高经济租金导致珀斯供应短缺

对珀斯中央商务区一座高端办公楼的经济租金估算远高于当前和预测的租金水平。表明了发展可行性上的严重制约，这将导致未来几年新办公供应的枯竭。 点击此处订阅 2026年q1 关键洞察 自2021年以来，经济租金因成本上涨和市场压力的双重影响而飙升，这阻止了新办公楼的开发。由于没有新的供应量在建，未来几年珀斯中央商务区的办公租金有望迎来一段强劲的增长期。 阿里斯特尔·里德 高级经济学家，研究与咨询 $1,280 $880 46% 当前经济地租 经济差距和预租 当前租金预测 预测租金估计为 880 美元/平方米。这是如果租金每年增长 3%，2028 年第四季度竣工时珀斯中央商务区的预测溢价租金。 经济租金估计为每平方米1280美元。这是在2028年第四季度完工时所需的租金，以便在珀斯CBD建造一座新的高端写字楼成为可行。 若于2025年第四季度开始建设，当前经济租金较预测租金高46%。 经济租金高于预期租金 经济租金急剧上升 目前珀斯中央商务区新建高端写字楼的经济租金估计为1280元/平方米（净面租），自2021年第一季度以来上涨了100%。这是2028年第四季度可开发项目所需的租金。 经济租金预计将高于开发完成后的租金预测水平46%——假设建设于2025年第四季度开始。 开发管道已经变窄 驱动更高开发成本的几个因素 开发管道已经萎缩，因为开发人员发现难以满足可行性标准。目前没有在建的新供应预计在2025年将完成。 经济租被推高更高建造成本、利率上升、收益率走软（以及由此导致的资产估值下降）和激励增加的组合。 随着主要租金上涨，它们将逐渐缩小与经济租金的差距，预计发展预测到2030年左右才能实现可行性 经济租金预计将保持稳定 预计2026年和2027年全年的收益率将收窄，但这将被不断上涨的建筑成本所抵消。预计经济租金在2030年之前将保持相对稳定，为1280美元。 到2030年左右差距将完全缩小。这意味着，直到2030年以后，几乎不会，或者说完全没有，重大新项目交付。 经济租金有所上升 自2021年以来急剧上升 经济租金现已远超预期租金 经济租金——即新建开发项目变得可行的租金水平——自2021年以来由于建设成本、利率、收益率和激励措施的显著上升而急剧上涨。 珀斯中央商务区的经济租金近年来大幅超越了高端办公租金的增长。自2021年第一季度以来，经济租金激增了100%（翻了一番），而高端租金仅为22%。截至2025年第四季度，平均高端办公租金为803美元/平方米。展望未来，一项假设年增长率为3%的预测显示，到2028年第四季度项目竣工时，高端租金将达到880美元/平方米，远低于维持运营所需的经济租金。 在2025年第四季度，对于珀斯中央商务区一座新的高端办公楼——本季度开始建设，建设周期为三年——我们预计竣工时的经济租金为1280元/平方米（净临街租金）。也就是说，开发商需要在租赁的第一年（从2028年第四季度开始）在整个建筑中获得1280元/平方米的平均租金，才能被认为可行——定义为业主获得10%的项目内部收益率 这意味着当前和预测保费租金远低于我们估计的经济租金。在第四季度 2025年，经济租金比开发完成时的估算租金高46%，且比当前溢价租金高出60%。 在建模经济租金时，我们假设在建设期间， premium珀斯CBD办公楼的收益率保持在其当前水平稳定不变。假设竣工的建筑以低于CBD（CBD）中 premium 资产的当前平均收益率25个基点（6.9%）的价格出售，以反映新建建筑溢价（有关方法的更多详细信息，请参见第5页）。 历史上经济租金与预期租金之间存在的巨大差距，突显了当前市场环境下新办公楼开发实现财务可行性的挑战。因此，CBD新办公楼供应的管道已大幅缩减，预计只有在差距缩小到2030年左右时，才会有很少的开发项目推进。 珀斯中央商务区的经济租金接近顶峰 估算项目完成时珀斯中央商务区高端开发所需的经济租金与预测租金[当前ma市场租金加3%年增长，3年内] (/平方公尺，净标价租金) 经济租金远高于预期租金 高经济租金的驱动力 更高的建造成本增加成本 利率上升以抑制通货膨胀，提高借贷成本 自2021年以来，澳大利亚的建筑成本急剧上升，这是全球和国内供给侧压力共同作用的结果。珀斯一栋新型高端塔楼的建筑成本从2021年第一季度每平方米（毛面积）4,541美元上涨至2025年第四季度每平方米7,455美元，涨幅达64%。成本上涨体现在材料和人工成本两方面。某些材料价格自2021年第一季度以来上涨了超过70%，而建筑工人的工资同期上涨了17%。由于建筑业是开发成本中占比最大的部分，这已成为限制新开发可行性的重要因素。 自2022年起，澳大利亚储备银行（RBA）为促使经济从疫情中复苏，实施了数十年来最大规模、最快速度的利率上调以抑制通货膨胀。从2021年第一季度至2023年第四季度，现金利率上升了425个基点，两年期掉期利率上升了380个基点，显著提高了业主/开发商的融资成本。对于新的写字楼项目，更高的借贷成本提高了门槛利率并收紧了可行性。利率自那以后有所下降，但与过去十年的现金利率相比仍然处于高位。 提高产量降低资本价值 租赁增长未能抵消这些因素 近年来，珀斯中央商务区经历了强劲的租金增长，优质净有效租金自2021年第一季度以来上涨了30%（每年增长5.4%），达到近10年来的高点。然而，这仍然不足以抵消上述因素对经济租金上涨的压力。 收益率——通过其对资本价值的影响——是决定新开发可行性的关键因素，较低的收益率会推高已完工项目价值，而较高的收益率则会降低价值。 2022-24年期间收益率大幅上升，因为较高的利率和融资成本降低了投资者的需求，平均珀斯中央商务区甲级办公楼的收益率从2021年的6.5%上升到2025年的7.6%。随着市场开始复苏，收益率已开始逐渐下降，但仍比2021年第一季度水平高110个基点。 收益率和利率上升 建造成本急剧上升 建筑成本指数年增长率 (%) 估算经济租 方法学 经济与预测租金的解释 经济租金被定义为在新建开发项目能让开发商在每个时间点获得10%内部收益率（IRR）的租金水平，该估计考虑了包括建造成本在内的多种因素的变化。此估算采用折现现金流（DCF）模型来建设一座新的高端写字楼，以求解所需的经济租金。该模型使用10年的现金流，并扩展为使当前时期成为第四年的开始。该模型假设开发商： The经济租（每平方米/元，净租金）在每个时期是对项目可行所需建筑业主应获得的租金的估计——定义为业主获得10%的内部收益率。这一租金水平指的是在三年后开始的整个建筑第一年租赁中所需的平均租金。 • 三年前购置了一块土地（≈5,900平方米空置地块）。• 已获得所有开始建设其提议建筑的必要批准。• 决定在本期启动建设。• 新的优质写字楼将花费三年时间建造（40,000平方米NLA）。• 建成后建筑80%已租赁（基于近年来新优质资产的平均租赁率）。• 持有建筑四年，然后在85%入住率时（也基于近年来新优质建筑租赁数据）出售整栋建筑。 The预测租金（元/平方米，净租金）在每个时期是业主在假设当前市场租金在建设期每年增长3%的情况下，可以预期的竣工后租金水平。 经济租金估算旨在反映市场的平均水平，并不能准确反映每个办公楼开发项目的具体情况。单个项目的可行性最终取决于许多不同的因素。例如，多年前以较低价格获得土地的项目（与模型中假设的三年前相比）可能比这些估算所暗示的更接近达到可行性标准。 预测经济租金 该模型假设未来市场条件将与当前条件相同，这意味着我们持有市场收益率、激励措施和利率保持不变 为了生成预测经济租金，我们附加奈特Frank对历史办公室租金系列的预测——例如，预计到2030年，平均净毛租金增长率每年为7.3%。然后，将此扩展数据集通过相同的10年期DCF模型进行运算，该模型用于历史数据回顾，输入假设保持不变，例如建设期间每年租金增长率为3%。结果是对未来经济租金和预测市场租金的一致估计。 从开始到结束。该建筑以比当前溢价收益率高25基点的溢价出售，反映了其作为新资产的地位。净面租金预计每年增长3%。历史场地成本是根据二级办公楼的价值估算的。该模型允许包括印花税、土地税、租赁代理费、销售代理费和专业费用在内的其他成本。 供应管道已经萎缩 15 海滨大道的下一期开发预计将完成 办公用品供应链将保持受限 由于经济租金远超预期水平，开发管道已经变薄，许多人选择观望等待情况改善。我们现在清楚地看到这一点，目前没有新的高端开发项目正在进行中，且在未来五年内不会完工。未来三年新增供应量占总库存的比例为0.8%，这很可能降至历史新低（0%）。 下一座预计将在珀斯中央商务区开工的新高档写字楼是15海滨大道（布鲁克菲尔德）。然而，除非获得一项重大预承诺，否则其不太可能取得进展。如果租金增长的强劲预期成真，它应该缩小租户期望与经济租金之间的差距，提高开发商以所需租金水平获得核心租户、使项目可行的机会。 最新的开发项目，于2025年上半年完成，是9 The Esplanade（33,500平方米），由Brookfield Properties和Cbus Property开发。该项目几乎完全租赁（99%），仅有400–500平方米的空间仍然可用。 珀斯新增高端建设的预期延迟与其他城市发生的情况相似。然而，珀斯是一个供应管道特别稀缺的城市。 目前珀斯中央商务区的优质空置率高达10.8%（54,380平方米）。随着租户提前搬迁，预计这个空置率将很快收紧，因为租户越来越意识到高端市场供应有限。对于寻找新的、顶级品质、连续空间的租户来说尤其如此，这些空间通常只有通过新建开发才能获得。由于短期内没有新的优质供应，对高质量空间的竞争可能会加剧，进一步推高租金。 供应管道将大幅下降 珀斯中央商务区开发完成量 珀斯中央商务区供应量占办公库存的比例，3年期滚动平均值（%）作为供应的百分比增加20年平均 供不应求将推动市场 供应有限将支撑更强的租赁表现 开发者将专注于珀斯CBD 为了获得最大的机会继续发展，未来的开发项目需要位于租金较高、收益率较紧的中央商务区（CBD）地段。像伯斯伍德和西珀斯这样的非CBD市场，由于现行租金较低、收益率较高，面临的新供应量停顿时间会更长。 日益减少的新增供应将推动租金增长加速，尽管这将以不同的速度进行。首先，我们已经看到新塔楼所需的预承诺租金显著上涨以使开发成为可能。这以及新增产品的日益稀缺，将推动现有精品级和A级资产入住率和租金增长得到改善。这已经开始在中央商务区（CBD）地段，并将逐渐扩展到非CBD区域。 所有者可以着眼于翻新现有空间 开发人员可能会寻找替代路径，为市场高端的租户提供新的外观选项包括全面的翻新，节省在整体项目成本上与全新开发相比。 这种显著的供需失衡可能会在接下来的几年里驱动新高端股票的租赁市场。由于没有其他发展项目承诺在几年内交付，供应管道将降至历史低位。 更多租客要求共享空间 鉴于对珀斯中央商务区办公室租金增长的强劲预期，租户可能寻求优化其租赁空间以最小化成本。这可能导致租户减少其租赁面积/占地面积，以及持续或增加居家办公以抵消租金上涨。这也可能看到对开发商创建共享空间的需求增加，因为租户寻求降低其租赁成本。 租户流动性可能会放缓，因为租户选择续签现有租约而不是承担搬家成本和干扰。这种粘性将使需求锚定在现有的优质资产中，随着供应短缺开始显现，议价能力将明确地转向房东。在这种环境下，租赁激励也可能随着租户失去杠杆作用以及业主更加自信于坚持条件而压缩。 改善条件以协助资本市场的复苏 珀斯中央商务区优质办公室的净有效租金预计从2025年第四季度到2030年第四季度将以每年9.1%的平均速度增长。这将远高于2025年第四季度的10年平均值1.9%每年。然而，鉴于珀斯办公市场的高度周期性，这些预测仍有进一步上行的潜力。如果需求加