晖、绿城凤起潮鸣、绿城柳岸晓风、合能宁玥府、明湖悦府等）及其圈层，消费人群汇集 城市顶层轻奢生活圈 菜场MAll 一个颜值与功能兼顾的未来菜场，三星级菜场周边排布“咖啡馆”“菜市场”“即食餐饮”“餐厅”“特产区”“生活服务区”等功能空间，作为项目核心生活配套。 价值洼地 周边商业价值空白，投资潜力不可限量 附近1.5km区域商业供应匮乏，目前周边商业发展处于空窗期，基本无高品质商业可言，急需商业升级。 明湖中心板块，聚集多个大中型社区， 升级明湖板块传统社区商业模式，本项目纯住宅 坐拥大型独立高端商业配套 我们对商业的定义： 建造领潮东部新城的特色商业体 区域稀缺性/业态多样性/巅覆传统消费模式 升级明湖板块品质生活，打造明湖板块首席的圈层消费新主场 商业邻里中心+活力时尚街区 什么是邻里中心+时尚生活街区 解决东部新城客群多元化需求为导向，辅以邻里生活配套，充分发挥项目周边校园、产业园、人口红利等综合优势，打造基础邻里配套为起点+特色商业配套为主的全新生活街区。 “四一工程”（共享星级菜场+运动健康中心+生活配套+美食联盟）小而美商业的新地标。 复合功能的特色活力街区 四合一复合工程 净菜市场交易中心 运动健康中心 生活便利中心 美食联盟 东部新城·滨水现代商业体 吃喝玩乐/居住社交/网红电商/休闲健身……家门口的商业体 居住+商业 跨界4合1 生活共享际 成就衣/食/住/行/购/休/娱等顶级消费新领地 三星级菜场带出“城市顶级轻奢生活圈”，呈现时尚、轻奢、有趣，既是一种视觉效果，也是一种文脉 虽小，却精。餐饮、体验式、好玩、悠闲以餐饮等为主题的商业街区,全体验高端烟火气的体验式生活场在这里与生活相关，与态度相关,开创城市顶层生活圈的主场与话题 核心定位东部新城·都荟生活新主场 东部新城·都荟生活场 涵盖创新特色商业，国际滨水生活场 更有机融合地铁、休闲、商务、体育经济等城市元素，共同营造一个互联共享的缤纷生活际创造全新的都荟生活方式 City都荟心 悦居东部新城明湖核心区立于宁波东部“心”腹地都会繁华，未来璀璨 Metro地铁旁 距地铁1号线东环南路站约900米快速通达全城轻松引聚消费人潮国际大都市生活新领地 Mall潮流汇 自带约7000平方商业体一站式商业生活圈时尚、快捷的塔尖生活 School学校旁 学校环伺，坐拥稳定的师生消费群人口红利成就财富倍增计划 Diamond金钻铺 宁波创新商业高地，百万高阶客群置业首选宜投资宜自营 都荟商圈 由此见享 商业体缤纷业态 构筑“三心三圈”东部新城新主场 华美诠释 “东部有‘心’ 金隅有为” 的发展要义，构建起与城市和客群交流的桥梁 ⾦隅有“为” 与客群对话 宁波城市进阶过程中 新贵客户的⾼纬需求 CLD中⼼聚合地诞⽣ 家门⼝缤纷主场的最近⼀百米 快递暂停收发、⽣活便捷性， 成为近期最⼤的热点话题之⼀。 除了对自⼰日常⽣活时间的珍惜之外，更要考虑家⼈， 如何将⽣活便捷解决， 留给家⼈， 自⼰更多的时间， 成为关注的焦点。 本案矗立于明湖C位， 拥有自成中⼼的CLD⽣活体系， 注重最近100米的⽣活便捷性， 解决 家门⼝的⽣活问题 ；更多免费方案资料加微信：jychq02 全境示范区双资产 做东 自⼰的⼈⽣主场 掌控财富法则 后疫情时代，⾼净值⼈群的资产如何避险 ，如何优化配置，⽆疑成为重点关注的问题。 动荡之下， 拥有⼀席商铺， 稳定性与增值保值性兼顾， 且自由选择从事的⼯作，助 推事业⾛上另⼀个⾼峰 高定府邸高享生活 ⾼定⽣活新标准⾼享时代 再有身份的房⼦， 也需要车位作为标配。 目前，租赁车位成风，⼤多数⼈持观望态度。以 性价比为考量标准⼤⾏其道。 但车位作为固定资产， 拥有⼀席， 就是长期持有明湖CLD的固定资产，未来价值不⾔⽽喻，且车位⽆论出租或是自用， 流通量⾼，省时省⼒。 构筑CLD国际未来生活新商圈 商业 X 住宅 两者相辅相承 CLD新贵生活欢聚场 ⽣活圈X 事业圈 X 商业圈X社交圈 —— 东部新城商业时尚汇 —— 【借鉴周边商业案例】 周边商业项目分析1——绿城凤起潮鸣 Ø基本信息：位于东部新城核心地段，共58套商铺可售，主力面积30-50㎡。均价：一层约6.5万/㎡，二层约4万/㎡。自带建面约2000㎡超市，含建面约1000㎡净菜市场。 Ø2020年7月开盘，自21年12月份，商铺全部售罄。 周边商业项目分析1——绿城凤起潮鸣 Ø成交客户分析：鄞州区客户为主力客户，占比约67%，其次为海曙/江北客户，占比约25%。整体住宅业主复购占比23%，投资需求为主。 绿城凤起潮鸣商业销售阶段，是当时宁波市场环境最好的时期，且项目位于东部新城核心区，项目自带知名度及高净值圈层资源，整体去化较顺利。 周边商业项目分析2——保利印江南 Ø保利悠悦汇由保利自持运营，约2.5万平方米，商业面积1.2万平方米，一共4层，配有停车位277个。 Ø保利悠悦汇只租不售，悠悦汇一层按照3%年化反推，售价可达5万元/平左右。一层租金普遍在5-6元/㎡·天，二、三层租金普遍在2-3元/㎡·天。 周边商业项目分析2——保利印江南 Ø租客来源分析：鄞州区客户为主力客户，占比约68%，其次为海曙/江北客户，占比约27%。整体租客来源于东部新城高端客户及部分社区业主（合计占比72%）。 Ø业态涵盖生鲜超市、餐饮、生活服务、儿童教育、休闲娱乐。 周边商业项目分析3——融创臻采匯 Ø基本信息：项目位于盛梅北路和宁东路交叉口，为明湖首个Shopping Mall，共51套商铺，主力面积27-143㎡。均价：一层均价约4-5万/㎡，二层均价约2.5万/㎡。配建面约5000㎡菜场与约4500㎡社区中心。 Ø2020年8月开盘，截止21年12月，商铺全部售罄。 周边商业项目分析3——融创臻采匯 Ø成交客户分析：鄞州区客户为主力客户，占比约71%，其次为余姚、象山及宁海外围客户，占比约20%。整体住宅业主复购占比33%，投资需求为主。 出售客户分析 绿城·凤起潮鸣及融创·臻采滙购买客户主要以鄞州区为主力，占比约65-67%；业主复购率约20%-30%；购买目的多为投资占比55%；从事行业主要以个体户、私营企业主为主； 租赁客户分析 保利印江南只租不售，租赁客户主要以鄞州区为主占比68%，海曙、江北客户占比27%；整体租客来源于东部新城高端客户及部分社区业主（合计占比72%），主要经营业态涵盖生鲜超市、餐饮、生活服务、儿童教育、休闲娱乐。 金珺府商业产品 目标以鄞州东部豪宅圈层、金隅业主复购及私营业主为主要购买力；以及其他区域为项目销售补充客户客群定位： 本案商业客户描摹-购买群体 结合区域典型项目来访客户及成交客户购买逻辑分析，本案购买目标客户： Ø金隅大成郡业主、金珺府业主、附近高端社区（融创臻和院、维科水岸春晖、绿城凤起潮鸣、绿城柳岸晓风、合能宁玥府、明湖悦府等）及其圈层、还有其他地缘性客户是核心客群；目标占比55% Ø东部新城、五乡邱隘、潘火下应投