大中华区物业摘要向新向优 蓄势而兴

向新向优蓄势而兴 大中华区物业摘要 jll.com 目录 广州12深圳13成都14南京15武汉16杭州17香港18台北19 专题文章 上天·入地·出海：深圳消费电子产业的空间新需求06上海长租公寓市场持续彰显韧性07香港零售业显现早期市场转向信号08 北京21上海22广州23深圳24 北京10上海11 研究部 中国 办公楼| 2026年第一季度 甲级办公楼市场 •需求分化复苏，成本驱动型升级仍为主要需求来源。•科技行业带动市场需求修复，消费及出海相关企业租赁需求展现区域差异化特征。•市场保持租户利好，部分城市租金跌幅收窄，租金表现分化加剧。 2026年迈入“十五五”规划开局阶段，高质量发展、科技自立自强与内需提振成为年度核心政策方向，为甲级办公楼市场稳步复苏筑牢政策基底。伴随政策红利不断落地释放，高技术、高附加值产业将维持扩容发展节奏，持续催生刚性办公租赁需求。金融及专业服务等传统优势行业保持韧性，是市场长期稳健的需求基本盘。区域发展格局持续分化，具备成熟产业集群与对外开放优势的重点城市，将依托消费电子、人工智能融合、游戏产业及中企出海等优质赛道率先回暖，成为带动整体市场需求修复的核心动力。 2026年一季度，中国主要城市甲级办公楼市场需求端分化复苏，部分城市租赁活跃度持续提升，一线城市净吸纳量达46.1万平方米。整体需求仍以成本驱动型升级为主，企业积极把握租金调整的窗口期，推进办公空间搬迁升级与成本优化。同时，产业升级带动的扩张需求逐步释放。整体市场持续利好租户方，租约灵活性成为业主竞争关键。 支付等配套专业服务需求活跃度有所上升，各城市依托自身产业禀赋，形成差异化的需求结构。 一季度，新增供应呈现结构性分化，部分城市空置率出现边际改善。上海、广州、深圳核心板块与热门新兴板块去化表现亮眼，空置率环比有所下降。北京无新增项目入市，核心板块空置水平保持稳定，新兴板块仍存压力。与此同时，多地通过业态调整、存量空间改造等方式盘活低效办公资产，一定程度上缓解了整体市场的去化压力。 科技互联网行业继续带动市场需求修复。人工智能、游戏、消费电子、机器人等细分领域扩张活跃，带动大面积整层租赁成交。科技行业发展也让高算力配套、数据安全等要求逐步成为企业选址的重要考量因素。金融及专业服务业依旧保持稳健的刚性支撑。以上海为例，私募基金及证券公司保持活跃。同时，律所等专业服务企业抓住窗口期进行办公空间的升级。消费模式的转变推动零售企业的办公需求。以户外运动和潮玩为代表的新消费概念零售品牌显现扩张态势。出海浪潮下，跨境法务、国际物流、跨境 全国甲级办公楼租金整体水平仍处于调整阶段，部分城市租金跌幅有所收窄。项目表现分化加剧，部分已成功续租主力租户或者达成目标出租率的优质项目率先收紧在议价空间。面对市场竞争，大部分业主仍保持较大的议价空间，通过延长免租期、定制化装修、分担搬迁成本等灵活条款吸引并留存优质租户。 研究部 中国 零售地产| 2026年第一季度 优质零售地产市场 •政策“短效刺激”与“长效筑基”并重，支持消费市场温和复苏、结构优化、服务消费领跑。 •租赁需求持续分化，消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态保持相对活跃。 •整体租金依然下行，部分城市跌幅收窄。 从消费者来看，消费领域呈现出愈发明显的“K型分化”。一端是愿意为情绪价值、身份认同与社交属性买单的消费者，推动潮玩、宠物、香氛、文创等赛道迅速扩张；另一端则是更加理性的性价比消费，带动平价餐饮与硬折扣零售持续增长。情绪驱动与理性决策并行，构成当前消费市场的双重底色。 2026年是“十五五”规划的开局之年，国家坚持“短效刺激”与“长效筑基”并重，持续优化促消费政策组合。“国补”延续、消费贷贴息、扩大免签入境范围等促消费政策继续加码，推动了消费市场信心稳步提升，社会消费品零售总额实现持续增长。 从品牌策略来看，头部品牌持续加码大店及高能级旗舰店。门店不再是单纯的交易场所，而是品牌理念的展厅、用户社交的客厅、生活方式的体验场。2026年一季度，迪桑特在北京华贸中心落地1600平米全球最大旗舰店，以“莫比乌斯环”打造沉浸式运动体验空间；On昂跑于深圳万象天地开出中国最大旗舰店，面积达802平方米，以科技可视化体验+社群运营为核心打造双层空间。 2026年一季度，中国零售市场温和复苏，社会消费品零售总额12.77万亿元，同比增长2.4%，比上年四季度加快0.7个百分点。一季度的零售市场呈现三大特点：第一，以旧换新带动商品消费平稳增长。通讯器材类和文化办公用品类等受国补支持品类录得20.8%和9.3%的同比增幅。第二，服务消费领跑。在假期、赛事、演出等带动下，休闲出游、文体娱乐等消费活力充分释放。一季度，服务零售额增长5.5%，其中，餐饮收入增长4.2%；文体休闲、旅游咨询租赁、通讯信息服务零售额实现两位数增长。第三，智能、绿色、健康消费加速崛起。商务部商务大数据显示，一季度重点平台智能眼镜销售额增长4.6倍，一级能效洗衣机、智能血糖仪和户外运动装备销售额分别增长21.5%、20.5%和10.7%。 消费结构的持续演变正重塑零售空间格局。从主要业态来看，消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态保持相对活跃。以上海主要优质项目为例，一季度新开业门店中，运动服饰新开面积占比达到8.7%，同比上升3.1个百分点；潮玩杂货占比7.2%，同比上升4.4个百分点；主要由平价餐饮驱动的正餐面积占比达28.5%，较2025年一季度同比上升7.4个百分点。此外，科技的飞速演进正催生实体商业的新内容和新场景。宇树科技于一季度入驻北京王府井银泰in88，同时官宣将于上海南京西路商圈开出亚洲首家具身智能体验馆，定位C端沉浸式互动体验空间。具身机器人、智能穿戴设备等数智产品正加速进入线下零售空间，日益成为科技品牌打造沉浸式体验门店的重要载体。 2026年一季度，北京、上海、广州、深圳四个一线城市优质零售物业新增供应有限，推动空置率小幅回落。然而，在整体供需仍承压的环境下，多数项目延续“以价换量”策略，带动各城市平均租金继续下行，其中上海、广州和深圳的租金跌幅已有所收窄。 展望未来，与数智经济、品质生活、理性务实及情绪价值深度绑定的新兴消费趋势，将持续催生对相关零售业态的空间需求。服务消费加速崛起，推动消费者从“购买商品”转向“购买体验与服务”，有望在文化娱乐、体育赛事、健康教育等领域释放新动能，为零售地产带来新机遇。©仲量联行2026年版权所有 研究部 中国 物流地产| 2026年第一季度 物流地产市场 •租赁市场持续承压，“以价换量”推动需求端温和复苏•新增供应压力缓和，但区域分化依然显著•租金持续深度调整，业主采取灵活定价政策支撑市场恢复 2026年第一季度，中国物流仓储市场需求保持稳定。宏观经济边际改善与消费回暖共同推动国内电商平台及第三方物流企业相关仓储需求逐步回升。与此同时，中国工业开局稳健，持续带动制造业及其供应链相关的仓储需求。在企业普遍加强成本管控背景下，多数大型租户持续推进仓储网络优化，通过整合多城市仓配资源、实施集中化布局等举措，以期降低综合履约成本并提升运营效率。而租赁市场整体承压的环境促使业主持续以“以价换量”的策略吸引租户。一季度区域主要物流市场净吸纳量录得112万平方米，略高于同期新增供应（109万平方米）。 国内电商、即时零售企业及第三方物流企业仍为市场需求提供有力支撑。华北地区需求以成本驱动型搬迁与资源整合为主导，北京平谷区域持续有大型项目入市，为租户优化成本结构提供了实质性契机。 临去化周期延长，整体空置率或呈现阶段性上升态势。 短期内，全国物流地产租金整体延续下行调整态势，项目间竞争持续加剧。业主普遍采取灵活的租金策略：新入市项目侧重以具备市场竞争力的定价吸引租户；存量项目业主则通过续租降价、合同期内租金优惠等举措，着力维持现有出租率并稳固核心租户关系。 2026年第一季度，中国主要城市的物流地产新增供应主要集中于华南和华北地区，其中广州、深圳及北京均有逾25万平方米的项目竣工并投入市场。相比之下，华东地区供应规模明显回落，除苏州外，其他核心城市本季度均无新增项目入市，推动区域整体空置率持续下行。 仲量联行监测数据显示，全国主要物流城市租金同比均录得负增长。其中，华北地区的北京及华南地区的广州、东莞降幅尤为显著，环比跌幅均超过5%，同比跌幅逾15%。华东地区虽受过去两年供应高峰影响，同比租金跌幅仍超15%，但环比跌幅已呈现收窄趋势。 区域市场需求来源呈现显著分化：华东地区整体需求保持稳健，降本增效仍是企业核心诉求；依托有利的租户方市场环境，本地供应链企业及第三方物流公司持续寻求仓储设施升级机会。同时，区域内成熟的制造业基础，进一步吸引制造业相关企业的仓储需求。华南地区受全球战略布局调整影响，跨境电商平台在该区域的仓储扩张趋于审慎，新增需求多聚焦于存量面积整合；然而， 展望未来，全国物流地产供应端整体将保持平稳，但区域分化趋势将进一步加剧。具体来看，华南地区及北京已进入供应集中释放期，短期内面临较为显著的新增供给压力；相比之下，华东与华西地区的新增供应节奏相对有序，供应压力处于可控区间。在增量需求释放较为温和的背景下，供应集中入市的区域预计将面 研究部 专题文章 上天·入地·出海：深圳消费电子产业的空间新需求 速提升品牌认知、打造沉浸消费体验；截至2025年，其在广深门店占比约63%，部分落位标杆项目开设大面积旗舰店。 当前，经济动能加速切换，消费电子企业增长正由三条主线驱动： •上天：以数智化升级重构研发、数据与组织效率；•入地：通过渠道升级与网络下沉，拓展触点覆盖与交付半径；•出海：借助跨境电商与海外本地化运营，把产品、品牌与供应链延展到全球市场。 •成熟品类（如智能手机）：其在大湾区核心城市网络已成型，当前主要策略为“下沉扩张+现有门店升级”并行；截至2025年，其在广深以外的大湾区内地城市门店占比约53%，同时在核心商圈打造地标级旗舰店提升品牌形象与体验。 在“上天、入地、出海”的共同驱动下，企业空间需求正由单点扩张转向体系化升级。深圳集聚大量知名消费电子企业总部，是“战略调整—业务增长—空间落地”传导最快的城市之一。 工业物流：扩产和供应链优化带来持续增量 从品类结构看，消费电子企业对产业空间的需求呈现较明显分化。 •新兴技术品类：当前处于高增长期，产能与研发同步扩张。生产端带动周转仓、区域分拨中心、海外仓及高标仓等物流需求；同时关键技术仍依托国内研发与运营中台，国内研发与运营办公需求保持强劲。•成熟品类：国内产能相对充足，新增投资有限，重点转向仓网整合与供应链提效。产能与工业物流增量更多落在海外，以“产能输出”为导向布局海外工厂、海外仓、区域分拨与售后维修网络，提升本地化供给与交付能力。 办公楼：消费电子成为深圳办公楼的重要需求引擎 消费电子品牌及其上下游供应链企业正成为深圳甲级办公楼市场新增需求重要来源。2025年相关企业在深租赁近8万平方米甲级办公空间，占当年可租赁面积净吸纳量约1/3。头部品牌在品类拓展、海外布局、研发投入及总部职能升级推动下，管理、研发、市场与供应链团队同步扩张。2026年动能延续，一季度多家头部企业合计签约近2.5万平方米，既有扩租也有大面积新租成交。 零售商业：品牌加速线下布局，激发多元零售空间需求 消费电子行业正由阶段性需求转为商业地产的结构性支撑。从更长周期看，市场韧性不再主要依赖宏观复苏或短期成交，而更多来自高能级产业的持续拉动。作为深圳优势产业代表，消费电子通过“产业扩张—空间落地—需求外溢”的传导链条，持续为商业地产注入新增动能。 仲量联行梳理了9家总部/区域总部在深圳的消费电子品牌，其在大湾区内地九市约1,100家零售门店分布呈现两类趋势： •新兴技术品类（如智能影像设备、3D打印）：多数品牌仍处市场拓展期，选址集中于广深核心商圈与优质购物中心以快 研究部 专题文章 上海长租公寓市场