新能聚势 光启未来2025年第四季度大中华区物业摘要

新能聚势光启未来 大中华区物业摘要 jll.com 目录 广州13深圳14成都15南京16武汉17杭州18香港19台北20 北京27上海28广州29成都30 上海办公楼市场展现行业需求新势能06数字新势力重塑广州楼宇生态07科技重塑南京办公新生态08香港写字楼：在复杂周期中探索前行09 北京32上海33广州34深圳35香港36 北京22上海23广州24深圳25 北京11上海12 研究部 中国 办公楼| 2025年第四季度 甲级办公楼市场 •需求温和复苏，科技互联网成需求修复核心引擎。•金融服务业保持稳健，新兴消费业态加速布局，为办公楼市场提供结构性需求支撑。•市场持续呈现租户主导格局，租金下行趋势延续，租约条件更趋灵活。 上海为例，全市甲级办公楼新增需求中接近四分之一为金融服务业企业，稳居首位。其中，私募基金特别是量化投资与证券类机构因业务规模持续增长，显著拉动对核心区域高端办公空间的需求。与此同时，消费结构变迁催生新型办公需求。户外运动品牌与潮玩IP纷纷在上海设立区域总部或旗舰店，反映新消费趋势对办公选址的影响。在广州和深圳，伴随国货品牌加速出海，跨境法律咨询、国际物流、海外营销及跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升，形成具有地域特色的需求亮点。 2025年，中国主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势。全年一线城市净吸纳量达162.9万平方米，部分城市租赁活动明显回暖，尤其受益于科技行业扩张带来的支撑。然而，整体市场格局仍显著偏向租户，企业选址决策高度聚焦成本控制，供需矛盾持续存在，各城市甲级办公楼租金延续下行趋势，业主议价能力进一步减弱，租金水平在平稳调整中寻求新的平衡点。 仍处高位，一些新兴的结构性需求，尤其是来自科技、金融及新兴消费领域的活跃租赁活动，有效缓解了部分核心商务区和重点子市场的去化压力，为市场提供阶段性支撑。 2026年作为“十五五”规划的开局之年，高质量发展、科技自立自强与内需提振将成为贯穿全年的政策主轴，这一政策导向将为办公楼市场的持续复苏奠定坚实基础。在政策红利的持续释放下，高技术、高附加值产业有望保持快速发展态势，持续释放稳定的办公需求，成为市场需求增长的核心驱动力；而金融与专业服务业作为办公楼市场的传统基石行业，仍将发挥稳定器作用，为市场提供持续且稳健的需求支撑。从区域分化来看，部分城市凭借自身的产业聚集优势与对外开放优势，将在消费电子、AI+、游戏产业、中企出海等热门赛道中率先实现需求的深度修复，这些城市的办公楼市场有望成为中国办公楼市场长期复苏进程中的标杆，为整体市场的回暖提供有力支撑。 在经济总体平稳、新旧动能转换加速的宏观背景下，科技互联网行业成为本轮需求修复的核心引擎。人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域表现尤为活跃，不仅推动企业办公空间升级，也带动多个城市出现整层及以上规模的租赁成交。在深圳，科技类企业主导市场交易，租赁面积占比接近30%；在上海，科技互联网行业录得多宗大面积租赁交易，需求占比升至17%，跃居第二大需求来源，其中人工智能相关企业的扩张尤为突出。 面对持续高企的新增供应与空置压力，市场流动性高度依赖租金下行释放的价格弹性。随着甲级与乙级办公楼之间的租金差距进一步收窄，越来越多企业把握窗口期，从乙级楼宇或创意园区搬迁至甲级项目，实现办公环境与品牌形象的“性价比升级”。在此背景下，业主普遍采取更为灵活的租赁策略应对去化挑战，包括接受租约重组、提供定制化装修方案、延长免租期或承担部分搬迁成本，以稳定现有优质租户并吸引新客户。尽管整体空置率 在甲级办公楼各行业需求来源中，金融服务业保持稳健表现。以 研究部 中国 零售地产| 2025年第四季度 优质零售地产市场 •在“国补”政策提振、体育健康需求升温、以及签证放宽带动入境旅游等因素推动下，消费市场呈现结构性修复特征。 •租赁需求持续分化，潮玩、运动户外和消费电子等业态保持活跃，头部品牌采用大店策略重塑空间价值。 •零售物业新增供应量仍处于高位，项目普遍采取“以价换量”策略，整体租金持续承压。 2025年，中国零售地产市场在政策支持、消费结构演变与业态创新的共同推动下，呈现结构性修复态势。全年社会消费品零售总额同比增长3.7%，较2024年加快0.2个百分点。这一复苏主要由三大因素驱动：一是“国补”政策持续发力，有效提振通讯器材、家用电器及音像器材等品类销售，相关领域实现全年两位数增长；二是体育与健康消费持续升温，全民健康意识提升叠加赛事经济催化，带动运动服饰、健身场馆及相关服务业态加速扩张；三是签证政策放宽显著促进入境旅游，进一步激活文旅、餐饮及零售终端需求。 全国来看，整体优质零售物业新增供应量仍处于高位。2025年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市优质零售物业合计新增供应达187万平方米，同比增长7.2%；一线城市全年净吸纳量约138万平方米，同比增长4.1%。在供需关系持续承压的背景下，多数项目普遍采取“以价换量”策略，推动各城市平均租金水平继续下行。全年零售物业市场表现分化进一步加剧，尽管整体市场仍面临压力，但部分城市核心商圈的优质项目以及非核心区域的标杆性商业体，凭借精准定位与高效运营，在出租率和租金表现上保持相对稳健。 方式类租户的新开面积占比上升1.2个百分点至12%。从细分品类来看，在新兴消费趋势的推动下，运动服饰、潮玩杂货、平价餐饮以及服务业态的租赁需求保持活跃，尤其是宠物服务、医疗健康服务、美容美体、运动健康场馆等新业态。此外，“国补”政策的持续推进与消费电子技术的快速迭代形成双重驱动，不仅激发了消费者的升级换代意愿，也对消费电子品牌门店的租赁需求提供了有力支撑，推动该业态租赁活动日益活跃。 在品牌策略层面，2025年线下商业迎来“大店时代”：潮玩IP、运动户外及消费电子等热门赛道的新兴品牌纷纷布局核心商圈，以独栋或多层超大空间打造地标性门店。此类大店突破传统单一商品销售逻辑，深度融合IP内容、前沿科技与在地文化，构建沉浸式消费场景，推动品牌从“卖产品”向“卖体验、卖生活方式”跃迁。这一策略不仅回应了消费升级趋势、重塑线下渠道价值，更借助核心点位的高曝光与强传播属性，有效驱动品牌焕新与溢价能力提升。 在零售端，消费者对品质生活、高性价比及情绪价值的追求将持续深化，为潮玩、运动、宠物经济及健康服务注入长期动能。此外，在政策加持与技术迭代的双重驱动下，消费电子品类有望加速场景拓展。数智经济亦将加速渗透零售终端，催生更多沉浸式、场景化、互动化的新型商业空间，为中国商业地产开启高质量发展的新篇章。 2025年，消费结构的持续演变正深刻重塑零售空间格局。从主要业态来看，零售物业租赁需求呈现多元化趋势。以上海主要优质项目为例，2025年新开门店数据显示，餐饮和时尚类租户仍是新增租赁的主力，面积占比分别为33%和27%；与此同时，服务类租户需求显著升温，面积占比提升近4个百分点至15%。此外，生活 研究部 中国 物流地产| 2025年第四季度 物流地产市场 •租户市场为企业优化物流地产布局提供机会•新增供应压力较去年略有缓和，但区域分化明显•租金持续深度调整，业主采取灵活定价政策支撑市场恢复 2025年全年，中国物流仓储市场整体需求保持稳定，呈现温和修复态势。国内宏观经济边际改善，促消费政策持续发力，推动整体消费逐步回暖，国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求逐步回升。在企业普遍强化成本管控、租赁市场整体承压的环境下，大型租户持续优化仓储网络，通过整合多城市仓配资源、集中布局等方式降低综合履约成本、提升运营效率。仲量联行追踪的主要物流地产市场数据显示，2025年度净吸纳量超过800万平方米，相较去年略有提升，其中上海、嘉兴、广州、佛山和廊坊市场表现相对较为活跃，年净吸纳量超过50万平方米。 业持续支撑市场需求；华西地区需求保持活跃，零售、白酒、快递快运等行业持续支撑当地增量仓储需求。 水平或将呈现阶段性上升趋势。 2025年，受新增需求偏弱及供应端压力双重影响，全国物流地产租金整体延续下行调整趋势。项目间竞争加剧促使业主租金策略更趋灵活：新项目侧重定价竞争力，存量业主则通过降价续租或合同期内优惠等方式以保持现有出租率和保留现有主力租户。 2025年全年，中国主要城市物流地产市场新增供应约为854万平方米，较2024年略有下降。新增供应呈现区域性集中，市场分化显著：上海全年新增供应仍超百万平方米，短期空置压力仍在高位；北京新增供应超60万平方米，空置率上升至30%以上，华南五市全年新增487万平方米，是去年的两倍有余，区域内各市场空置率明显抬升。华西全年新增44万平方米，较之前峰值显著下降，整体空置率逐步降低至10%以内。 仲量联行监测数据显示，全国主要物流城市租金同比全部录得负增长。其中，华北地区的廊坊、天津以及华东地区的嘉兴、上海和苏州租金调整幅度相对明显，同比降幅均接近20%。华南地区受2025年大量新增供应影响，租金跌幅明显扩大，其中东莞租金同比降幅超过15%。华西地区租金跌幅较前期显著收窄，呈现温和企稳态势。 区域市场需求主要来源呈现明显分化态势：华北地区需求以成本驱动型搬迁为主，新增扩张动能有所不足；华东地区整体需求保持稳定，降本增效仍是多数企业的主要需求，地区内成熟的制造业基础也吸引了来自制造业相关企业的大量需求；华南地区虽然受全球战略布局调整影响，部分跨境电商平台在华南地区的仓储扩张节奏趋于审慎，但国内电商、即时零售企业及第三方物流企 展望未来，全国物流地产供应端整体将呈现平稳态势，但区域分化现象将愈发明显。具体而言，华南地区及北京已步入供应释放阶段，短期内供应端压力明显；而华东地区与华西地区，供应压力则相对处于可控范围。在增量需求释放节奏较为缓慢的背景下，新增供应集中入市的地区，其去化周期预计将会延长，整体空置 研究部 专题文章 上海办公楼市场展现行业需求新势能 2020-2021年，行业迎来快速扩张期，多家头部互联网平台接连完成大面积办公租赁成交；2022-2023年，受行业监管趋严与行业内部调整的双重影响，整体需求增长放缓，科技互联网行业的办公租赁成交总量与全市占比均出现回落；2024年起，人工智能领域的技术突破与相关应用场景的快速拓展，推动行业租赁需求明显回升。其中，人工智能成为需求回升的核心驱动力；集成电路设计企业因设计团队更依赖算力与网络环境，而非实体生产研发空间，也纷纷在甲级办公楼市场寻找品质升级机会。此外，游戏、新能源汽车相关领域及互联网服务平台的租赁需求同步回升，多数企业将选址聚焦于非中央商务区。 行业需求多元化是上海办公楼市场的显著特征。纵观2020至2025年上海办公楼市场的新增租赁需求，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售、生命科学这六大传统行业的租赁需求历年占比均稳定在80%以上，构成了上海办公楼市场的需求基本面。近期，金融服务、科技互联网行业的部分细分领域展现出活跃的增长势能。 金融服务：私募基金企业需求占比上升 金融服务一直是上海办公楼市场租赁需求的“压舱石”，需求占比常年位居首位。当前，内资企业更为积极地利用市场条件优化其租赁策略。与此同时，行业内部需求结构变化显著。2025年，得益于支持性政策与国内降息等因素推动市场流动性改善，私募基金企业需求占整体金融服务企业需求的比重显著上升，超过25%。与此同时，A股与港股市场稳健发展，带动私募证券类基金加快注册与扩张步伐。2025年全年，国内私募证券投资基金的备案通过数量与规模均实现稳步增长。基金机构与基金数量的增加推动了基金公司的办公租赁需求上升。与传统的保险、银行及外资基金不同，内资基金机构的选址策略更为灵活，积极聚焦于沿江沿河板块。 科技互联网：人工智能和集成电路需求占比显著增长 2020至2025年，上海科技互联网行业的租赁需求历经三个阶段。 研究部 专题文章 数字新势力重塑广州楼宇生态 近年来，游戏、跨境出海服务等数字新势力，正成为广州新质生产力的重要载体和楼