5月房地产市场更新：沪深房价租回升，置换呈现改善迹象

房地产开发增持(维持)房地产服务增持(维持) 华泰研究 2026年6月11日│中国内地 行业月报 林正衡研究员SAC No. S0570520090003SFC No. BRC046linzhengheng@htsc.com+(86) 21 2897 2065 5月样本城市新房和二手房成交同比延续韧性，京沪深相对更优。样本城市二手房价格月环比跌幅季节性扩大，但跌速仍低于过去三年同期水平，同时沪深置换链条有一定传导迹象。京沪挂牌量仍在持续收缩。京沪深住宅租金连涨3个月，强于24/25年季节性表现，其中5月沪深房价和房租持续改善。总体而言，市场量价表现具有韧性，核心城市表现更优。我们维持全年房价“二阶导转正”的预判，建议增配地产板块。 陈慎研究员SAC No. S0570519010002SFC No. BIO834chenshen@htsc.com+(86) 21 2897 2228 成交：5月新房和二手房同比表现延续韧性，京沪深相对更优新房方面，受“严控增量”政策导向和房地产市场调整影响，1-5月60城 新房供应套数同比-30%。供应端限制下，1-5月74城新房成交套数同比-14%，但各线城市成交同比降幅均小于供应同比降幅，说明需求端实际上有所修复。尤其进入Q2，随着高质量项目推出，新房成交同比明显改观：城市能级越高、成交表现越好，京沪深连续两个月实现同比正增长；5月重点城市新房去化率修复至42%，回到24年以来的较高位置。但从结构上看，高端产品面临一定去化压力。二手房方面，4-5月活跃的成交表现已推动样本城市年初至今累计成交同比回正，表现继续优于新房。5月京沪深二手房成交均实现同比正增长，尤其上海3-5月二手房成交规模持续处在23年以来的较高位置、4-5月同比增速均超过20%。 资料来源：Wind，华泰研究 房价：样本城市跌幅边际扩大，但沪深置换链条有一定传导迹象5月下半月以来84城二手房价格跌幅受季节性影响有所扩大，但跌速仍低 于过去三年同期水平（-0.5% vs-0.8%/-1.1%/-1.0%），一线城市更具韧性(-0.2%)。核心城市分总价段来看，上海二手房价格回暖有从低总价段向中高总价段传导的迹象，深圳则有从豪宅段向中高总价段传导的迹象，但北京未能延续哑铃型复苏格局。 挂牌量：京沪挂牌量仍在持续收缩春节后49城二手房挂牌量出现季节性回升，但截至6月5日仍较25年末 收缩0.7%。一线城市挂牌量改善更为显著，春节后先是经历短暂的季节性回升，之后再度转为持续下降，截至6月5日已较25年末收缩6.0%。其中，北京、上海、深圳、广州分别较25年末-9.4%/-9.7%/+1.8%/-4.7%。城市之间的分化较大，49个样本城市中，有23个挂牌量较25年末上升。 租金：京沪深连涨3个月，强于24/25年季节性表现5月50城住宅租金延续小幅下跌（-0.1%），但3-5月京沪深租金环比连续 上涨，季节性表现优于24/25年，或说明刚需支撑下，核心城市租金调整已逐步进入后半程。往前看，6月进入高校毕业生就业季，租赁市场或将再次进入旺季，或推动产业资源丰富的核心城市住宅租金延续结构性企稳；中长期来看，住宅租金的持续复苏取决于经济增长、CPI等宏观变量。值得注意的是，5月上海、深圳是唯二房价和房租都持续改善的城市。 投资结论 建议关注：1、历史负担较轻或者现金流更为健康，在深度布局新兴产业的城市储备丰富的房企：华润置地、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、越秀地产、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在一阶导转正的区域有布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。 风险提示：地产政策波动，地产量价复苏不及预期，部分房企经营风险。 正文目录 成交：5月新房和二手房同比表现延续韧性，京沪深相对更优....................................................................................3 新房：供应收缩，一线城市成交逐月改善.............................................................................................................3二手房：成交优于新房，上海表现亮眼................................................................................................................6 房价：样本城市跌幅边际扩大，但沪深置换链条有一定传导迹象................................................................................9 一线城市房价表现更具韧性...................................................................................................................................9上海和深圳置换链条有一定传导迹象....................................................................................................................9 成交：5月新房和二手房同比表现延续韧性，京沪深相对更优 新房：供应收缩，一线城市成交逐月改善 受“严控增量”政策导向和房地产市场调整影响，近年来地方政府供地和房企拿地规模逐步收缩，导致新房增量供应受限。今年以来，各线城市新房供应套数均出现同比下滑，其中二线城市下滑幅度相对较大。根据中指院的数据，5月60城新房供应套数同比-30%（4月-16%），其中一线/二线/三线城市同比-42%/-31%/-17%（4月+2%/-23%/-13%）。1-5月60城新房供应套数同比-20%，其中一线/二线/三线城市同比-10%/-29%/-6%。 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 受供应端限制，样本城市新房成交规模延续收缩，但1-5月各线城市成交同比降幅均小于供应同比降幅，说明需求端实际上有所修复。尤其进入Q2，随着高质量项目推出，新房成交同比明显改观，城市能级越高、成交表现越好，一线城市连续两个月实现同比正增长。根据中指院的数据，5月74城新房成交套数同比-1%（4月+1%），其中一线/二线/三线城市同比+17%/-2%/-8%（4月+10%/+0%/-2%）。1-5月74城新房成交套数同比-14%，其中一线/二线/三线城市同比-3%/-15%/-16%。 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 与新房成交同比改善相对应，5月重点城市新房去化率也修复至24年以来的较高位置。根据克而瑞的数据，26年5月重点城市新房去化率达到42%，环比+11pct。其中，长沙、天津、深圳、武汉、北京、成都去化率均超过50%。 资料来源：克而瑞，华泰研究 资料来源：克而瑞，华泰研究 74个样本城市中，1-5月实现新房成交套数同比增长的一共有17个，其中增速较快（大于20%）的为长春、张家港、昆山、西安、南通、漳州、绍兴。多个三线城市实现了新房成交的低位反弹。 资料来源：中指院，华泰研究 聚焦一线城市，年初至今北京、深圳新房供应同比下降，上海同比上升，相应的，只有上海实现新房成交同比增长。而在4-5月，北京、上海、深圳新房成交均实现同比正增长，其中深圳5月放量势头更为显著。根据中指院的数据，5月北京/上海/深圳新房供应套数同比-31%/-45%/-32%（4月-41%/+127%/-34%），1-5月新房供应套数同比-32%/+25%/-37%。5月北京/上海/深圳新房成交套数同比+23%/+6%/+41%（4月+14%/+15%/+1%），1-5月新房成交套数同比-5%/+2%/-16%。 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 需要关注的是，高端产品面临一定压力。根据克而瑞的数据，23-25年30城高端新房成交套数同比表现持续优于整体新房，但26年1-5月，高端新房成交同比-19%，而所有新房成交同比-15%。主流城市2025年的高端项目日光盘的现象在2026年开始有所减少，去化率有所下降，需要关注后续高端项目销售景气度。 注：统计范围为30城市，高端新房标准为总价超1000万元资料来源：克而瑞，华泰研究 二手房：成交优于新房，上海表现亮眼 二手房方面，4-5月活跃的成交表现已推动样本城市年初至今累计成交同比回正，表现继续优于新房。根据Wind的数据，5月19城二手房成交面积同比+17%（4月+10%），其中一线/二线/三线城市同比+19%/+12%/+22%（+13%/+6%/+12%）。1-5月19城二手房成交面积同比+3%，其中一线/二线/三线城市同比+4%/-2%/+15%。 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 核心城市方面，5月京沪深二手房成交均实现同比正增长，尤其上海3-5月二手房成交规模持续处在23年以来的较高位置、4-5月同比增速均超过20%。根据Wind的数据，5月北京/上海/深圳二手房成交面积同比+9%/+29%/+15%（4月+10%/+20%/-5%），1-5月二手房成交面积同比+1%/+9%/-6%。 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 新房和二手房合计来看，样本城市年初至今累计成交接近回正，而一线城市（主要来自北京、上海的贡献）已经率先回正。根据Wind的数据，5月17城新房+二手房成交面积同比+10%（4月+9%），其中一线/二线/三线城市同比+17%/+5%/+6%（4月+14%/+2%/+13%），北京/上海/深圳同比+10%/+19%/+26%（4月+22%/+17%/-10%）。1-5月17城新房+二手房成交面积同比-2%，其中一线/二线/三线城市同比+1%/-9%/+6%，北京/上海/深圳同比+1%/+5%/-13%。 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 房价：样本城市跌幅边际扩大，但沪深置换链条有一定传导迹象一线城市房价表现更具韧性 5月下半月以来二手房价格跌幅受季节性影响有所扩大，但跌速仍低于过去三年同期水平，一线城市更具韧性。根据冰山数据，截至6月7日84城二手房价格月环比-0.5%，其中一线/二线/三线城市分别-0.2%/-0.5%/-0.6%，周度环比上涨的城市数量为12个。5月下半月以来，随着房地产市场逐步进入淡季，房价月环比跌幅有所扩大，但如果和23-25年同期跌幅（-0.8%/-1.1%/-1.0%）相比，跌幅依然在收窄。同时，一线城市房价表现仍然更具韧性。 资料来源：冰山数据，华泰研究 资料来源：冰山数据，华泰研究 84个样本城市中，5月二手房价格环比上涨的城市共有5个，分别为上海、保定、惠州、开封、深圳，此外徐州、苏州、洛阳、大连、合肥、太原跌幅较小（低于0.2%）。 注：年初至今截至6月7日资料来源：冰山指数，华泰研究 上海和深圳