供需两端持续推进，二级承压静待曙光

供需两端持续推进，二级承压静待曙光 REIT策略周报 本报告导读： 近期证监会披露第二批过审商业不动产REITs，4单中证REITs全收益指数证券投资基金发布募集说明书等相关公告 科技缩圈时，重视赔率与波动控制2026.06.27大行融出触底回升，1Y存单供给尚未放量2026.06.25城投评级调整的风险与机遇2026.06.23资金收紧后半段，科创债ETF修复更佳2026.06.22如何理解香港上市5年期人民币国债期货2026.06.22 投资要点： 6月22日至23日，证监会披露第二批过审商业不动产REITs，涵盖华夏凯德项目、华夏保利发展项目、华安陆家嘴项目、创金合信北京国资公司项目、华安锦江项目以及光大保德信光大安石项目。六单产品不仅覆盖了北京、上海、深圳及大湾区等核心商圈，也延伸至二三线城市的资产。已有5单商业不动产REIT公布了询价公告，其中北京国资、保利和陆家嘴项目定于6月26日询价，锦江和凯德项目定于6月29日（凯德项目已公告延期）。 近期4单中证REITs全收益指数证券投资基金发布募集说明书等相关公告，从相关内容来看，指数基金以中证REITs全收益指数为标的指数，业绩比较基准为“中证REITs全收益指数收益率×95%＋活期存款基准利率×5%”。投资范围上，本基金主要投资于标的指数成份券及备选成份券（精选非指数成份券的公募REITs进行投资，存在一定主动增强空间），投资于上述资产的比例不低于基金资产净值的90%；本基金采取完全复制策略，即按照标的指数成份券及其权重构建投资组合，并根据成份券及其权重的变动进行相应调整，力争将日均跟踪偏离度的绝对值控制在0.35%以内、年跟踪误差控制在4%以内，追求与业绩比较基准相似的回报。 过去一周，市场行情继续承压，REIT全收益指数一度下探至925点附近，随后回升至945点。当前市场短期波动较大，尤其是流动性相对一般的REIT品种，市场情绪的扰动会进一步放大波动幅度。不过，作为具备红利属性的资产，找到合理的估值锚更有助于排除噪音干扰，实现穿越周期。就稳健板块而言，当前的承压主要源于供给端的冲击，因此可将2024年底（下半年22只产品、合计约470亿元）作为参考的估值底部；而对于基本面偏弱的板块，2023年底则可视为情绪低点。从利差角度看，稳健板块较前期低点的利差大致在10至40个基点之间，而基本面偏弱板块的利差已基本接近前高水平，但从分派率来看，仍存在一定差距。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示..........................................................................................................9 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年6月18日-2026年6月26日，下同）REITs指数整体下行，其中仓储和产业园板块REITs跌幅较深。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在2.4%收于944.9。从底层资产来看，过去一周各板块整体下行，其中仓储和产业园板块REITs跌幅较深。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：能源（0.23%）、保障房（-0.76%）、新型基础设施（-1.89%）、交通（-2.08%）、市政环保（-2.88%）、消费（-3.46%）、仓储（-4.98%）、产业园（-5.73%）。截至2026年6月26日，国内REITs市场共上市86只，总市值2298亿元，流通市值1267亿元。 6月22日至23日，证监会披露第二批过审商业不动产REITs，涵盖华夏凯德项目、华夏保利发展项目、华安陆家嘴项目、创金合信北京国资公司项目、华安锦江项目以及光大保德信光大安石项目。六单产品不仅覆盖了北京、上海、深圳及大湾区等核心商圈，也延伸至二三线城市的资产。已有5单商业不动产REIT公布了询价公告，其中北京国资、保利和陆家嘴项目定于6月26日询价，锦江和凯德项目定于6月29日（凯德项目已公告延期）。 近期4单中证REITs全收益指数证券投资基金发布募集说明书等相关公告，从相关内容来看，指数基金以中证REITs全收益指数为标的指数，业绩比较基准为“中证REITs全收益指数收益率×95%＋活期存款基准利率×5%”。投资范围上，本基金主要投资于标的指数成份券及备选成份券（精选非指数成份券的公募REITs进行投资，存在一定主动增强空间），投资于上述资产的比例不低于基金资产净值的90%；本基金采取完全复制策略，即按照标的指数成份券及其权重构建投资组合，并根据成份券及其权重的变动进行相应调整，力争将日均跟踪偏离度的绝对值控制在0.35%以内、年跟踪误差控制在4%以内，追求与业绩比较基准相似的回报。 过去一周，市场行情继续承压，REIT全收益指数一度下探至925点附近，随后回升至945点。当前市场短期波动较大，尤其是流动性相对一般的REIT品种，市场情绪的扰动会进一步放大波动幅度。不过，作为具备红利属性的资产，找到合理的估值锚更有助于排除噪音干扰，实现穿越周期。就稳健板块而言，当前的承压主要源于供给端的冲击，因此可将2024年底（下半年22只产品、合计约470亿元）作为参考的估值底部；而对于基本面偏弱的板块，2023年底则可视为情绪低点。从利差角度看，稳健板块较前期低点的利差大致在10至40个基点之间，而基本面偏弱板块的利差已基本接近前高水平，但从分派率来看，仍存在一定差距。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行。整体来看，过去一周日均交易额7.94亿元，市场成交放量，其中消费板块成交量增长较为明显。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为信用债评级和转债评级。以报告发布后的建议3个月内的信用债净价为比较基准，报告发布后的建议投资期限内的中证转债指数为比较基准。 投资建议的评级标准 报告发布日后的3个月内信用债净价的涨跌幅，3个月内转债价格相对于中证转债指数的涨跌幅。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号