上海率先实现二手房量价齐升,进入底部右侧区间。驱动因素包括:需求企稳(新房和二手房成交面积之和较2024年微幅回升)、供给收缩(挂牌量4月见顶后快速回落)、估值合理且租金止跌(租金回报率1.6%-2.7%,租金价格3月以来反弹)、政策刺激(“沪七条”提高公积金贷款额度上限,收储政策托底低总价房产)。
从成交量看,2026年3月网签量达3.1万套,创近5年新高,剔除春节后连续6个月超2万套;从价格看,3月、4月成交价环比涨幅分别为0.8%、0.9%,反弹1.8%。止跌节奏上,“老破小”率先止跌回升,高端改善房5月出现企稳。
上海之后,苏州楼市止跌进度领先全国(五维评分87.5),其次是天津、北京、珠海、深圳等城市(评分50-70)。预计6-8月重点城市二手房挂牌价环比降幅将收窄至0附近,基本面支撑强的城市房价率先企稳回升。
风险提示:租金超预期回落、地产政策不及预期、地产或股市超预期波动。