2026年6月CGT报告

2026-27财年预算中，澳大利亚联邦政府宣布了对资本利得税（CGT）计算方式的改革，现已成为法律。新政策规定，资本增长率低于4.5%（如商业地产）的资产在通货膨胀指数化下将支付更少的税。这将导致私人资本从住宅地产转向商业地产。

历史数据分析显示，在大多数时期（70-80%），商业地产投资者在通货膨胀指数化下的税收负担低于现有50%折扣政策，而住宅地产则相反。假设10年持有期，模拟显示商业地产（CRE）在通货膨胀指数化下的税收负担通常低于现有50%折扣政策，而住宅地产则较高。CRE的回报主要由收入驱动，资本增长相对较小，因此在新政策下受益更多。

在住宅市场，回报主要由高于通胀率的资本增长驱动，因此税收负担变化对住宅投资者影响较小。尽管各类资产的总回报相似，但回报构成差异导致税收待遇不同。商业地产更依赖收入回报，而住宅地产更依赖资本增长。

政策影响及展望：

1. 私人资本将转向商业资产，因商业地产的收益率优势和新税收政策对其有利。
2. 1985年前持有的资产将开始征收CGT，可能促使部分投资者减持或更积极地管理资产。
3. 超级基金绩效测试的审查可能吸引更多资金投资住宅开发，包括商业地产。
4. 投资者可能转向REITs、未上市房地产信托等专业化管理结构，以应对税收变化。

政策变化：

1. CGT：从2027年7月1日起，持有12个月以上的资产将采用通货膨胀指数化计算CGT，取消50%折扣政策，但商业地产仍可享受负扣税。
2. 负扣税：2026年5月12日后购买的住宅地产将取消负扣税，但1985年前购买的住宅地产仍可享受负扣税。
3. 遥嘱信托：1985年前持有的资产（免税资产）将从2027年7月1日起征收CGT，遗嘱信托的受托人将从2028年7月1日起缴纳30%最低税。
4. 新CGT在低增长、高通胀情况下更有优势。
5. 即时资产折旧：2026年7月1日起，年营业额低于1000万澳元的企业的合格资产可立即折旧。

立法情况：2026年6月25日，政府通过立法，资本利得税和负扣税改革已通过议会。