亚太地区中国房地产：二手房销售疲软迹象增多

核心观点：摩根士丹利认为，中国二手房销售在3-4月的意外反弹可能是由25年第四季度的潜在需求释放以及房贷政策放松和居民情绪改善所驱动。随着销售可持续性不确定性增加，行业风险/回报倾向下行，尽管自5月中旬以来股价下跌18%（而恒生指数下跌8%）。建议密切关注6-8月的销售量、房价、二手房挂牌量、交易结构和租金，以评估市场是否出现拐点。

关键数据：

• 25城二手房实时销售在6月10日当月同比增速为9.2%，低于4月的30%和5月的26%，尽管龙舟节假期基数较低。
• 低线城市（南昌、佛山、南通、东莞、宁波、西安）快速减速，部分城市（天津、长沙、成都）同比转为负增长。
• 4月下旬政策放松的城市出现分化，苏州/武汉保持强劲，而广州/深圳/佛山同比增速双位数下滑。
• 展示1：25城二手房实时销售月度同比增速趋势图，显示6月增速放缓至9%。
• 展示2：25城二手房累计同比增速趋势图，显示新年调整后的累计同比增速下降约1%。

研究结论：

• 与我们6月的预测一致，随着政策效果的减弱和潜在需求的释放，市场可能出现更温和的同比增速，并可能在第三季度转为负增长，导致2026-27年整体房价下行趋势，但部分一线城市可能因去库存进展较好而出现温和上涨。
• 建议投资者关注兼具行业贝塔和自我提升阿尔法的受益者。
• CR Land（1109.HK）仍是首选股，其次是C&D（1908.HK），两者均提供稳健的每股收益预期、吸引人的股息收益率，并在实际市场没有显著复苏的情况下仍具有中期重估潜力。