2022年以来,国内CMBS(N)市场发行规模累计超四千亿元,地方国有企业为发行主力,底层资产以办公及商业类为主,园区类占比上升,酒店类下降。从城市能级看,底层资产向低能级城市下沉,三线及以下城市物业发行规模明显增加,需关注其持续运营情况及价值下跌风险。同时,采用第三方担保增信的产品数量在2025年明显增多。
存续期信用风险关注要点包括:重大事项信息披露滞后(如“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”事件)、物业运营收入不及预期(部分二三线城市商业综合体及写字楼经营指标恶化)、相关主体或关联方经营不善(如阳光城、北大科技园等CMBS(N)产品外部增信无法补足现金流缺口)。
为防范潜在风险,建议强化存续期信息披露管理、审慎评估底层资产的持续运营能力、加强对原始权益人及增信方信用状况的动态跟踪、完善贷款到期处置预案。只有系统性地解决存续期管理中的关键问题,CMBS(N)产品才能真正发挥盘活存量资产、服务实体经济的作用,实现市场的长期稳健发展。