马来西亚经济适用房和绿色抵押贷款标准之路（英）

马来西亚实现绿色住房与绿色抵押贷款标准的经济适用房路径 2026年5月 知识共享署名 3.0 机构许可协议 (CC BY 3.0 IGO) © 2026 亚太银行和加玛士公司。保留部分权利。2026年出版。 国际标准书号：978-92-9277-788-3（印刷版）；978-92-9277-789-0（PDF版） 对于亚洲开发银行（ADB）而言，本出版物中表达的观点是作者的观点，并不一定反映亚洲开发银行、其董事会或其所代表政府的观点和政策。 对于Cagamas Berhad（Cagamas）而言，这项工作旨在支持其促进 homeownership（拥有住房）和贡献于 nationaldevelopment（国家发展）的宗旨。文中表达的观点和所采用的论点不一定代表 Cagamas 的立场。亚洲开发银行（ADB）和 Cagamas 不保证本出版物中包含的数据的准确性，也不对这些数据的任何使用后果负责。提及特定公司或制造商的产品，并不意味着 ADB 和 Cagamas 优先认可或推荐它们，而非提及的其他类似产品。 本文件中若提及特定领土或地理区域，亚洲开发银行无意对此等领土或区域的任何法律或其他地位作出判断。 本出版物根据创意共享署名 3.0 国际组织许可协议（CC BY 3.0 IGO）发布（https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/igo/）。使用本出版物内容即表示您同意受该许可协议条款的约束。关于署名、翻译、改编和许可事宜，请查阅 https://www.adb.org/terms-use#openaccess 中的相关规定和使用条款。 本知识共享许可协议不适用于本出版物中的非ADB版权内容和非Cagamas材料。若材料源自其他来源，请与该来源的版权所有者或出版者联系以获取复制授权。因您使用该材料而产生的任何索赔，ADB和Cagamas均不承担责任。 Please contact pubsmarketing@adb.org if you have questions or comments with respect to content, or if you wish toobtain copyright permission for your intended use that does not fall within these terms, or for permission to use theADB logo. 关于亚洲开发银行（ADB）出版物的勘误表可在以下网址找到：http://www.adb.org/publications/corrigenda。 注意：在本出版物中，“$”指美元，“RM”指马来西亚林吉特。 印在再生纸上 表格、图和框 致谢 vii缩写词 viii货币等值 执行摘要 14本报告背景目标 方法论 桌面调查 利益相关方绘制、调查和访谈 研究结果分析 6马来西亚绿色宜居住房生态系统 610可负担住房生态系统 绿色住房生态系统 192020识别合格绿色投资 可负担住房贷款绿色住房贷款 苏uk债券 可持续发展债券和 成本与效益 马来西亚住房建设成本 24 绿色建筑的额外成本 25 绿色与可负担住房及传统可负担住房的成本效益比较 26 新建绿色住房与改造绿色建筑的成本效益比较 27 挑战总结及应对措施29 新增绿色公租房最低标准 32 绿色公租房绿色抵押贷款计划 33 结论 36 38附件 1 马来西亚可负担绿色住房体系中的利益相关者 382 绿色住房政策与法规框架 403 可负担住房计划 414 绿色建筑认证 435 金融机构提供的绿色住房金融产品概述 46 苏克克（Sukuk） 6 可持续发展发行项目的合格项目类别比较 49 52参考文献 1 设计卓越提升效率认证等级概述 102 绿色建筑认证常见关键要素与参数概述 173 提供绿色建造标准的框架与工具 204 金融机构提供的可负担住房金融产品概述 215 绿色建筑指数认证的成本影响 256 绿色住房与可负担住房及传统可负担住房的主要成本差异分析 267 新建绿色建筑与改造绿色建筑的对比 278 绿色及可负担住房贷款发展与拓展中的差距与挑战概述 299 新建绿色可负担住房的潜在最低标准 3210 绿色可负担住房的潜在绿色抵押贷款标准 33A1 可负担与绿色住房生态系统中角色与责任概述 43A2 建筑行业2020-2030国家目标 45A3 马来西亚面向低收入家庭和首次购房者可负担住房计划 46A4 不同类型绿色认证要求 48A5 新建绿色住宅建设贷款或现有住宅改造贷款 51Sukuk A6 可持续性发行项目合格类别与关键绩效指标（国际资本市场协会）54 截至2023年12月31日，马来西亚获得绿色房地产和绿色建筑指数认证的住宅项目 致谢 本出版物由亚洲开发银行（ADB）和Cagamas Berhad联合编制。作为此次合作的一部分，ADB聘请了 Ernst &Young Consulting Sdn Bhd（马来西亚）进行一项全面的全国性市场研究，并开展调查以为本报告提供信息。ADB的团队由Sabine Spohn（时任首席投资专家）和Jacobo De Leon Dovale（资深投资专家，来自ADB私营部门金融机构部门）领导。Cagamas的团队由Yusniza Wan Yahya（首席战略官）领导。 作者谨感谢亚洲开发银行金融部门金融行业专家Vivek Rao先生以及ADB女性金融交流可持续金融专家CarolaMenzel女士提供的宝贵贡献和指导。 该团队也认可了亚洲开发银行住房可及性与可负担性实践社群的负责人、城市发展专家塔蒂阿娜·M·科佩尔曼（Tatiana M.Kopelman）以及来自亚洲开发银行部门部、水资源与城市发展部的资深城市发展专家（住房可及性与社会住房）贾廷德拉·巴拉尼（Jitendra Balani）的贡献。 缩写 货币等值 (as of 31 December 2025) $1.00=RM 4.048500RM1.00=$0.2470050636 执行摘要 住房可负担性仍然是全球性的重大问题。除了可负担性问题之外，人们日益需要能够抵御气候灾害且保障居住者健康的住房。在马来西亚，只有2%的住宅建筑获得绿色认证；在这些获得认证的建筑中，有60%仅持有最低级别的认证，例如绿色RE青铜级或认证级，这凸显了可持续住房解决方案市场存在的差距。1 由于利益冲突和市场失灵（包括未计的环境外部性和可持续实践激励不足），在各部门之间实现环境、社会和经济目标之间的适当平衡往往很困难。 亚洲开发银行与Cagamas Berhad对马来西亚包容性和绿色住宅抵押贷款的发展进行了评估，主要关注低收入群体的绿色和可负担住房（GAH），但也考虑了中收入群体和女性户主家庭。 “可负担住房”是指那些收入在或低于全国中位收入的住户被认为可以负担得起的住宅物业，在此情况下，由马来西亚政府使用一个公认的住房可负担性指数来确定。 “可负担绿色住房”是指能够适应气候变化、遵循生命周期方法以满足当前和未来住房需求、鼓励可持续选择、并提升居住者生活品质的韧性住房，所有这些均以经济可行的方式实现。4 本报告中的“供给侧金融”是指绿色开发商金融和/或绿色建造金融，例如为开发商提供绿色或GAH股票的建造或改造融资。 本报告中的“需求端金融”是指绿色抵押贷款，例如为获得认证的绿色住宅或符合条件的绿色改造提供优惠条件的终端用户住房融资。 在绿色按揭贷款（或称环保按揭贷款）下，银行或抵押贷款机构如果购房者能够证明其欲购买的房产符合特定的环保标准，可能会为其提供优惠条件。这适用于已获得可持续性评级的新建住宅，或者借款人承诺翻新现有建筑以提升其环境性能。换句话说，绿色按揭贷款就是专门针对绿色建筑（或称环保建筑）的抵押贷款。 可负担绿色住房不应仅限于产权式住房；它还必须包含租赁选择，为那些无法获得抵押贷款融资或不愿选择抵押贷款融资的家庭提供保障。在马来西亚，人民住房计划（PRR）通过提供可负担的租赁住房，展示了这一途径，据报道每月租金约为124令吉（30美元），6同时融入了绿色建筑技术，与传统建筑相比，这些技术可将能源消耗减少约30%。 评估发现，以下挑战阻碍了马来西亚采用GAH： 马来西亚目前尚无公认的GAH定义，也缺乏相关标准。 • 绿色建筑要求由房地产开发商协会（REHDA）、马来西亚建筑师协会（PAM）和马来西亚咨询工程师协会（ACEM）等协会制定。• 马来西亚提供的绿色建筑认证包括GBI；REHDA旗下的绿色房地产（GreenRE）；国际金融公司（IFC）旗下的卓越设计提升效率（EDGE）；建筑研究局环境评估方法（BREEAM）；建筑与施工局绿色标志（BCA Green Mark）；以及能源与环境设计领导力（LEED）。然而，获得绿色建筑认证的过程被认为复杂且耗时。此外，对于维持绿色认证、进行持续审核或监测绿色特征，目前没有强制要求。• 对于确定绿色特征影响，没有标准化的指标，并且绿色建筑（GAH）的定义和标准仍然不明确。 马来西亚的住房可负担性仍然是一个挑战。 • 房价上涨速度已快于马来西亚平均工资。马来西亚的住房成本通胀反映了当地结构性问题（规划、治理、交付分散）以及全球经济宏观趋势——特别是材料和劳动力成本的上涨，这与其他国家的情况相似。这些成本压力扩大了房价与家庭收入之间的差距，加剧了购房可负担性挑战。更广泛的价格压力也推高了房价。最低建造成本在每平方英尺200至500令吉（50至120美元）之间，具体取决于地点、项目因素以及开发成本组成部分，如建筑材料、劳动力、合规费用和融资费用。 • 审计总署的报告显示，在第12个马来西亚计划（2021-2025）下制定的若干行动计划，包括与可负担住房及基础设施相关的计划，因规划不善、治理薄弱和执行效率低下而面临重大延误。8 可负担住房方面增长甚微。在第12个马来西亚计划下，截至2025年3月，已建成179,769套可负担住房，仅占最初500万套目标的36%，另有312,591套已获批准并处于不同建设阶段。9 在第13个马来西亚计划下，政府计划在2026年至2035年间建设100万套可负担住房。 绿色住房供应有限。 • 尽管存在建筑标准和激励措施以鼓励采用绿色建筑实践，绿色住房标准目前仍是自愿性的。只有少数地方政府，如吉隆坡市政厅和柏朗牙亚市议会，对新开发项目强制执行绿色标准。• 绿色建筑的建设在地理上集中在城市地区以及某些州，例如吉隆坡、柏朗牙亚和新山市。 绿色住房需求不足。 • 低收入群体通常优先考虑价格实惠性而非绿色特性，因为他们的主要关切是在其经济能力范围内获得住房。他们通常不愿投资于与可持续特性相关的较高前期成本。 由于绿色住房需求不足，绿色抵押贷款的数量有限。 • 绿色抵押贷款主要关注绿色商业建筑（相对于住宅而言）以及太阳能等特定特征。• 与传统抵押贷款相比，绿色抵押贷款的供应量较低。 绿色住房和经济适用住房通常是分开针对的。 • 马来西亚的GAH及相关倡议目前仅限于试点项目。• 已有促进GAH的方案，但可负担住房与绿色住房被视为独立、不相关的类别。 性别不被视为影响拥有住房及获得融资的因素。 • 女性户主家庭日益陷入贫困线以下。• 关于马来西亚女性户主低收入家庭在住房所有权和融资渠道方面所面临的挑战，相关数据有限。 为确保建议有充分依据，所提出的行动措施直接来源于前文所述的市场数据、政策分析以及利益相关方见解。所识别的住房可负担性压力——例如房价与实际收入增长的脱节、绿色认证住宅供应有限以及绿色建筑标准执行不力——构成了后续提出的最低绿色可负担住房（GAH）标准和融资措施的基础。同样地，前文分析中强调的监管空白、治理结构碎片化以及绿色抵押贷款低采纳率，为开发商、金融机构和政府明确了各自的具体职责。通过将这些实证发现与针对性建议明确挂钩，