房地产行业周报：城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外

城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 核心观点 ⚫周观点： 本周五地产板块强势反弹，部分市场观点归因于周四国务院印发的城市更新十五五规划，我们必须强调，本次规划并无超预期政策。仅从股价角度出发，判断城市更新政策是否超预期，核心看两点：是否推出新的资金工具，以及拆建比例高低。资金工具方面，专项债早已在2024年底便纳入资本金正面清单，并不是新增工具。拆建比例方面，本次规划仍需遵守2021年住建部设置的城市更新项目拆除比例不得超过20%和拆建比不大于2的刚性红线，因此规划对于商品住宅开发基本无太多新增贡献。我们重申数月前的明确观点，板块逻辑在内不在外，地产政策博弈早已不是今年以及未来的交易主线，或有出台的政策只是阶段性提供情绪催化剂，板块核心逻辑在于内生力量驱动的修复，而依托于数据和现实改善的板块行情才更有持续性。我们认为，此次反弹的核心逻辑在于，两周前我们提示短期风险之后，板块已经历了两周的深度回调，申万地产指数距离前低仅有4.4%的距离，此前我们已经明确提示大家，今年股市和楼市仍是震荡行情为主，波浪式上升，底部不断抬升，因此板块不会跌破前低，但主升浪在明年。3月底的前低对应的市场预期是明年复苏无望，但此刻的市场预期对于明年上海率先企稳改善已无分歧，仍有分歧的只是明年的涨幅，此前我们也给到过市场明年上海房价10%的中性涨幅预期，也阐述过对应股价涨幅预计是20%-30%的内在逻辑，建议大家可以结合前低位置和该涨幅预期作为今年区间交易的参考。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn021-63326320 ⚫周度跟踪： 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大2026-05-25短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 1.二手房： 挂牌价方面，上海周环比转正，近十二周呈上行趋势，深圳周环比转负。上海挂牌价周环比转正（+0.08%），近十二周呈上行趋势；北京挂牌价周环比-0.06%，跌幅收窄0.09pct；广州挂牌价-0.25%，跌幅走阔0.16pct；深圳挂牌价连续三周上行后本周转负，周环比-0.10%；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.58%、+1.28%、-2.08%、-0.70%。 挂牌量方面，京沪降幅走阔，一线城市除深圳外挂牌量延续回落态势。全国挂牌量周环比+0.03%，涨幅回落0.01pct；北京周环比-0.56%，降幅走阔0.32pct，近十一周呈下行趋势，年初至今累计下降9.30%；上海周环比-0.59%，降幅走阔0.19pct，近十一周呈下行趋势，年初至今累计下降9.16%；广州周环比-0.07%，降幅收窄0.15pct，已连续十二周下降，年初至今累计下降4.59%；深圳挂牌量周环比+0.03%，涨幅回落0.10pct，年初至今累计增加2.00%，涨幅较往年同期大幅回落26.19pct。 实时成交方面，北京、广州周环比转正，深圳环比转负。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至2026年5月30日，北京、广州二手房实时成交周环比转正，周环比分别+6.5%、+7.4%；深圳二手房实时成交周环比转负（-9.7%）。网签方面，北京周环比转正（+1.1%）；上海、深圳网签连续两周回落，周环比分别下降2.8%、1.5%，降幅收窄4.3pct、2.1pct。 2.新房： 新房成交量方面，北京三连涨，深圳环比转正，上海环比转负。北京新房成交三连涨，周环比+55%，涨幅走阔49pct；深圳周环比转正（+11%）；上海周环比转负（-10%）；广州连续两周下行，周环比-11%，降幅收窄21pct。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+30%、+10%、-31%。 投资建议与投资标的 我们此前最先给到市场明确结论，上海、北京有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市的修复，上海今年大概率已经见底，只是2026是磨底形态，2027才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或者明年Q1，而今年内的下一个择时窗口或在八月底，理由是我们认为7-8月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加930或有的政策预期，因此8月底会是地产板块一个新的情绪拐点。标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：A/H地产指数均跑输比较基准....................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周跌幅1.55%，跑输沪深30041.1.2：H股板块：内房股指数跑赢恒指5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：合肥城建周跌幅21.27%51.2.2：H股个股表现：建发国际集团周涨幅5.38%、港资房企普跌6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：上海环比转正，近十二周呈上行趋势...........................................................72.2：挂牌量：京沪挂牌量降幅走阔，一线城市除深圳外挂牌量延续回落态势...................82.3：成交量：北京、广州环比转正，深圳环比转负.........................................................102.4：议价率：上海三连降，一线除上海外议价率均有所走阔..........................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：北京三连涨，深圳环比转正...........................................................................133.2：库存及去化：一线城市新房库存持续回落................................................................13 四：房企融资：上周房地产企业新发债券37.5亿........................................14 五：行业政策及新闻：国务院印发《城市更新“十五五”规划》......................15 六：投资建议...............................................................................................17 七：风险提示...............................................................................................17 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅1.55%，相对沪深300收益-2.52%................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中上游.......................................................................4图3：香港内房股周跌幅0.27%、港资房企周跌幅5.26%，相对收益分别为1.39%、-3.60%.....5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国房价周环比-0.14%........................................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市挂牌量周环比-0.29%.............................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.56%...................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.59%...................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.07%...................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.03%..................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-3.8%...............................11图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-5.0%...............................11图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+6.5%....................................11图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-4.0%.......................