深度报告深耕上海，稳步前行

城投控股（600649.SH）房地产开发 证券研究报告/公司深度报告 2026年07月05日 评级：增持（首次） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn分析师：王雯执业证书编号：S0740526040005Email：wangwen02@zts.com.cn 报告摘要 4月30日，公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营收8.53亿元，同比-63.55%；归母净利润0.07亿元，同比-69.20%；3月28日，公司发布2025年年报，2025年公司实现营收144.57亿元，同比+53.27%，归母净利润2.89亿元，同比+19.19%。 总股本(百万股)2,504.50流通股本(百万股)2,504.50市价(元)3.58市值(百万元)8,890.98流通市值(百万元)8,890.98 聚焦上海，土储优质：2025年，公司实现销售金额78.8亿元，同比下降55.6%，销售回笼约97亿元；2026年一季度，销售金额5.01亿元，同比减少73.45%。销售同比下降，主要系一季度内未推出新盘，以存量续销为主。公司优质项目储备充足，随着黄浦小东门等核心项目逐步入市，露香园二期等存量项目持续去化，销售规模有望逐步回升。土储方面，公司持有待开发土地面积为42.4万平方米，项目高度集中在上海，2026年上半年竞得虹口区稀缺宅地，实现优质补仓，高质量土储充沛。 高毛利项目结转提升收入，利润受非经常性因素拖累暂现：2025年，公司实现营业收入144.57亿元，同比增长53.27%；归母净利润为2.89亿元，同比增加19.19%；毛利率为17.43%，同比增加2.89pct。营收增长，主要系核心项目结转规模显著提升。归母净利润增速弱于营收，主要受非经常性因素扰动：1）因证券市场波动所致公允价值变动收益转负，同比减少约1.62亿元；2）项目大额结转致土地增值税增加，叠加税款追缴，税金及附加同比增加约5.03亿元。2026年一季度，公司实现营业收入8.53亿元，同比下降63.55%；归母净利润0.07亿元，同比下降69.20%。一季度业绩同比下滑，主要系上年同期高基数及本期交付规模减少所致。截至一季度末，公司合同负债86亿元，随着优质项目陆续进入结算周期，后续收入和利润有望稳步提升。 相关报告 多元化业务布局，非房业务稳步拓展：公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，璟云里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌市场认可度较高。截至2025年末，租赁住宅方面，“城投宽庭”在营项目16个，管理房源约1.7万套，年租金超6亿元；REITs平台现金分派率3.29%，扩募工作有序推进；投资业务方面，诚鼎基金2025年内完成投资0.5亿元，退出1.13亿元。开发、运营与投资协同发力，显著增强了公司穿越周期的综合能力。 投资建议：城投控股聚焦上海核心区域，背靠上海国资，业绩和销售保持稳健，土储优质，未结算资源充足，未来业绩有望持续释放。我们预计公司2026-2028年的EPS分别为0.14/0.17/0.19元，对应PE为26.0/21.2/19.2倍，首次覆盖，给予公司“增持”评级。 风险提示：销售超预期下滑，房地产行业下行超预期，引用数据滞后或不及时。 内容目录 二、股权较为集中，管理层经营丰富...........................................................................4 2.1上海城投集团为公司大股东............................................................................42.2管理稳定，注重经验.......................................................................................4 3.1销售短期承压，重点项目稳步推进.................................................................53.2土储优质，重仓上海.......................................................................................6 四、运营板块业务.........................................................................................................7 4.1“城投宽庭”品牌影响力提升，出租率维持高位..........................................74.2城投宽庭REITs业务落地...............................................................................84.3稳定运营，品牌优质.......................................................................................9 五、财务分析..............................................................................................................10 5.1高毛利项目结转提升收入，利润受非经常性因素拖累暂现..........................105.2杠杆率稳步压降，融资成本优势突出...........................................................11 六、盈利预测..............................................................................................................12 八、风险提示..............................................................................................................12 图表目录 图表1：公司发展历程................................................................................................3图表2：公司股权结构（截至2026年3月31日）....................................................4图表3：公司管理层背景..............................................................................................4图表4：公司历年销售金额及增速................................................................................5图表5：公司历年销售面积及增速................................................................................5图表6：公司房地产储备情况（截至2025年12月31日）.......................................6图表7：公司房地产开发投资情况（截至2025年12月31日）................................6图表8：公司待开发土地面积（截至2025年12月31日）.......................................7图表9：城投宽庭·张江社区户型图............................................................................7图表10：国泰君安城投宽庭保障性租赁REIT基础信息.............................................8图表11：国泰君安城投宽庭REIT的基础资产项目.....................................................9图表12：城投控股房地产出租情况（截至2025年12月31日）..............................9图表13：公司历年营业收入及增速...........................................................................10图表14：公司历年归母净利润及增速........................................................................10图表15：公司历年销售毛利率...................................................................................11图表16：公司历年期间费用率...................................................................................11图表17：公司历年资产负债率...................................................................................11图表18：可比公司PB估值表...................................................................................12 一、背靠上海城投，实现多元发展 城投控股最初由上海市建设委员会批准成立，前身为上海原水供应股份有限公司，1992年由上海市自来水公司水源厂和月浦水厂长江引水部分组成并改制成为股份制企业，1993年公司成功在上海证券交易所上市。2008年公司成功完成重大资产重组，将业务范围从单一的水务业务扩展到水务、环境和房地产三大板块。2014年公司再次开展重大资产重组，2016年合并阳晨B股，2017年将旗下环境业务分离上市，之后公司的业务重心集中在房地产开发和股权投资。2019年公司推出“城投宽庭”品牌，聚焦于租赁住宅市场。公司在2023年成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REITs，募集规模达30.5亿元，成为市场上发行规模最大的保租房公募REITs。2025年，公司在建项目7个，露香园B地块、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里二期西地块5个项目年底顺利完成高品质交付，实现销售金额78.8亿元，前湾、小东门项目对标市场先进水平，总资产达815.0亿元。城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，推动公司主业实现快速发展，实现房地产业务新的增长和产业链延伸。 来源：公司公告，投资界，中泰证券研究所 二、股权较为集中，管理层经营丰富 2.1上海城投集团为公司大股东 截至2026年3月31日，公司控股股东为上海城投（集团）有限公司，持股比例为46.9%，其系上海市国有资产监督